欲重回“央企前二”的中交地產(chǎn)(000736.SZ)，7月14日，發(fā)布2019年上半年業(yè)績預(yù)告。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，公司預(yù)計歸屬上市公司股東的凈利潤約9200萬元，同比下降83.01%。

　　截至2018年12月31日，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)402.30億元，較上年末增長17.00%，但歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)22.85 億元，較上年末少20.52%。

　　此外，長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率逐步提升，超過80%的行業(yè)警戒線。2016—2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.52%、88.56%，89.48%。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對長江商報記者表示，凈利潤大幅減少，說明企業(yè)在資源整合中，效率是不高的。中交地產(chǎn)這兩年整合了較多的內(nèi)部和外部地產(chǎn)資源，其精力多花在這些階段。再加上整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的時候，正是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫的時候，這也會對其業(yè)績帶來沖擊。

　　上半年凈利潤同比預(yù)降超八成

　　近日，中交地產(chǎn)發(fā)布2019年上半年業(yè)績預(yù)告。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，公司預(yù)計歸屬上市公司股東的凈利潤約9200萬元，同比下降83.01%。去年同期為3.03億元。

　　對于凈利潤的下降，中交地產(chǎn)表示，其一，上半年房屋交付面積較上年同期減少，導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)的利潤減少。其二，上年同期公司全資子公司北京聯(lián)合置業(yè)有限公司非同一控制下企業(yè)合并中交石家莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，確認(rèn)投資收益2.36億元，今年上半年無同類業(yè)務(wù)。

　　中交集團的中交地產(chǎn)，近年加速整合擴規(guī)模，2018年新進入杭州、東莞、石家莊和青島等濟較為發(fā)達城市，總計進入城市達22個。

　　但其業(yè)績與同類央企仍有差距。在整合重組失敗的2016年，中交地產(chǎn)年營收約21億元，凈利潤1186.73萬元。2017年，因4月份托管中交置業(yè)等曲線重組，中交地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入57.94億元，凈利潤6.17億元。2018年，中交地產(chǎn)銷售額為148.77億元，而同期，保利地產(chǎn)銷售金額4048億元，中海為3012億港幣，差距不言可喻。

　　截至2018年12月31日，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)402.30億元，較上年末增長17.00%，但歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)22.85 億元，較上年末少20.52%。

　　事實上，2018年中交地產(chǎn)業(yè)績并不差。2018年，中交實現(xiàn)實現(xiàn)營業(yè)收入89.5億元，同比增長42.91%；實現(xiàn)利潤總額15.42億元，同比增長47.07%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤8.1億元，同比增長36.69%。

　　中交地產(chǎn)在2018年實現(xiàn)的簽約銷售金額為148億元、回款金額161億元。另外，中交共持有及參與房地產(chǎn)項目44個(包括并表項目和參股項目)，業(yè)務(wù)主要分布于長三角、珠三角、京津冀和西南城市群等區(qū)域，占地面積達到396.04萬平方米，不過，這些數(shù)據(jù)在整個行業(yè)中并不顯眼。

　　資產(chǎn)負(fù)債率三連升加速融資

　　在房企紛紛喊出降負(fù)債的環(huán)境下，中交地產(chǎn)近幾年的負(fù)債率都不見回落。長江商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年中交地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率逐步提升，超過80%的行業(yè)警戒線。2016—2018年的資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.52%、88.56%，89.48%。

　　現(xiàn)金流方面，中交2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為57.9億元、投資活動流量凈額為凈流出7685萬、籌資活動流量凈額為凈流出46.9億元，根據(jù)公告解釋，2018年，中交在土地支付金項目獲取等經(jīng)營層面支出減少、通過收購等投資活動收入增加、以及償還債務(wù)和進行資產(chǎn)收購等方面支出增加。

　　值得注意的是，應(yīng)收賬款和預(yù)付賬款激增，2018年應(yīng)收賬款增加3640.54%，預(yù)付賬款增加2239.92%，其他應(yīng)收款增長327.65%。此外，政府補助從54萬上升到2018年的3905萬元，對非金融企業(yè)收取的資金占用費，從6863萬元猛增至2.9億元。

　　債務(wù)壓力下，頻繁融資。2018年中交融資規(guī)模達到143.22億元，其中主要渠道為銀行貸款和關(guān)聯(lián)方借款，具體來看，2018年向銀行貸款63.49億元 ，期限為1.5-15年，利息4.99%-7.60% 。但向關(guān)聯(lián)方的利息卻比這高。2018年向關(guān)聯(lián)方借款30.97億元，期限為0.5-5年，利息5.60%-9.63%。它于母公司中交房地產(chǎn)集團有個約定，2018年借入款項不超過40億元人民幣，借款年利率不超過10%。

　　嚴(yán)躍進指出。從房企融資的角度看，近期壓力較大，那么房企還是需要積極進行降價促銷的。另外從產(chǎn)品品牌的角度看，中交需要在此類品牌打造上持續(xù)發(fā)力。另外其和綠城的關(guān)系還是很微妙，尤其是宋衛(wèi)平離職一事，未來綠城的經(jīng)營也是中交需要考慮的內(nèi)容。比如說綠城后續(xù)項目運營出現(xiàn)各類維權(quán)等，往往購房者可能會把指責(zé)拋給中交。

　　今年初，中交地產(chǎn)出資8.6億元收購中交集團持有的北京聯(lián)合置業(yè)有限公司100%股權(quán)。聯(lián)合置業(yè)控股、參股項目有4個，去年8月，中交地產(chǎn)公告稱，中交房地產(chǎn)集團將收購合并中住地產(chǎn)，申請豁免要約收購義務(wù)在10月獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)。目前該合并已經(jīng)完成，中交房地產(chǎn)集團成為中交地產(chǎn)的控股股東。2014年、2015年兩次收購綠城中國股權(quán)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近年接連的收并購或進一步推高債務(wù)壓力。

　　人事變動頻繁

　　中交地產(chǎn)近期發(fā)布了人事變動公告，公司董事會于2019年7月9日收到公司董事兼總裁耿忠強的書面辭職報告，由于工作變動原因，耿忠強申請辭去公司董事、董事會提名委員會委員、總裁職務(wù)。

　　中交地產(chǎn)表示，為確保公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的正常進行，在新任董事正式到任前，耿忠強將繼續(xù)履行在董事會所擔(dān)任職務(wù)的職責(zé)。資料顯示，耿忠強于2018年12月12日上任，任職僅7個月。

　　在去年9月，中交地產(chǎn)董事會也進行了大換血，包括地產(chǎn)集團董事長孫國強、吳文德、曹舟南在內(nèi)的6名董事集體卸任，董事長由中交投資有限公司原董事、總經(jīng)理趙暉接任。

　　據(jù)了解，中交集團正在推進房地產(chǎn)板塊重組整合工作，中交地產(chǎn)作為中交集團全面深化改革的試點單位，在滿足相關(guān)法律法規(guī)以及監(jiān)管機構(gòu)規(guī)定的前提下，將推進所屬房地產(chǎn)板塊重組整合工作。這也是本次人事變動的主要原因。

　　事實上，近兩三年來，整個中交系進入了人事調(diào)整密集期。2017年，中交地產(chǎn)高層人事變動超過18項，董事長、總經(jīng)理、黨委書記、董事、副總經(jīng)理等重要職位均有變動。當(dāng)年12月，中交地產(chǎn)原董事長吳文德辭去公司董事會所有職務(wù)。

　　大規(guī)模換血的背后是因為對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合效果的不滿，中交地產(chǎn)系希望迎頭趕上中海、保利等地產(chǎn)龍頭央企，其于2017年曾立下成為規(guī)模前二央企的“軍令狀”。