伴隨著氣溫的回升，春天的房地產(chǎn)市場似乎 “躁動”起來。

　　最近以來，64輛大巴車接送江蘇南京3000人看房團(tuán)的圖片在微信朋友圈刷屏、江蘇蘇州部分土拍引房企“廝殺”高溢價成交、廣東深圳8000萬元豪宅“秒光”……

　　種種消息攪動著樓市這潭春水，刺激著購房者的神經(jīng)，一時間，樓市“回暖”聲音不斷。

　　復(fù)蘇苗頭已現(xiàn)?

　　樓市小陽春是否真的來了?

　　從政策來看，進(jìn)入2019年以來，地方樓市調(diào)控的微調(diào)動作頗多，比如，山東青島高新區(qū)暫停公證搖號購房；北京兩塊住宅用地出讓不設(shè)定銷售限價；天津4宗宅地的租賃住宅部分調(diào)整為可售；廣東廣州、陜西西安、江蘇常州等地相繼放寬落戶政策；安徽阜陽取消土地出讓時的限價條款；江蘇無錫部分銀行首套房首付比例重回30%等。

　　雖然上述輕微的政策松綁或給當(dāng)?shù)貥鞘袔砹诵┰S“春風(fēng)”，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，若談及樓市整體反彈，還“言之尚早”。

　　以上海為例，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對《國際金融報》記者表示，上海地區(qū)二手房成交略有復(fù)蘇，部分板塊價格有所企穩(wěn)，但從全市來說，目前還很難說維穩(wěn)。

　　“一月上海二手房成交量是16000多套，據(jù)我長期觀察，這個量要達(dá)到2萬套左右，市場才會出現(xiàn)反彈，目前這個量還不足以使房價維持平穩(wěn)，所以市場還待觀察。”楊紅旭補充道。

　　“小陽春能持續(xù)多久，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會變化，這個政策一旦變化，市場將出現(xiàn)明顯反彈。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

　　二手房成交增多

　　“我朋友掛出去一年多的房子，剛剛賣出去了”“去年打折都賣不出去，今年原價照樣出手”……類似的言論，近期在社交圈中頻繁出現(xiàn)。一方面，各種成交回暖的聲音充斥耳邊；另一方面，則是各大房企和機(jī)構(gòu)對2019年樓市仍保持審慎的投資態(tài)度，這著實令不少購房者慌了手腳，不知該何去何從。

　　太平洋房屋的一位銷售經(jīng)理陳成(化名)在接受《國際金融報》采訪時向記者表示，“房價雖然談不上漲了，但年后的購房者明顯更加果斷了，之前大都反復(fù)帶看、反復(fù)砍價、最后不了了之，常常一兩個月不開一單，現(xiàn)在春節(jié)剛過不到一個月，我這兒已經(jīng)開了好幾單，許多購房者可挑選的余地已經(jīng)不多。”

　　在這位銷售經(jīng)理看來，節(jié)后的上海二手房交易市場，明顯逐漸在向“賣方市場”傾斜。

　　而從數(shù)據(jù)來看，剛剛過去的2月，盡管經(jīng)歷了春節(jié)假期，但上海二手房成交卻保持平穩(wěn)。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2月，上海二手房成交9797套，同比增加了36.2%。

　　有分析人士認(rèn)為，從年后的走勢來看，市場恢復(fù)的速度還是比較快的，尤其是2月份春節(jié)后的兩周，單周的成交套數(shù)基本上要在4000套左右。

　　對此，中國指數(shù)研究院報告指出，今年的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮較往年明顯降溫，返鄉(xiāng)的潛在購房者對樓市上漲預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，客戶觀望情緒濃厚。從大城市返鄉(xiāng)過年的分析師在他們的回鄉(xiāng)見聞里也普遍認(rèn)為“回鄉(xiāng)置業(yè)已經(jīng)不是今年樓市的關(guān)鍵詞了”。

　　一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析師對記者表示，往年上海2月的成交量一直不佳，與大量的返鄉(xiāng)置業(yè)分流有關(guān)。今年返鄉(xiāng)置業(yè)熱度下降也是導(dǎo)致上海2月樓市成交量增長的一個重要原因，因此，這并不能作為樓市回暖的表現(xiàn)。

　　上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦也指出，按照以往慣例，年后的成交量本來就相對年前有較大升幅。“年前看房年后買”，歷年皆是如此。而今年之所以受到廣泛的關(guān)注，一方面因為全國多個城市大量出現(xiàn)的“拆遷安置”熱潮，使需求量有所增長，直接促成了一部分二手房交易；另一方面也不排除是與一部分房地產(chǎn)從業(yè)人員為了加速去化而進(jìn)行的人為炒作有關(guān)。

　　一手房“寒氣”未散

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，與“回暖”傳言不同，不少頭部房企對于市場前景依舊持“審慎”的態(tài)度。

　　日前，恒大宣布全國住宅均可9折出售，萬科郁亮也在內(nèi)部郵件中表示，不要再寄望于“觸底反彈”，要做好長期準(zhǔn)備。

　　以近日上海市熱門樓盤——尚海酈景為例，即使位于浦東內(nèi)環(huán)洋涇板塊、準(zhǔn)現(xiàn)房毛坯交付、在備案價9.7萬元/平方米的基礎(chǔ)上下調(diào)4%，仍沒能讓該樓盤成為新一個銷售“爆款”。

　　在認(rèn)籌的最后一天，《國際金融報》記者來到售樓處發(fā)現(xiàn)，想象中的長隊沒有出現(xiàn)，偌大的售樓處大堂里空空蕩蕩，沙盤圖旁僅零星圍了幾個人，簽訂合同的沙發(fā)雅座上也不過三兩人，反而，現(xiàn)場銷售人員要比購房者更多。

　　“比我們預(yù)料得要多，后面還有小籌階段。”在問及前來購房者是否多時，現(xiàn)場銷售人員表示。據(jù)悉，該樓盤此次推出340套房源，其中，160平方米左右的戶型有100套左右，其余是190以上平方米的大戶型。據(jù)上述銷售人員介紹，截至3月5日中午，認(rèn)籌量約為150多組，且160平方米的戶型更受購房者喜愛。

　　“這個樓盤最早一期是2015年10月開的，當(dāng)時的價格是6.5萬元/平方米，到2016年9月，前前后后開了5次，最后一期開盤價格是8.5萬元/平方米。之后兩年就沒再開盤過了。”銷售人員說。

　　在被打趣到如此算來，該樓盤房價上漲幅度不算夸張時，上述銷售人員笑道：“現(xiàn)在這個價格在前兩年根本批不到，如果要開盤，估計當(dāng)時備案價只會批8萬多元。”

　　不溫不火的認(rèn)籌情況在浦東前灘東方悅耀上也有所體現(xiàn)。3月4日，搖號結(jié)果顯示，東方悅耀此次推出的620套房源中，實際認(rèn)籌數(shù)為480組，相比一年前同板塊中糧前灘海景壹號、晶耀名邸“一房難求”的火熱，反差鮮明。

　　在不少購房者看來，前灘東方悅耀戶型跨度太大，產(chǎn)品定位錯亂，且戶型設(shè)計也稍有欠缺。

　　“在目前大環(huán)境還趨于降溫的情況下，購房者會更加理性，即便地段好，其對于房子的整體性價比也會較為關(guān)注。”一位地產(chǎn)從業(yè)者對《國際金融報》記者指出。

　　上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2月，上海商品房成交套數(shù)僅為7764套，而1月住宅成交套數(shù)為10736套。從價格上來看，自2018年10月以來，上海商品房成交均價已從每平方米3.59萬元一路下滑至2.99萬元。

　　在部分業(yè)內(nèi)人士看來，所謂的樓市回暖，也只是個別地區(qū)的個例表現(xiàn)，從整個大環(huán)境而言，仍是以穩(wěn)定為主，并未看到“暖意”。不過，對于購房者而言，往后也很難找到最佳的“買房窗口”，炒房之路早已斷絕，根據(jù)自身需求和條件，“該出手時就出手”即可。