3月19日，中國(guó)金茂(00817.HK)在香港公布了2018年全年業(yè)績(jī)。

　　以1280億銷售突破千億門檻的同時(shí)，金茂在2018年以85%的高銷售增長(zhǎng)率成為“新千億”中最受關(guān)注的穩(wěn)健高增長(zhǎng)企業(yè)。

　　根據(jù)億翰智庫(kù)的統(tǒng)計(jì)，截止至2018年12月31日，未經(jīng)審核的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金茂2018年的業(yè)績(jī)?cè)龇?，在千億級(jí)及以上的房企中位居榜首。最近四年來(lái)，中國(guó)金茂的銷售規(guī)模復(fù)合增長(zhǎng)率更是達(dá)到了50%以上，處于行業(yè)高位。

　　中國(guó)金茂跨越千億銷售額

　　突破周期的“千億成色”

　　與過(guò)去跑馬圈地就能成就千億的舊時(shí)代邏輯不同，中國(guó)金茂的千億是以科學(xué)創(chuàng)新和精細(xì)運(yùn)營(yíng)取代資源占有為王的新千億。具備“突破周期”屬性的“金茂模式”，造就了中國(guó)金茂千億“黃金成色”。

　　中國(guó)金茂2018年的利潤(rùn)增長(zhǎng)證明了這一點(diǎn)。

　　2018，中國(guó)金茂獲取毛利145億，同比增長(zhǎng)45%；獲取約73.77億的年度凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)43%；股東應(yīng)占利潤(rùn)52.1億，同比增長(zhǎng)31%；在毛利率上，中國(guó)金茂當(dāng)前達(dá)到了38%，同比2017年增加6個(gè)百分點(diǎn)。突破千億的同時(shí)，“厚積薄發(fā)”的中國(guó)金茂，進(jìn)入了利潤(rùn)兌現(xiàn)的高質(zhì)量增長(zhǎng)時(shí)期。

　　其全年5%左右的平均融資成本顯示，無(wú)論周期好壞，中國(guó)金茂一直是資本市場(chǎng)的優(yōu)等生。歷年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，不受行業(yè)波動(dòng)影響，中國(guó)金茂始終保持著穩(wěn)定的高復(fù)合增長(zhǎng)率、低融資成本水平、優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)，一種不受行業(yè)周期影響的“金茂模式”已然成型。長(zhǎng)期穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，更是中國(guó)金茂對(duì)抗周期下行風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。歷年年報(bào)顯示，中國(guó)金茂年年現(xiàn)金流充裕，凈負(fù)債率也長(zhǎng)期保持在行業(yè)中低位。2018年負(fù)債率平穩(wěn)，進(jìn)一步優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，標(biāo)普、穆迪和惠普三家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)均給予中國(guó)金茂“投資級(jí)”評(píng)級(jí)和“穩(wěn)定”展望

　　持續(xù)增長(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，則是穩(wěn)健金茂能夠在安全范圍內(nèi)快速擴(kuò)張的關(guān)鍵武器。

　　2018年，中國(guó)金茂適時(shí)新增低成本土地儲(chǔ)備。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金茂在2018年以來(lái)，成功進(jìn)入14座新城市，累計(jì)進(jìn)入40城，實(shí)現(xiàn)全國(guó)核心城市的均衡布局，截止2019年2月底，新獲取68個(gè)項(xiàng)目、土地儲(chǔ)備總面積為6420萬(wàn)平方米。

　　業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上展示的數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)金茂2019年在環(huán)渤海區(qū)域、華東區(qū)域、華中區(qū)域、西部區(qū)域、華南區(qū)域的五大都市圈、全國(guó)布局40個(gè)城市的在售項(xiàng)目中，擁有2376.5億總貨值(2019年中國(guó)金茂供貨數(shù)據(jù))。這意味著，中國(guó)金茂在2019年達(dá)成1500億元的簽約額銷售目標(biāo)，并非難事。

　　進(jìn)入“后千億”時(shí)代，中國(guó)金茂在空間布局上擁有全國(guó)各大都市圈精心布局的城市運(yùn)營(yíng)、住宅開(kāi)發(fā)、持有物業(yè)；借助優(yōu)質(zhì)資質(zhì)與低融資成本，中國(guó)金茂一直持續(xù)在合適的時(shí)間點(diǎn)收入合適的土地，在時(shí)間布局上達(dá)成合理的項(xiàng)目周期錯(cuò)位，形成持續(xù)增長(zhǎng)模型。一個(gè)規(guī)模龐大、綜合實(shí)力強(qiáng)勁、無(wú)懼周期風(fēng)險(xiǎn)的新巨頭已然現(xiàn)身。

　　在實(shí)現(xiàn)1280億銷售業(yè)績(jī)的同時(shí)，截止2018年業(yè)績(jī)報(bào)告期末，中國(guó)金茂物業(yè)及土地已簽約銷售而未交付結(jié)算的金額約為人民幣1403億元，這進(jìn)一步鎖定了未來(lái)的增長(zhǎng)和利潤(rùn)。對(duì)此，中國(guó)金茂透露，未來(lái)計(jì)劃于2020年達(dá)成銷售簽約額2000億；并于2022年達(dá)成持有面積200萬(wàn)平方米、持有收入突破50億大關(guān)的目標(biāo)，以更強(qiáng)大的綜合實(shí)力進(jìn)入行業(yè)第一梯隊(duì)。

　　城市運(yùn)營(yíng)難以復(fù)制的金茂實(shí)力

　　站在千億的起點(diǎn)再出發(fā)，城市運(yùn)營(yíng)實(shí)力是中國(guó)金茂于未來(lái)沖向第一梯隊(duì)的獨(dú)特王牌之一。

　　過(guò)去的幾年來(lái)，金茂布局了一批以城為特色的優(yōu)質(zhì)城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)顯示，截止目前，中國(guó)金茂總計(jì)正在運(yùn)作15個(gè)城市合作項(xiàng)目，堪稱是城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的專家。

　　從1998年自金茂大廈開(kāi)始構(gòu)思城市運(yùn)營(yíng)之道，到“三年成勢(shì)、五年成城”的城市運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿“長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城”、直至以“青島中歐國(guó)際城”、“南京青龍山國(guó)際生態(tài)新城”、“金茂谷鎮(zhèn)·麗江創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園”確立城市新城、城市核心綜合體、特色小鎮(zhèn)三大運(yùn)營(yíng)模式，中國(guó)金茂領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)模式，是一個(gè)逐步升級(jí)的過(guò)程。

　　長(zhǎng)沙梅溪湖國(guó)際新城

　　2015年中國(guó)金茂宣布在傳統(tǒng)意義上從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商升級(jí)，中國(guó)金茂在原有“銷售+持有”雙輪戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，加入“金融+服務(wù)”的兩翼，支持城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。2018年，中國(guó)金茂更是已經(jīng)形成了一套“以城聚人，以城促產(chǎn)”的“城-人-產(chǎn)”城市運(yùn)營(yíng)邏輯。

　　先造城市、再聚人氣、促產(chǎn)業(yè)，以城聚人、以城促產(chǎn)——在這樣的金茂式城市運(yùn)營(yíng)邏輯下，金茂持續(xù)打造了多個(gè)品質(zhì)高、環(huán)境佳、配套優(yōu)、活力強(qiáng)的品質(zhì)新城，吸引來(lái)高素質(zhì)、高知識(shí)、高視野、高需求的“四高”人群，也因此拉動(dòng)了更加創(chuàng)新活躍、科技引領(lǐng)、知識(shí)密集、協(xié)作頻繁的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣的城市運(yùn)營(yíng)更實(shí)際，更可持續(xù)，也因此更受地方政府歡迎，這為金茂的相對(duì)低成本優(yōu)質(zhì)“儲(chǔ)貨”打下基礎(chǔ)，也為成為金茂高品質(zhì)產(chǎn)品的保障。

　　經(jīng)過(guò)數(shù)個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，金茂獲得了嫻熟的綜合開(kāi)發(fā)能力，也積累了大量合作資源，從而為下一步的發(fā)展蓄力。截止2018年底，金茂累計(jì)簽約309家產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略合作伙伴，其中，華人文化、芯恩集成、陽(yáng)光媒體、中關(guān)村發(fā)展等行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)、國(guó)際知名IP資源不斷增多，資源共享平臺(tái)也在不斷完善。

　　在城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中，金茂的物業(yè)開(kāi)發(fā)、酒店經(jīng)營(yíng)、商務(wù)租賃、零售商業(yè)等板塊也順勢(shì)而起，并支撐起寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等多條產(chǎn)品線。這也有力地推動(dòng)著中國(guó)金茂實(shí)現(xiàn)突破周期的穩(wěn)健增長(zhǎng)。2018年的這一份“年度成績(jī)單”，多個(gè)利好數(shù)據(jù)已說(shuō)明了一切。

　　“超級(jí)金茂”現(xiàn)象 突破周期的產(chǎn)品實(shí)力

　　除了城市運(yùn)營(yíng)，中國(guó)金茂“突破周期”的另一核心王牌是產(chǎn)品力。

　　在優(yōu)質(zhì)的品牌背書(shū)加持下，依靠“府悅墅”全線產(chǎn)品的全國(guó)布局，“超級(jí)金茂”現(xiàn)象在全國(guó)涌現(xiàn)——品質(zhì)的高企，讓中國(guó)金茂的產(chǎn)品在很多城市都成為所在區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)即熱銷。這其中最為特別的就是中國(guó)金茂的王牌產(chǎn)品線“金茂府”

　　2018年“金茂府”這個(gè)獨(dú)角獸產(chǎn)品已然成為市場(chǎng)現(xiàn)象級(jí)產(chǎn)品，譬如北京亦莊金茂府全年銷售77億累計(jì)銷售235億、上海大寧金茂府全年銷售66億累計(jì)銷售160億、從杭州濱江金茂府八開(kāi)八罄到杭州首開(kāi)金茂府入市40天銷售46億笑傲杭城、還有像廣州珠江金茂府全年銷售41億、天津海河金茂府40億、北京金茂府37億等等，截止2018年12月底金茂府在全國(guó)23座城市已開(kāi)發(fā)42座金茂府

　　在2018年10月中國(guó)金茂正式宣布開(kāi)啟“金茂府2.0”時(shí)代，隨著金茂府升級(jí)為2.0版本，持續(xù)迭代的金茂產(chǎn)品力在2018年得到行業(yè)各大機(jī)構(gòu)的認(rèn)可：2018年1月，在新浪樂(lè)居舉辦的樂(lè)居北京創(chuàng)新峰會(huì)上，北京亦莊金茂府獲評(píng)年度人居典范獎(jiǎng)；7月，南京河西金茂府榮獲美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)頒發(fā)的LEED GOLD金級(jí)證書(shū)；8月，北京亦莊金茂府榮獲詹天佑優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)；同月，北京朝陽(yáng)金茂綠創(chuàng)中心獲評(píng)美國(guó)綠色建筑協(xié)會(huì)頒發(fā)的LEED四星級(jí)鉑金級(jí)認(rèn)證，青島中歐國(guó)際城獲評(píng)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)、中國(guó)智庫(kù)頒發(fā)的“中國(guó)建筑天壇獎(jiǎng)”；12月，大寧金茂府榮獲“2018年房地產(chǎn)校企協(xié)同案例研究案例研究示范基地”稱號(hào)。

　　另外數(shù)據(jù)顯示，2018年，中國(guó)金茂的客戶滿意度為84分，達(dá)到行業(yè)優(yōu)秀水平。其中4個(gè)二級(jí)指標(biāo)更是達(dá)到行業(yè)標(biāo)桿水平，分別是：房屋設(shè)計(jì)85分、園林景觀93分、小區(qū)規(guī)劃和配套85分、物業(yè)服務(wù)92分。

　　中國(guó)金茂在穩(wěn)健業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)的同時(shí)還受到市場(chǎng)認(rèn)可的品牌口碑，對(duì)此，像安信證券、廣發(fā)證券、東吳證券等機(jī)構(gòu)在2019年發(fā)布報(bào)告將中國(guó)金茂列為H股重點(diǎn)關(guān)注龍頭，并給予其“買入”、“推薦”評(píng)級(jí)。銷售業(yè)績(jī)于土地儲(chǔ)備的規(guī)模拓展，源自金茂優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力的品牌效應(yīng)，低融資成本及穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，是資本市場(chǎng)長(zhǎng)期看好金茂的三大因素。