中新經(jīng)緯客戶端7月17日電(薛宇飛)去年5月天津“海河英才”計(jì)劃宣布時(shí)，趙湘(化名)微信朋友圈里的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都在轉(zhuǎn)發(fā)這一消息，當(dāng)時(shí)中介普遍認(rèn)為，這將引得大量外地人來天津落戶，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之上漲。然而一年多后，趙湘居住的小區(qū)房?jī)r(jià)不升反降，這令她百思不得其解。

　　中新經(jīng)緯客戶端近日在天津走訪發(fā)現(xiàn)，以新房交易為主的環(huán)城和遠(yuǎn)郊區(qū)，不少樓盤都有優(yōu)惠促銷活動(dòng)，而核心城區(qū)二手房?jī)r(jià)格則持續(xù)走低。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，天津二手房掛牌均價(jià)已經(jīng)從人才新政實(shí)施時(shí)的約3萬(wàn)元/平方米降到現(xiàn)在的約2.45萬(wàn)元/平方米。

　　房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人爭(zhēng)相攬客 郊區(qū)樓盤扎堆促銷

　　由于距離北京較近，并享受了高鐵便利，武清區(qū)成為大量“北漂”們的安家之處。7月14日，正值周末，中新經(jīng)緯客戶端乘坐高鐵趕往了天津武清區(qū)，剛下高鐵，就看到了這樣一幕場(chǎng)景：大約有20個(gè)身著正裝、帶有工作牌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人守在高鐵站出口，招攬看房客。

　　觀察發(fā)現(xiàn)，有的經(jīng)紀(jì)人是與從北京來的客戶約好在此等待；有的經(jīng)紀(jì)人則隨機(jī)給出站乘客散發(fā)樓盤宣傳頁(yè)，試圖招攬客戶；還有不少身著便服的地推人員，手握一大疊宣傳冊(cè)，叫嚷著樓盤信息。

　　一位鏈家的經(jīng)紀(jì)人對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，現(xiàn)在是周末，從北京來天津看房的客戶比較多，很多經(jīng)紀(jì)人就會(huì)在高鐵站接人或攬客，如果是工作日，也沒這么多人。

　　在位于武清區(qū)與北辰區(qū)交界、由某大型房企開發(fā)的新項(xiàng)目處，中新經(jīng)緯客戶端看到，售樓部周邊道路停滿了私家車，售樓部大堂人頭攢動(dòng)，各個(gè)角落都擠滿了購(gòu)房者。對(duì)此火爆場(chǎng)面，有相關(guān)人士介紹說，是因?yàn)樵擁?xiàng)目近日拿出了100套左右住宅做特價(jià)優(yōu)惠，每平方米下調(diào)了3000元左右。一位置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端，現(xiàn)在仍在加推一些優(yōu)惠戶型，但數(shù)量有限，截至當(dāng)日下午3時(shí)就恢復(fù)原價(jià)。

　　根據(jù)價(jià)格表，上述項(xiàng)目活動(dòng)優(yōu)惠價(jià)在13500元~14200元/平方米之間，而距該項(xiàng)目較近的已交付住宅小區(qū)，其二手房?jī)r(jià)格基本在17000元/平方米以上。同為該開發(fā)商開發(fā)的另一個(gè)項(xiàng)目的置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端，在出臺(tái)優(yōu)惠活動(dòng)前，上述項(xiàng)目銷售效果并不理想，“如果房子好賣，誰(shuí)還會(huì)做特價(jià)。”

　　由于上述項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度過大，當(dāng)日還有數(shù)名之前的購(gòu)房者前來討要說法。在售樓部門口，一位邊用手機(jī)錄制視頻、邊高聲呼喊的購(gòu)房者說：“買房還沒幾天，你們就降價(jià)，一下子虧了30萬(wàn)元，誰(shuí)能接受?”

　　在距天津武清高鐵站3.5公里、以別墅為主兼顧普通高層住宅的一個(gè)項(xiàng)目，其高層住宅的售價(jià)在17000元/平方米左右，優(yōu)惠后實(shí)際售價(jià)大約下調(diào)500元/平方米。該樓盤置業(yè)顧問稱，項(xiàng)目的普通住宅并不多，都是虧本出售。

　　另一家某大型房企開發(fā)的項(xiàng)目，售價(jià)從之前的14000元/平方米降到了12500元/平方米，對(duì)于為何降價(jià)，一位代售該樓盤的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，是為了年中沖業(yè)績(jī)。至于何時(shí)會(huì)恢復(fù)原價(jià)，他表示不清楚。

　　新房交易平穩(wěn) 二手房?jī)r(jià)格下跌

　　雖郊區(qū)樓盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)力度較大，但從已公布的數(shù)據(jù)來看，新建商品住宅市場(chǎng)整體仍比較平穩(wěn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2018年5月“海河英才”計(jì)劃實(shí)施至2019年6月，天津新建商品住宅銷售均價(jià)只是略有上升，基本維持在每平方米15000-16500元之間，月銷量在9000套-11000套之間。

　　根據(jù)上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單計(jì)算，2018年5月至2019年6月，天津新建商品住宅的月成交均價(jià)約為15882元/平方米，月成交套數(shù)約為9793套；2017年5月至2018年4月，天津新建商品住宅的月成交均價(jià)約為15299元/平方米，月成交套數(shù)約為7662套。人才新政實(shí)施一年多，天津新建商品住宅均價(jià)上漲不足600元/平方米，月成交套數(shù)上升約2000套。

　　而從今年上半年的交易情況來看，保利投顧研究院華北分院的數(shù)據(jù)顯示，天津上半年新建商品住宅共成交577萬(wàn)平方米，同比上漲10%；成交均價(jià)為16012元/平方米，同比上漲2%。

　　新房市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，二手住宅交易卻持續(xù)走低。趙湘住在天津河?xùn)|區(qū)靠近外環(huán)線某小區(qū)，她稱，小區(qū)房?jī)r(jià)最高的時(shí)候是2016年3月限購(gòu)政策出臺(tái)之前，掛牌價(jià)達(dá)到了3.2萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在的掛牌價(jià)只有2.5萬(wàn)元/平方米左右，足足下降了6000元/平方米。

　　諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2018年5月天津市二手住宅掛牌均價(jià)為30046元/平方米，之后逐漸下滑，至2019年6月，掛牌均價(jià)降到了24507元/平方米。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，這一年間，天津市二手房成交均價(jià)出現(xiàn)了緩慢下調(diào)，從2018年5月的26399元/平方米降到了2019年6月的25678元/平方米。

　　交易量方面，保利投顧研究院華北分院稱，今年上半年天津二手房累計(jì)成交23672套，同比下降了17%，在新房供應(yīng)充足、二手房掛牌量持續(xù)走高的雙重影響下，二手房?jī)r(jià)格于今年5月從 “穩(wěn)中有漲”轉(zhuǎn)向了“降價(jià)為主”。該研究院認(rèn)為，雖然新增客源和帶看量保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但成交量仍在下滑，客戶再度陷入觀望。

　　落戶規(guī)模有限 市場(chǎng)或繼續(xù)低迷

　　在天津落戶政策放開之初，不少業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為該政策會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，但從中新經(jīng)緯客戶端的走訪情況來看，天津樓市交易不僅沒有好轉(zhuǎn)，甚至有趨冷跡象。究其原因，有分析人士認(rèn)為，與人才落戶規(guī)模和新房供應(yīng)量有關(guān)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端說：“西安房?jī)r(jià)為什么一直漲，是因?yàn)樗?00多萬(wàn)人去落戶。而天津的落戶規(guī)模只有十幾萬(wàn)，就算沒有人才新政，天津一年的人口也能增長(zhǎng)幾萬(wàn)人，這是房?jī)r(jià)沒有暴漲的原因。”張大偉稱，即便是取得了天津戶籍，很多人也沒有打算立即購(gòu)買住房，這一人群的購(gòu)房需求在慢慢釋放。

　　據(jù)了解，2018年5月到今年4月底“海河英才”計(jì)劃實(shí)施一年，天津共引進(jìn)各類人才16.25萬(wàn)名。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則指出，天津的人才落戶政策力度很大，但沒有出現(xiàn)類似西安等城市樓市過熱的現(xiàn)象，與天津市場(chǎng)的新房住房供應(yīng)規(guī)模較大有關(guān)。天津市場(chǎng)的熱點(diǎn)板塊很多，包括濱海新區(qū)、武清等，本身供給規(guī)模大，這會(huì)消化部分市場(chǎng)需求，所以天津樓市的表現(xiàn)相對(duì)不熱。

　　嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新經(jīng)緯客戶端表示，二手房交易出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，說明天津樓市的潛在供應(yīng)量較大，部分二手房房東面臨著降價(jià)壓力。另外，近期銀行貸款收緊也會(huì)對(duì)市場(chǎng)交易量產(chǎn)生影響。

　　保利投顧研究院華北分院稱，上半年天津新建商品住宅存量為1926萬(wàn)平方米，去化周期約為19個(gè)月，即按照當(dāng)前的銷售速度，整個(gè)庫(kù)存需要19個(gè)月才能消化完。同時(shí)，上半年天津住宅用地供應(yīng)面積達(dá)743萬(wàn)平方米，占全年計(jì)劃的83%，進(jìn)一步穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

　　對(duì)于今后市場(chǎng)走勢(shì)，保利投顧研究院華北分院認(rèn)為，由于前期土地大量入市導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，加之房企融資困難，多數(shù)開發(fā)商會(huì)在下半年加速去化以實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)，如果此時(shí)仍無實(shí)質(zhì)性的政策放開，部分房企會(huì)選擇以價(jià)換量，下半年的價(jià)格有走低的可能。

　　張大偉則表示，未來的市場(chǎng)不太好判斷，關(guān)鍵看信貸政策是否有松動(dòng)，如果信貸明顯寬松，市場(chǎng)會(huì)有上行動(dòng)力。