“按套內面積進行交易”不等于房價上漲 房子總價不變

　　“三高”戶型將成市場新寵

　　最近，“按套內面積進行交易”刷屏，在購房者歡呼以后買房公攤面積減少的同時，也出現(xiàn)了一種擔憂：房價是否會有變化?昨日，記者采訪東莞市部分專業(yè)人士了解到，“按照套內面積進行交易”只是計算方式的不同，單價的數(shù)據(jù)雖然表現(xiàn)上升，但是房屋的總價相同，并不會影響到交易的稅費、物業(yè)收費等，對市場影響程度有限。不過，對開發(fā)商而言，“如何在不影響居住舒適度的前提下，減少公攤”將成為課題。業(yè)內人士表示，未來高實用率、高使用率和高利用率“三高”戶型將成為市場新寵。

　　文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

　　政策解讀

　　“按照套內面積進行交易”

　　計算方式改變房子總價不變

　　近日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知，其中，“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”出現(xiàn)在《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》里。一時之間，“按套內面積進行交易”刷屏，一種聲音認為這對于購房者而言是好事，以后買房不算公攤面積，花的錢會減少；而另外一種聲音則表示擔憂，公攤面積少了，開發(fā)商會借機改變房價嗎?

　　東莞市一名專業(yè)人士告訴記者，在東莞目前的房價備案中，既顯示出戶型建筑面積的單價，也顯示套內面積的單價，而在買賣合同范本中，也明確了開發(fā)商與購房者之間使用何種計價方式進行交易。該名人士表示，公攤面積是一個綜合性的話題，而不能單純看數(shù)據(jù)，住宅交易使用戶型建筑面積還是套內面積計算，其實總價都是一樣的。不過“使用套內面積計算，單價數(shù)據(jù)肯定顯示會更高”，但是不管以什么方式來計算，都只是計算方式的改變，對交多少物業(yè)費、契稅之類的，并沒有直接的關系。其表示，如果以后房產(chǎn)交易統(tǒng)一按套內面積來計算，物業(yè)收費、稅費繳納等相關的參考標準可能也會隨之調整。

　　合富研究院高級分析師李興旺也表示，當前房地產(chǎn)市場銷售面積中模糊了“公攤”和“套內面積”，按套內面積計算可以減少房產(chǎn)糾紛，有利于房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范和透明化，最大的意義是消費更加透明。而按套內面積計價，在短期內會給部分消費者造成一定的心理影響，誤以為單價“會有變化”，但影響程度有限，因為房子總價并沒有改變。

　　上述專業(yè)人士則表示，“我更擔心的是如果人們過于強調‘公攤面積’，房企是否會壓縮公攤面積，從而降低住房的舒適度?”

　　對此，李興旺也認為，“如何在不影響居住舒適度的前提下，減少公攤”將成為房企的一個重要課題，這要考驗開發(fā)商的設計和取舍。他表示，如果按照套內面積進行交易，當公共空間增大、開發(fā)商成本增加，居住舒適度上升，房企定價可能也會有變化。“但這將視不同項目而定，比如定價高的高端物業(yè)和定價較低的普通住宅，未來公共面積將會有差別。”

　　市場走訪

　　東莞多品牌房企戶型實用率達80%以上

　　無論是使用包括有公攤面積在內的戶型建筑面積進行交易，還是使用套內面積進行交易，套內面積多、實用率高的房子在市場上受歡迎度都是最高。特別是實用率高的三房、四房戶型更受市場歡迎。

　　記者在踩盤時發(fā)現(xiàn)，東莞多家品牌房企的三房、四房戶型實用率達到80%以上，部分擁有贈送面積的洋房、別墅產(chǎn)品實用率更高，一些產(chǎn)品由于贈送面積大，經(jīng)過改造后，實用率接近200%。如萬科、碧桂園、陽光城等房企開發(fā)的不少剛需樓盤當中，核心面積控制在69~74平方米之間，一層樓兩梯六戶，公攤面積自然減少，戶型方正設計合理，房子的實用率達到了84%~88%。

　　以萬科中天城市花園為例，其92.81平方米的三房兩廳兩衛(wèi)戶型設計就比較合理，實用率達到88%。該戶型設計優(yōu)點比較明顯，如使用橫廳設計，面寬大進深短，采光佳；走道融合在客廳、餐廳中節(jié)省面積；戶型方正，空間尺寸合理，走道短少，進門玄關較長，但增加了收納柜等，賦予了儲藏功能；公衛(wèi)的盥洗空間兼通往臥室的走道，空間利用率高。

　　記者踩盤時看到，不少樓盤還盡可能地通過贈送面積來提高房子的實用率，如時代香海彼岸其中一個三房戶型擁有贈送的入戶花園，可以設計成進門的收納空間，放置鞋柜、雜物等，提高了房間的利用率。小別墅通過改造獲得的贈送面積更高，如碧桂園蘭亭的143平方米小別墅經(jīng)過改造后總使用面積達到260多平方米，房間也因此寬敞不少。

　　發(fā)展趨勢

　　購房者“得房率”更高成為市場發(fā)展趨勢

　　在樓市調控政策不放松的情況下，無論是洋房還是別墅產(chǎn)品，在不提高總價的情況下，提高樓房的實際使用率，讓購房者的“得房率”更高，成為了市場的發(fā)展趨勢，“三高”戶型也因此成為市場新寵。

　　東莞中原建筑中心介紹，“三高”戶型是指高實用率、高使用率和高利用率的戶型。戶型實用率=套內建筑面積/戶型總建筑面積×100%，主要反映套內建筑面積的大小，從而判斷公攤面積是否合理。但套內建筑面積包含了套內不能使用的墻、柱、管井等結構構造面積和陽臺的面積，這就需要通過戶型使用率來準確反映真正能夠提供給住戶使用的面積有多少。

　　該中心相關負責人表示，高使用率也不能百分百反映戶型設計的合理，因為使用面積中可能存在浪費、難以利用或利用不高的情況，如走道過長、空間狹小、三角、異形等。而利用率不像實用率和使用率那樣可以用具體的數(shù)值去量化，比如一個三角形的房間在空間劃分利用上很困難，但卻無法界定這個房間利用和不利用的面積有多少，只能說方正房間比三角形的利用率更高。

　　業(yè)內人士也表示，購房者在買房時不僅要看戶型圖，還要了解所購房子的戶型結構，除了了解公攤面積和實用率外，還要實地考察戶型的設計是否合理，過道是否過長，有無異形浪費和占地方的墻柱等，這些都會影響到房子的利用率。

　　專家支招

　　六招減少公攤，提高利用率

　　在高房價、低贈送和多房需求的背景下，如何提高房子的使用率和利用率，打造高實用率、高使用率和高利用率的“三高”戶型?東莞中原建筑中心總結了六個方法。

　　一、增加戶數(shù)

　　在公攤面積相同的情況下，2梯6戶分攤的面積肯定比2梯4戶分攤的面積要小很多，從而獲得高使用率，不過，戶型增加也會局部降低居住的舒適性。

　　二、減少過道面積

　　使用橫廳設計，把大部分的過道劃歸餐廳和客廳共同使用，弱化了過道功能的單一性；同時過道兼衣帽間、盥洗間，提高利用率。

　　三、長方形臥室

　　在相同的面積下，長方形臥室會比正方形臥室更有利于布置家具，舒適性和利用率也更高。

　　四、戶型方正

　　整體設計要做到橫平豎直，方正規(guī)整，避免出現(xiàn)斜邊、狹小、三角、異形、弧形等不規(guī)則功能空間，影響家具布置，造成空間利用率低。

　　五、衛(wèi)生間三室分離

　　利用走道空間把盥洗間、廁所間、淋浴間三功能分離獨立成室，做到各個功能空間互不干擾，提高衛(wèi)生間利用率。

　　六、巧妙利用陽臺、凸窗

　　利用0.3米高的凸窗、飄窗，通過增加坐墊或床墊改造成餐廳的座椅或臥室的床體部分，廚房則把飄窗改造成操作臺，提高空間利用率。