現(xiàn)金吃緊 爆倉(cāng)頻現(xiàn) 運(yùn)營(yíng)多年

　　長(zhǎng)租公寓仍面臨盈利難關(guān)

　　雷軍一句“站在風(fēng)口上，豬都可以飛起來(lái)”被無(wú)數(shù)創(chuàng)業(yè)者奉為經(jīng)典，下一句“長(zhǎng)出一個(gè)小翅膀，就能飛得更高”卻鮮被人提及。“乘風(fēng)”自是比“飛翔”更簡(jiǎn)單，然而當(dāng)資本的“風(fēng)”停后，便考驗(yàn)企業(yè)是否擁有“翅膀”。互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)如是，長(zhǎng)租公寓亦如此。2015年起，在“租購(gòu)并舉”、“補(bǔ)齊租賃短板”等方針的引導(dǎo)下，在房產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼、樓市進(jìn)入平淡期之時(shí)，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域紅利不斷釋放。

　　三年過(guò)去，借著資本的力量，長(zhǎng)租公寓這頭“金豬”規(guī)模迅速膨脹，卻仍未長(zhǎng)出盈利的“小翅膀”。2018年下半年起，爆雷、跑路等負(fù)面消息頻發(fā)，使得行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)、資方更為謹(jǐn)慎。

　　借力資本 頭部企業(yè)忙擴(kuò)規(guī)模

　　近年來(lái)，由于國(guó)家的支持，獨(dú)立品牌的長(zhǎng)租公寓如雨后春筍般紛紛冒出，成為很多人創(chuàng)業(yè)的一大路徑。在政策和轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)下，自2017年起，長(zhǎng)租公寓也成為各大房企跑馬圈地的一大戰(zhàn)場(chǎng)。

　　克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年底，TOP30房企中，已進(jìn)軍或表示將布局長(zhǎng)租公寓的房企已達(dá)到了近20家。截至2018年年底，“房企系”的萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計(jì)拓展23萬(wàn)間、10萬(wàn)間、5萬(wàn)間位列集中式運(yùn)營(yíng)商前三，碧桂園、華潤(rùn)和保利等在后奮起直追；分散式公寓運(yùn)營(yíng)商則以“中介系”為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬(wàn)間、70萬(wàn)間以及40萬(wàn)間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。

　　頭部企業(yè)迅速成長(zhǎng)源于資本的力量。2017年8月15日，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》中，明確表明相關(guān)部門可以積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行債券專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。住房租賃與專項(xiàng)債券開(kāi)始步入房企融資的舞臺(tái)。截至2018年底，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共有7家房企發(fā)行了住房租賃與專項(xiàng)債券，金額共計(jì)135.28億元。

　　有意向發(fā)行住房租賃與專項(xiàng)債券的房企也不在少數(shù)。根據(jù)上交所公開(kāi)信息以及其他交易所部分消息，除了已發(fā)行與專項(xiàng)債券的房企外，還有10家房企的“住房租賃專項(xiàng)債券”獲得了交易所批準(zhǔn)。截至2019年，房企獲批發(fā)債且未發(fā)債總額共計(jì)484.12億元。

　　資本提供高速發(fā)展動(dòng)力的同時(shí)，也給部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)破產(chǎn)、倒閉埋下伏筆。

　　盈利困難 中小企業(yè)頻現(xiàn)爆倉(cāng)

　　規(guī)模雖大，卻沒(méi)有哪家敢坦言“盈利”。

　　“目前還沒(méi)實(shí)現(xiàn)盈利，規(guī)模尚未達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。就目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，每個(gè)項(xiàng)目本身都是盈利的，但是機(jī)構(gòu)、品牌商不掙錢，是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓的中后臺(tái)成本很高，包括高管團(tuán)隊(duì)、IT體系、營(yíng)銷成本、辦公成本等。”某長(zhǎng)租公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，長(zhǎng)租公寓的盈利模式很簡(jiǎn)單，就是以租金為主，輕資產(chǎn)模式則要靠量去撐。

　　大部分長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)現(xiàn)在存活是靠融資，然而中小長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)的融資成本很高，平均在15%左右，但其本身的利潤(rùn)有限，大部分還在虧損，融資無(wú)異于飲鴆止渴。此外，風(fēng)險(xiǎn)投資的代價(jià)也極為昂貴，一些長(zhǎng)租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一味地?cái)U(kuò)大規(guī)模，最終運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理的能力沒(méi)有匹配上。

　　資金鏈緊張、爆倉(cāng)、被收購(gòu)似乎成為了中小長(zhǎng)租企業(yè)注定的結(jié)局。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年就有11家長(zhǎng)租公寓“消失”，其中就包括雷軍旗下順為資本投資的長(zhǎng)租公寓“寓見(jiàn)”。

　　對(duì)此，上述長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人稱，“去年爆倉(cāng)的機(jī)構(gòu)很多都是急于擴(kuò)張，拿了太多的房子又消化不了，造成了運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高，行業(yè)的毛利又太低。這么大量地?cái)U(kuò)張房屋，但房子又租不出去，導(dǎo)致空置率過(guò)高，資金池自然就成了負(fù)的。大家都想做大，但是還需要考慮，長(zhǎng)租公寓其實(shí)是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，步伐要慢一些，基礎(chǔ)都沒(méi)有做好，出問(wèn)題是必然的。”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，今年長(zhǎng)租公寓融資艱難是必然的，因?yàn)楸旧碣Y本自己的日子就不太好過(guò)，投資長(zhǎng)住公寓的興趣、能力就會(huì)大大地削弱，而且現(xiàn)在長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)多例爆倉(cāng)，資本會(huì)更加謹(jǐn)慎。本身長(zhǎng)租公寓的資金鏈就比較緊張，融資艱難的話很容易造成資金鏈斷裂，出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)危機(jī)。

　　監(jiān)管從嚴(yán) 房企發(fā)專項(xiàng)債受阻

　　就在中小長(zhǎng)租企業(yè)陷入“不掙錢、難融資”的困境時(shí)，部分房企和地產(chǎn)基金主導(dǎo)的住房租賃專項(xiàng)債也遭監(jiān)管層終止。如廣東某港股上市房企擬發(fā)行60億元私募專項(xiàng)公司債于2018年8月被終止，另一房企100億元專項(xiàng)債券也被終止。

　　究其原因，克而瑞研究中心研究員房玲稱，今年以來(lái)，包括杭州鼎家公寓、上海寓見(jiàn)公寓、北京昊園恒業(yè)、北京愛(ài)佳心儀等在內(nèi)的多家長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)爆雷或跑路現(xiàn)象，引發(fā)監(jiān)管關(guān)注。另外，在房企整體融資困難的背景下，有部分房企意圖發(fā)行此類債權(quán)，挪用資金開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)輸血，也引起監(jiān)管層警惕。

　　“從目前受阻發(fā)行的專項(xiàng)債券的具體來(lái)看，這些企業(yè)目前在長(zhǎng)租公寓布局或者是住房租賃業(yè)務(wù)較少，這樣一來(lái)，一方面租賃住房項(xiàng)目證明難以限定，增加遭到限制的可能。”房玲表示，在遭監(jiān)管審核嚴(yán)格時(shí)，不能以其他租賃性質(zhì)或者租賃面積更大的項(xiàng)目進(jìn)行更換調(diào)整。

　　此外，這些房企募集資金所規(guī)劃用于住房租賃項(xiàng)目占比較小，雖監(jiān)管層并未明確具體數(shù)額，但若借住房租賃之名進(jìn)行融資，監(jiān)管層面不予發(fā)行。如新歐鵬擬發(fā)行的20億元專項(xiàng)債券，其融資標(biāo)項(xiàng)目的土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地和商務(wù)金融用地，租賃住房性質(zhì)沒(méi)有清晰明確，遭到中止。

　　而以某京籍房企被終止的專項(xiàng)債券來(lái)看，該債券擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò)20億元，其中明確用于住房租賃建設(shè)資金為1億元，即使加上承諾使用于住房租賃相關(guān)的4.9億元，該計(jì)劃用于住房租賃項(xiàng)目的資金總額為5.9億元，僅占募集資金總額29.5%。

　　“綜合來(lái)看，專項(xiàng)債券的是否能發(fā)行成功，從上交所與深交所反饋的意見(jiàn)來(lái)看，監(jiān)管層的關(guān)注點(diǎn)集中在募集資金用途、是否存在重復(fù)融資、租賃住房性質(zhì)三個(gè)主要方面。”房玲表示，縱觀獲批發(fā)行的專項(xiàng)債券的募集說(shuō)明書(shū)來(lái)看，債券能夠獲批發(fā)行，主要在于融資用于項(xiàng)目的性質(zhì)屬于租賃住房性質(zhì)與體量達(dá)到一定規(guī)模，以及用于住房租賃項(xiàng)目的資金占比都比較大。

　　前景廣闊 保利潤(rùn)回歸運(yùn)營(yíng)本質(zhì)

　　即使融資受困、盈利模式待解，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，長(zhǎng)租公寓的前景依然廣闊。據(jù)邁點(diǎn)研究院預(yù)測(cè)，到2020年長(zhǎng)租公寓房間供應(yīng)規(guī)?？蛇_(dá)1000萬(wàn)間。即兩年內(nèi)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)還將以年均50%的復(fù)合增速進(jìn)入上升通道。

　　與供方市場(chǎng)快速成長(zhǎng)相呼應(yīng)的是租房消費(fèi)需求的加速上升。全國(guó)流動(dòng)人口規(guī)模已達(dá)2.44億人，租房市場(chǎng)急劇擴(kuò)大。預(yù)計(jì)2020年，我國(guó)租房市場(chǎng)租金GMV(租賃總收入價(jià)值)將達(dá)1.6萬(wàn)億元，2030年這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬(wàn)億元。

　　面對(duì)諸多爭(zhēng)議，從消費(fèi)生態(tài)的角度上來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓模式有其存在的必要，且存在大量增長(zhǎng)空間。

　　“未來(lái)，中國(guó)的公寓行業(yè)，沒(méi)有腰部只有頭部和尾部，頭部可能會(huì)占到20%左右，余下來(lái)的更多要選擇細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。”蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平稱，尾部可以選擇小而美的模式，例如聚焦一類客群，比如專注于女生、理工一類客群，或聚焦某一區(qū)域。

　　此外，對(duì)于長(zhǎng)租公寓配套服務(wù)的需求也將是一個(gè)市場(chǎng)。盈家生活創(chuàng)始人邢弢則表示，隨著個(gè)人消費(fèi)的升級(jí)，租客對(duì)于租后服務(wù)的要求越來(lái)越高，同時(shí)通過(guò)管家能夠產(chǎn)生新的流量入口，他舉了一個(gè)例子，在一個(gè)長(zhǎng)租公寓里，房管賣面膜一天能賣出好幾箱。

　　據(jù)了解，不少機(jī)構(gòu)圍繞社區(qū)建設(shè)起超市、生鮮、美容、洗衣、家政、文娛、美食、影院、會(huì)所、新零售等消費(fèi)配套，定期舉辦住客活動(dòng)增加租客黏性和更多的消費(fèi)機(jī)會(huì)，這都在為長(zhǎng)租公寓盈利創(chuàng)造新的可能性。

　　“無(wú)論是租房還是配套服務(wù)，在2018年頻繁爆倉(cāng)的背景下，長(zhǎng)租公寓更應(yīng)該關(guān)注良性的資金流和盈利能力。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，在追求良性利潤(rùn)的同時(shí)，還是要回歸運(yùn)營(yíng)本質(zhì)。 本報(bào)記者 崔陸鵬