2018年，對于內(nèi)地房企來說，是一場長跑的轉(zhuǎn)折點。頭部企業(yè)加速奔跑、越走越遠，而中型房企由于業(yè)績各不相同，2019年的市場應(yīng)對策略也截然不同。

　　3月份以來，隨著年報季逐漸拉開帷幕，各大房企的態(tài)度立顯。截至目前，多數(shù)房企超額完成2018年度銷售目標，業(yè)績?nèi)嫣嵘?，朝著既定目標加速奔跑；但也有部分房企未能達到預(yù)定目標，甚至出現(xiàn)不同程度的業(yè)績下滑，不得不謹慎持重，刻意放慢自己的腳步。

　　全面提速型

　　隨著“粵港澳大灣區(qū)”規(guī)劃的出臺，區(qū)域內(nèi)的7座城市土地變得炙手可熱，而深耕粵港澳大灣區(qū)的眾多房企自然也獲益匪淺。

　　時代中國正是其中之一。截至2018年底，時代中國共擁有99個處于不同階段的主要項目，其中96個分布在廣東廣州、佛山等珠三角主要城市。得益于灣區(qū)城市的廣泛布局，2018年，時代中國合同銷售額達605.95億元，較上年同期增長45.5%，全年目標完成率為110%。同時，公司盈利能力也有較大幅度增強：營業(yè)收入為343.8億元，同比增長48.7%；實現(xiàn)凈利潤48.11億元，同比增長44%。

　　“去年，時代中國定的目標是500億元，最終實現(xiàn)600億元，今年定750億元，有可能做到800億元，就是在向1000億元靠攏。”日前，時代中國董事會主席岑釗雄在業(yè)績發(fā)布會上明確表示，2019年是公司成立的20周年，時代中國將充分利用灣區(qū)建設(shè)提速發(fā)展的新機遇及深耕大灣區(qū)的優(yōu)勢，繼續(xù)加大在該區(qū)域的投入。

　　在拿地方面，時代中國也將繼續(xù)保持激進態(tài)勢，其相關(guān)負責人預(yù)計，公司2019年拿地的預(yù)算大概在300億元，相較2018年翻了不止一倍。

　　事實上，除部分受灣區(qū)紅利影響而提速的企業(yè)之外，也有不少中型房企，或由于2018年業(yè)績向好，或迫于業(yè)績壓力，明確提出2019年將全面提速。

　　例如大悅城地產(chǎn)，其董事長周政在業(yè)績會上表示，公司物業(yè)發(fā)展將全面提速、輕重并舉，實現(xiàn)西安大悅城、杭州大悅城、上海長風大悅城和昆明大悅城開業(yè)，開業(yè)運營項目增至12個。未來，將繼續(xù)加快大悅城輕資產(chǎn)發(fā)展速度，鞏固品牌影響力。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，在剛剛結(jié)束的中糧地產(chǎn)并購大悅城一案中，為推進并購進展，并購方案中加入的大悅城未來三年的業(yè)績承諾，顯然是推動大悅城地產(chǎn)走向快速擴張道路的一大因素。

　　保守穩(wěn)重型

　　相較于業(yè)績向好，加速擴張的企業(yè)，一些業(yè)績不及預(yù)期的房企也只能無奈地悄悄收縮自己的戰(zhàn)略。

　　近日，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布年報稱，企業(yè)2018年實現(xiàn)簽約銷售額706.4億元，沒有完成既定的800億元目標。

　　2018年2月份，首創(chuàng)置業(yè)曾在業(yè)績發(fā)布會上雄心勃勃，提出“2018年銷售額保750億元沖800億元，2019年銷售額爭取突破1000億元，2020年銷售額爭取突破1400億元”。

　　但受2017年-2018年調(diào)控持續(xù)深入影響，首創(chuàng)置業(yè)重倉的環(huán)京區(qū)域樓市低迷，房企銷售情況慘淡。2018年初，首創(chuàng)置業(yè)曾采取首付分期的方式來促進銷售。不過，“促銷”顯然未有明顯成效。年報顯示，2018年首創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入232.57億元，同比上升9.23%，但凈利潤為24.17億元，同比下滑13.59%，歸母凈利潤19.23億元，同比下滑約9%。

　　不僅2018年的目標沒有實現(xiàn)，首創(chuàng)置業(yè)還對2019年的目標進行了下調(diào)，由1000億元降為800億元。

　　與之類似，九龍倉集團日前也交上了分拆九龍倉置業(yè)后的首份“成績單”。在其自述本身內(nèi)地發(fā)展物業(yè)豐收以及投資物業(yè)收益不俗的背后，九龍倉依然難掩2018年度銷售金額、收入及凈利同比明顯下滑的頹態(tài)：銷售總金額下跌16%，集團總收入減少13%，凈利潤減少11%。

　　值得關(guān)注的是，相比2018年初定下的220億元內(nèi)地銷售目標，九龍倉集團今年的銷售目標顯得更為保守：對外宣布2019年的銷售目標降至180億元。在外界看來，內(nèi)地拿地漸趨謹慎導(dǎo)致的余糧儲備不足或是九龍倉集團下調(diào)銷售目標的主因，其“或?qū)㈠e失大灣區(qū)機遇”的猜測也充斥其間。

　　靈活調(diào)整型

　　事實上，2019年對于大多數(shù)房企而言，是充滿不確定性的一年。

　　時至今日，“樓市調(diào)控政策不會比2018年更差”已基本成為業(yè)內(nèi)共識，不過各地政策會如何調(diào)整，又會引發(fā)怎樣的市場反應(yīng)，一切尚難以評估?；诖朔N判斷，多家房企在策略上做好了“兩手準備”，一方面放緩增速，另一方面引而不發(fā)、隨機應(yīng)變、靈活調(diào)整。

　　而與此策略相對應(yīng)的是，這些房企在手握較高貨值土儲規(guī)模的情況下，卻定下了一個相對較低的2019年銷售目標。

　　比如旭輝控股，2019年企業(yè)銷售目標為1900億元，目標增長率僅25%，相較于其近年來的規(guī)模增速可謂踩下了“剎車鍵”。然而，旭輝手中掌握的貨值卻高達8000億元，僅2019年可推貨值就有3500億元。

　　旭輝集團執(zhí)行總裁陳東彪向記者表示，1900億元是在公司保證各方健康發(fā)展前提下的穩(wěn)妥目標，對于后面的3000億元目標，公司也很有信心。不過，既定戰(zhàn)略不是一成不變的，還要結(jié)合具體情況而進行適時調(diào)整。

　　與旭輝相似，越秀地產(chǎn)在2019年定下的銷售目標為650億元，而其全年可售資源為1312億元，目標去化率僅為52%。

　　此外，陽光城集團執(zhí)行董事長兼總裁朱榮斌在業(yè)績發(fā)布會上指出，“今年陽光城沒有把供貨看得特別重，而是強調(diào)跟隨市場彈性供貨，我們的優(yōu)勢就是可以很敏銳地捕捉窗口機會，所以在供貨規(guī)模做了底線管理的同時，我們也有準備。”

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《國際金融報》記者分析稱，2019年，許多房企明顯不再高喊口號，這其實并非房企不再需要沖擊規(guī)模，而是體現(xiàn)了在樓市大環(huán)境尚不明朗的當前，房企選擇“觀望”的一種思路，即為自己留有余地，再結(jié)合下半年實際情況去做適時調(diào)整。

　　2019主戰(zhàn)場

　　《國際金融報》記者梳理各個房企發(fā)展規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，除一線城市、大灣區(qū)等熱門板塊之外，“二線城市”已經(jīng)普遍成為規(guī)?；科蟮木劢裹c。

　　2018年，旭輝僅來自于二線城市的營業(yè)收入就高達362.8億元，占總收入的93%，這一比例在2017年為67.2%。對于旭輝未來的發(fā)展方向，陳東彪向記者表示，集團認定，房地產(chǎn)行業(yè)的未來主戰(zhàn)場必定在二線、強二線及準二線城市，這在一些發(fā)達國家早有先例。未來，公司在一線城市將逐步轉(zhuǎn)型為持有經(jīng)營，而開發(fā)業(yè)務(wù)則以二線及強三線城市為主。

　　近年來規(guī)模增速驚人的融信中國也持類似觀點，其相關(guān)負責人明確表示，目前企業(yè)土地儲備80%的貨值位于中國一線及強二線城市，其中，在太原、鄭州等二線城市擁有一二級聯(lián)動的潛在優(yōu)質(zhì)土地儲備，未來有望成為公司發(fā)展的新糧倉。

　　不過，與其他房企對待三四線城市的“審慎”態(tài)度不同，碧桂園則更加看好三四五線城市。碧桂園董事局主席楊國強也在業(yè)績會上堅稱，自己長遠看好三四五線城市。

　　對此，嚴躍進向記者表示，不同規(guī)模企業(yè)之間的發(fā)展邏輯不同。對于以規(guī)模為王的碧桂園來說，二線城市已難以滿足其增長需求，需要向三四五線城市延伸，廣泛布局。但對于目前的多數(shù)房企而言，二線城市顯然才是重中之重。因為這些城市已經(jīng)幾乎足夠滿足企業(yè)增長需求，但從投資回報率和投資風險上來講，又優(yōu)于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四五線城市。