面對逐漸“橫盤”的市場，“減增速、降負(fù)債、提品質(zhì)、增效益”成為更多房企下階段發(fā)展策略。在提質(zhì)降速發(fā)展背景下，部分房企將“多元化”上升至戰(zhàn)略發(fā)展高度，以求在當(dāng)前行業(yè)背景下突破轉(zhuǎn)型。據(jù)中房研協(xié)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，在2018年報TOP30房企中，70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略；TOP100房企中，97%布局了多元化業(yè)務(wù)。

　　房企布局雖廣，但多數(shù)仍在摸索階段，盈利仍處低位。對此，業(yè)內(nèi)人士稱，2019年房企更需要考慮多元業(yè)務(wù)的投入產(chǎn)出、風(fēng)險收益、投資期限及政策等多個層面。尤其是跨界業(yè)務(wù)，有恒大投資法拉第未來、融創(chuàng)中國投資樂視在前，還需多一份謹(jǐn)慎。

　　傳統(tǒng)業(yè)務(wù) 盈利模式仍待探索

　　早在2010年前后，就有房企提出多元化轉(zhuǎn)型。新賽道的開辟，一方面緣于地產(chǎn)開發(fā)天花板的約束，開發(fā)商紛紛向外看；另一方面，社會需求的變化，促使開發(fā)商緊追趨勢擴(kuò)充業(yè)務(wù)，尋找增量空間。商業(yè)、物業(yè)、酒店、文旅成為上一輪企業(yè)多元化的“寵兒”。然而，隨著那一輪資本“大潮”退去，能盈利者少之又少。

　　時至今日，伴隨著“橫盤”時代來臨，越來越多的房企重視多元業(yè)務(wù)，發(fā)展也趨向于理性、務(wù)實(shí)，布局主要轉(zhuǎn)移至地產(chǎn)開發(fā)+、地產(chǎn)上下游、存量管理以及其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)四大板塊，特色小鎮(zhèn)、長租公寓、物流、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等領(lǐng)域化身房企“新寵”。

　　一位房企人士稱，目前圍繞地產(chǎn)上下游布局成為房企相對穩(wěn)健的拓展方式，企業(yè)借此也形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，有效降低成本。

　　房企多元化轟轟烈烈，能帶來多少利潤?易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱就告訴記者，房地產(chǎn)多元化的大潮當(dāng)中，大多數(shù)房地產(chǎn)多元化創(chuàng)造的收入和利潤和主業(yè)相比占比很小。

　　恒大便放棄了糧油、乳業(yè)和礦泉水等業(yè)務(wù)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印在今年業(yè)績會上就坦言，恒大在多元化戰(zhàn)略的實(shí)施過程中探索發(fā)現(xiàn)，上述產(chǎn)業(yè)一年銷售幾億或者幾十億，和恒大規(guī)模不匹配，因此將這些產(chǎn)業(yè)都轉(zhuǎn)出去了。

　　對此，新城控股高級副總裁歐陽捷在接受記者采訪時就表示，有些目前規(guī)模不大、但有可能培植市場規(guī)模的業(yè)務(wù)，短期被捧為風(fēng)口，長期仍有待觀察，比如長租公寓、文創(chuàng)娛樂，更多還要取決于政策走勢。

　　跨界業(yè)務(wù) 投資回報周期較長

　　房企多元之路鋪得火熱，實(shí)際上卻布滿荊棘，遠(yuǎn)沒有看上去那么美好。近年來，有些房企多方向、多路徑嘗試多元化業(yè)務(wù)、屢試屢挫，有的盲目將多元化探索當(dāng)作戰(zhàn)略方向，既失去了主業(yè)的快速成長，也沒能真正成功實(shí)現(xiàn)多元化。反觀行業(yè)中另一些企業(yè)堅(jiān)守主業(yè)、小心求證、看準(zhǔn)方向、穩(wěn)扎穩(wěn)打，反而在行業(yè)發(fā)展中步步為營、頗見成效，在市場波動周期中平穩(wěn)運(yùn)行。

　　以融創(chuàng)為例，此前，因看好大屏運(yùn)營和內(nèi)容領(lǐng)域的發(fā)展前景，孫宏斌在樂視網(wǎng)陷入資金鏈危機(jī)之時，攜150億元資金入股樂視網(wǎng)、樂視致新和樂視影業(yè)三家公司。然而，此番動作給融創(chuàng)帶來的是165.5億元虧損。融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌也直言，樂視是一筆不成功的投資，并將其視作融創(chuàng)轉(zhuǎn)型探索的代價。

　　以教育產(chǎn)業(yè)為例，房企轉(zhuǎn)型同樣面臨諸多難點(diǎn)。首先，投資回報周期長，多數(shù)已小成氣候的房企旗下的教育品牌都已運(yùn)營十幾年，如碧桂園、萬科都是90年代開始涉足教育領(lǐng)域。

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房企真正的多元化，是在實(shí)力基礎(chǔ)上進(jìn)行業(yè)務(wù)再造和升級，否則產(chǎn)業(yè)只是淪為延續(xù)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的手段而已。對于房企來說，在規(guī)模、資源、實(shí)力之上進(jìn)行及早試驗(yàn)，也應(yīng)更加慎重和保持謙虛心態(tài)。

　　丁祖昱則認(rèn)為，2019年應(yīng)該是房企多元化進(jìn)入全新時代的一年，但所有的資本、團(tuán)隊(duì)、運(yùn)作和兩三年前相比已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。今天的參與者，應(yīng)更加理性地看待中國房地產(chǎn)多元化的未來。

　　融創(chuàng)中國

　　文化和文旅是未來

　　對于跨界轉(zhuǎn)型這件事，膽大的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌卻并不感冒，在近日的業(yè)績會上有記者問“是新能源車好，還是機(jī)器人好”的時候，孫宏斌不假思索地回答“房地產(chǎn)好”。

　　然而，不喜歡跨界的融創(chuàng)也有自己的“詩和遠(yuǎn)方”，孫宏斌曾說“文化是詩，而旅游是遠(yuǎn)方”。在近日舉辦的2018年融創(chuàng)業(yè)績會上，融創(chuàng)中國董秘高曦表示，文化和文旅都是其布局未來的業(yè)務(wù)。

　　公開資料顯示，2018年4月，樂創(chuàng)文娛宣布和融創(chuàng)成立合資公司，取名為樂創(chuàng)文景，進(jìn)軍文旅業(yè)務(wù)。在去年，樂創(chuàng)文娛出品、發(fā)行了春節(jié)檔電影《熊出沒·原始時代》，《流浪地球》和《瘋狂的外星人》也在融創(chuàng)文化旗下東方影都融創(chuàng)影視產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行拍攝的。融創(chuàng)還將從萬達(dá)處收購而來的青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園置入融創(chuàng)文化集團(tuán)中。

　　文化板塊還只是融創(chuàng)多元業(yè)務(wù)布局中的一小部分，在文旅地產(chǎn)方面，融創(chuàng)顯得更加積極和主動。2018年8月，融創(chuàng)成立了自己的文旅集團(tuán)——“融創(chuàng)文化旅游發(fā)展有限公司”，并進(jìn)行了一連串的收購和簽約動作。同年，融創(chuàng)中國陸續(xù)收購海航旗下三個子公司，獲得海南省內(nèi)數(shù)萬方土儲；又在10月以62.81億資金完成了對原萬達(dá)文旅的收購，接過原萬達(dá)文旅近5000名員工，組建了融創(chuàng)文旅的核心團(tuán)隊(duì)。

　　在3月25日融創(chuàng)文旅品牌發(fā)布會上，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事汪孟德更坦言，融創(chuàng)文旅的使命就是成為融創(chuàng)中國未來新的價值增長點(diǎn)。

　　富力

　　酒店?duì)I業(yè)額增長逾190%

　　近日，富力集團(tuán)宣布截至2018年12月31日止年度綜合業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，集團(tuán)2018年協(xié)議銷售1311億元，即售出1018萬平方米建筑面積，同比增長60%；營業(yè)額768.6億元，同比增長30%，二者均取得大幅增長。

　　就營業(yè)額而言，中南地區(qū)、西北地區(qū)及華北地區(qū)貢獻(xiàn)增長最大。“協(xié)議銷售增長強(qiáng)勁，證明了集團(tuán)全國銷售團(tuán)隊(duì)的實(shí)力。”富力集團(tuán)董事長李思廉表示，在艱難的營運(yùn)環(huán)境中仍然能取得理想業(yè)績，是基于集團(tuán)擁有的豐富土地儲備，2019年集團(tuán)的協(xié)議銷售目標(biāo)將初步定為1600億元。

　　“雖然集團(tuán)在2018年不斷增加項(xiàng)目數(shù)量并擴(kuò)展至新城市，但整體毛利率依舊增長至36.4%。”富力集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，集團(tuán)的項(xiàng)目數(shù)量從88個增加到了155個，在一定程度上凸顯出了集團(tuán)在全國日益增長的市場份額。去年，集團(tuán)額外收購了371億元的土地儲備，建筑面積達(dá)1405萬平方米。截至2018年底，集團(tuán)權(quán)益土地儲備可售總建筑面積達(dá)5783萬平方米，分布于96個中國不同城市及其他海外項(xiàng)目。

　　值得一提的是，在2017年收購萬達(dá)集團(tuán)74間酒店組合后，酒店?duì)I業(yè)額超過70億元，增長逾190%。隨著酒店在入住率、住宿服務(wù)及酒店成本管理等方面的日漸成熟，酒店數(shù)量增至126間，酒店?duì)I業(yè)額也持續(xù)獲得了改善。

　　花樣年

　　彩生活物管面積11.22億平方米

　　2018年，花樣年合同銷售金額超300億元，同比增長約50%；收入140億元，同比增長43%；物業(yè)服務(wù)及其他收入占比近4成，同比增長70%；毛利率維持30%；凈負(fù)債比率控制在77.4%，較2018年中期下降5.5個百分點(diǎn)。住宅開發(fā)板塊增長相對緩慢，旗下物業(yè)板塊卻連續(xù)多年保持高速增長。

　　“彩生活正在由一家物業(yè)管理企業(yè)向一家平臺企業(yè)轉(zhuǎn)型。”彩生活執(zhí)行董事及首席執(zhí)行官唐學(xué)斌首稱，彩生活目前管理的物業(yè)面積已達(dá)到了11.22億平方米。

　　花樣年董事會主席潘軍稱，2019年彩生活預(yù)期從市場新增四至五千萬的管理面積，花樣年能為彩生活提供的管理面積大約僅10%。但是花樣年不會像其他同行一樣，地產(chǎn)公司輸血至物業(yè)管理公司。雖然缺少母公司所提供的幫助，但是核心的邏輯不同在于，看待彩生活，更應(yīng)該用互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的眼光去審視，而不是用傳統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)的方式。

　　截至2018年末，彩生活的生態(tài)圈注冊用戶增加到了2640萬人，活躍用戶活躍度53%；報告期內(nèi)，彩之云平臺成交金額94.48億元、同比增長24.1%；彩富人生累計成交17.7億元；彩車位累計銷售4150個；彩惠人生累計成交182萬單，成交金額7088萬元，超過26萬個家庭減免了物業(yè)管理費(fèi)。

　　本報記者 崔陸鵬