日前，東莞市消委會調(diào)查了房地產(chǎn)交易領(lǐng)域涉及的合同、協(xié)議，發(fā)現(xiàn)有不少開發(fā)商在消費者購房時簽訂的《認(rèn)購書》《商品房買賣合同》上設(shè)“陷阱”，設(shè)置一些免責(zé)或限制甚至剝奪消費者選擇權(quán)的霸王條款。依據(jù)調(diào)查情況，12月6日，東莞市消委會發(fā)出今年第6號消費警示，提醒廣大市民，在簽訂購房合同時，對涉及條款有提出異議和說“不”的權(quán)利。

　　霸王條款一 排除買受人合同變更及解除權(quán)

　　條款：買賣雙方商定，涉及該商品房或其所在樓宇、項目的規(guī)劃、設(shè)計變更，如屬于下列任一情形的，買受人同意不因此拒絕收樓或解除售房合同，出賣人也無需承擔(dān)違約責(zé)任。

　　點評：該條款排除買受人合同變更及解除權(quán)，以及要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。”

　　買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃變更后，有法定義務(wù)在期限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)利解除合同和退房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行通知責(zé)任的則需承擔(dān)買受人退房的違約責(zé)任。

　　霸王條款二 免除出賣人在廣告宣傳中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任

　　條款：買賣合同、本補充協(xié)議及其附件構(gòu)成買賣雙方完整的合意，并取代出賣人在銷售廣告、宣傳資料和示范單位中對該商品房所作的任何口頭或書面的宣傳(包括但不限于廣告宣傳、銷售人員陳述、說明、保證等)。買賣雙方特此確認(rèn)雙方之間的權(quán)利義務(wù)以買賣合同、附件及補充協(xié)議約定為準(zhǔn)。

　　點評：該條款涉嫌免除出賣人在廣告宣傳中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。依據(jù)是：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”該條款約定出賣人不受其約束，涉嫌免除了出賣人的義務(wù)、排除購房人的權(quán)利。