中新經(jīng)緯客戶端2月23日電 (吳亦涵)房屋交易可能不用再計算“公攤面積”了，在2月18日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》中，關(guān)于“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的規(guī)定引發(fā)了市場的熱議。

　　目前我國大多數(shù)的房屋交易中，房屋銷售面積多以“套內(nèi)面積+公攤面積”來計算。“買100平米房子只得70平米”的情況，在房屋交易市場中并不鮮見，市場對于“公攤面積”也一直存在著不少爭議。

　　在一些業(yè)內(nèi)人士看來，如果“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”實施，或?qū)⒔鉀Q目前市場上因關(guān)于房屋交易中公攤面積所存在的諸多問題，也將為征收房地產(chǎn)稅的計稅標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)。

　　不過，新的疑慮也在產(chǎn)生。“我們這些已經(jīng)買了房的人會不會虧大了?”“沒了公攤面積，公攤設(shè)施誰來負(fù)責(zé)，怎么收費?”中新經(jīng)緯客戶端在采訪中發(fā)現(xiàn)，對于“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的新規(guī)，不少購房者和準(zhǔn)備購房的人都產(chǎn)生了新的困惑。

　　“公攤面積”亂象多

　　長久以來，關(guān)于住房公攤面積的問題一直備受市場關(guān)注。在剛剛過去的2018年，該問題就一度引發(fā)了市場的激烈討論。

　　2018年7月，瞭望智庫微信公號發(fā)表文章稱，提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房。該文章迅即引發(fā)了市場的熱議。

　　同月，新華社就上述文章發(fā)表評論稱，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺，購房者遭遇到的問題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

　　2018年9月，新華社再度發(fā)表文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》，曝光了房地產(chǎn)市場上公攤面積計算模糊、公攤設(shè)施擅自挪為商用、公攤面積動輒再收服務(wù)費等種種亂象。文章引用專家觀點稱，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費爭議由來已久。建議從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計價體系。

　　在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，此次住建部關(guān)于“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的新規(guī)，便與2018年市場上對于公攤面積的討論有著很大的關(guān)系。

　　“使用套內(nèi)面積來計算，實際上是發(fā)揮了房住不炒的導(dǎo)向。從購房者的角度來講，公攤面積只是一個附屬設(shè)施，其真正的需求還是套內(nèi)面積，如果套內(nèi)面積比較小，老百姓覺得不劃算就不會去買房，這就使得開發(fā)商也會更加注重做大套內(nèi)面積，從而防止開發(fā)商通過公攤面積來做文章。”嚴(yán)躍進(jìn)向中新經(jīng)緯客戶端說道。

　　取消公攤面積，已經(jīng)買房的人虧了?

　　“如果未來不計算公攤面積，那我豈不是虧了?”在中新經(jīng)緯客戶端的采訪中，取消公攤面積之后自己之前買的房是不是虧了，成為不少有房者的第一反應(yīng)。

　　2017年，謝先生在廈門購買了一套建筑面積為40多平方米，實際套內(nèi)使用面積30平方米出頭的單身公寓，在了解到住建部關(guān)于房屋交易的新規(guī)之后，他向中新經(jīng)緯客戶端表示，如果真的不再計算公攤面積，那么自己未來想要賣房的時候，是否也只能按照套內(nèi)使用面積賣出?這樣的話，自己現(xiàn)在房屋的價值損失將在17萬元以上。

　　2017年在東南沿海小城新購一套住房的包女士也向中新經(jīng)緯客戶端表達(dá)了相同的顧慮，“最關(guān)心的肯定還是未來賣房的時候公攤面積算不算的問題。此外如果新規(guī)實施，之前購買房子中的公攤面積如何處理?未來開發(fā)商會不會對公攤設(shè)施進(jìn)行再次收費?”她開玩笑稱，目前自己的房子還沒交房，是不是可以去把已經(jīng)交付的公攤面積費用討回來。

　　而在正準(zhǔn)備購房的閆女士看來，新規(guī)是一個好消息，“此前公攤面積的計算太過復(fù)雜，感覺很多錢會交得不明不白，取消公攤面積之后就沒有這些問題，覺得可以用相同的錢買到使用面積更大的房子。”但她也存在著一些困惑：“如果不再為公攤面積付費，那么小區(qū)里公攤設(shè)施的費用由誰負(fù)擔(dān)?在實際購房、居住中是否會有其他的一些變相收費?感覺最終羊毛還是出在羊身上。”閆女士說道。

　　在國內(nèi)一線房企負(fù)責(zé)工程管理工作的寧宇(化名)向中新經(jīng)緯客戶端說道：“對于房企來說，那些正在開發(fā)的房地產(chǎn)項目中，關(guān)于公用面積和建筑面積的指標(biāo)都是確定的。公用面積的建設(shè)也需要成本，如果真的取消公攤面積，那么開發(fā)商只能用提高房屋每平方銷售單價的方式，來消化建設(shè)公用面積的成本。“

　　對于有房者的顧慮，嚴(yán)躍進(jìn)向中新經(jīng)緯客戶端指出，目前房屋交易是以總價購買來進(jìn)行的，因此在總價不變的情況以套內(nèi)計價的方式交易，房屋銷售的單價肯定會有所提高，因此對于有房者來說，并不用擔(dān)心這個政策會否給自己帶來虧損。

　　在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，套內(nèi)面積計價對于購房者實際購房成本基本無影響。其指出，公攤面積的存在，其實容易讓人產(chǎn)生價格幻覺。“以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套內(nèi)面積是141平米，但增加公攤后就變成了173.7平米，而平均單價從套內(nèi)的10.8萬變成了8.8萬，房價看似降低了，實際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。”張大偉對中新經(jīng)緯客戶端說道。

　　張大偉指出，新規(guī)主要影響的是部分打著政策擦邊球賣那些實際使用面積率低的房子的開發(fā)商，減少了他們的灰色利益。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

　　或為房地產(chǎn)計稅標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)

　　值得一提的是，房地產(chǎn)稅的征收問題也一直是市場關(guān)注的熱門話題之一，此前，房產(chǎn)稅征收是否應(yīng)該包含公攤面積的問題，也引發(fā)了市場不小的討論，討論主要集中在兩個方面：

　　一方面，由于板樓、塔樓、別墅等各類建筑公攤面積差別極大，從0%至55%不等。同樣建筑面積為100平方米的房子，有的公攤面積可能高達(dá)30平方米，有的則可能不到10平方米，一刀切地以建筑面積為單位收取房產(chǎn)稅有失公平。

　　另一方面，如果只對套內(nèi)使用面積征收房地產(chǎn)稅，則有可能產(chǎn)生稅基漏洞，開發(fā)商可能會選擇性地把大量的面積計入公攤面積而“合理”逃稅。

　　因此，在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“此次新規(guī)具有行業(yè)變革的意義，對于居住者來講具有積極作用。從后續(xù)政策來看，房產(chǎn)稅包括和房屋交易面積掛鉤的政策可能發(fā)生變化，最終都統(tǒng)一按照套內(nèi)面積計算，這就為產(chǎn)生稅收的計稅標(biāo)準(zhǔn)奠定基礎(chǔ)，以保護(hù)購房者權(quán)益為最終導(dǎo)向。”

　　“此次新規(guī)的出發(fā)點是規(guī)范住宅建筑的計量標(biāo)準(zhǔn)。新規(guī)制定之后未來房屋交易如何規(guī)范，購房合同如何調(diào)整等細(xì)節(jié)性的政策，后續(xù)還有待完善，這樣才能保障房屋交易市場的穩(wěn)定發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。(中新經(jīng)緯APP)