“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)員工集中居住的商圈1月、2月份租賃交易量比去年同期增長23.7%。‘互聯(lián)網(wǎng)商圈’的活躍也許與去年年底以來‘大廠’紛紛優(yōu)化帶來人員換工作的浪潮相關(guān)。”近日，貝殼研究院發(fā)布了《節(jié)后返城租賃市場數(shù)據(jù)報告·北京》（以下簡稱報告），報告顯示，從市場基本面來看，2019年北京全市節(jié)后租賃成交量開始回升，成交均價表現(xiàn)穩(wěn)定；外圍城區(qū)租賃成交更加活躍，為返城租主要集聚地。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示：“年后是傳統(tǒng)的租房旺季，但今年不同以往，經(jīng)濟形勢與就業(yè)環(huán)境發(fā)生了顯著變化，對于與人口流動關(guān)聯(lián)十分緊密的租賃市場來說，需要被全新看待。”貝殼研究院對2月北京租賃市場展開研究，希望通過租賃大數(shù)據(jù)還原北京2019年春節(jié)節(jié)后返城的市場畫像。

節(jié)后市場成交走熱，成交均價持續(xù)下降

“鏈家租賃數(shù)據(jù)顯示，2月北京成交量環(huán)比增加7.6%。春節(jié)后三周周均成交量較節(jié)前四周周均成交量增長較快，市場隨著開春明顯活躍起來。”報告表明，北京2月租賃成交量環(huán)比小幅增長，市場結(jié)束下降態(tài)勢，節(jié)后需求加快釋放。不過，對比前兩年節(jié)后返城季，今年的租賃市場成交量則略有減少。

圖：北京鏈家租賃成交量月度走勢

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫

最受大家關(guān)注的租金方面，2月北京租賃市場均價則表現(xiàn)為走勢平穩(wěn)，并沒有因為市場的回暖而出現(xiàn)上漲。數(shù)據(jù)顯示：“2月北京平均月租金為84.2元/平米，比1月份環(huán)比下跌0.8%。從去年8月開始，租金已連續(xù)4個月環(huán)比下跌。”對此，許小樂認(rèn)為租金的變化主要取決于供需兩端，近兩年租賃市場崛起，國家出臺了多項政策支持租賃市場發(fā)展，租賃房源規(guī)模擴張的速度非常快，一旦供大于求時即會拉動平均租金下降，反之則會拉升平均租金。

報告同時指出，換租租客中54.7%的人更傾向于同居室置換。在居室選擇上，一居室和二居室依然是租賃主流戶型。換房比例顯示，24.8%的租客會由小換大，其中一居室租客換租兩居占比最高為14.5%，而有20.5%的租客會由大換小，以兩居室換一居室的占比最高為12.2%。此外，數(shù)據(jù)表明，30歲左右的租客最愛換租，26歲之前以及38歲之后換租租客占比均低于整體租客占比。

外圍城區(qū)租住增長明顯，6環(huán)外租房熱度最高

“從節(jié)后成交來看，外圍城區(qū)成交回升比中心城區(qū)更為明顯。”報告顯示，外圍城區(qū)成交量增長明顯，市場更加活躍。其中，門頭溝租賃成交量環(huán)比增長幅度居各區(qū)之首，達到41.9%，順義、大興、石景山2月租賃成交環(huán)比增加也均超過20%。劃分環(huán)線觀察成交變化的話，四環(huán)外租賃成交環(huán)比增加明顯，市場熱度較高，尤其是六環(huán)外租賃成交量環(huán)比增長最大，達到26.8%，而二環(huán)內(nèi)租賃成交表現(xiàn)為小幅增加，二到四環(huán)之間則為小幅下降。

圖：北京各環(huán)線2月租賃成交環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院Real Data數(shù)據(jù)庫

從商圈的角度，在選取的月成交量10套以上的178個商圈里，2月成交量增加的有112個，占比為62.9%。這些商圈中，豐臺區(qū)的趙公口和草橋，東五環(huán)的百子灣和高碑店，北五環(huán)外的霍營和上地租賃成交量增長明顯。研究租客換租前后的商圈分布發(fā)現(xiàn)：“前10的商圈普遍為偏外環(huán)的大型工作居住區(qū)，如靠近西二旗軟件園的回龍觀和清河，科技園區(qū)以及望京。從換租前來源來看，這十個商圈的換租租客普遍來源于本商圈以及周邊商圈。”