12月，2018年的樓市步入收官階段，隨著限競房項目的陸續(xù)推進，市場供應(yīng)不斷加大，剛需購房者可選擇的余地加大。房價在經(jīng)歷了一輪降溫后，正處于平穩(wěn)階段，可以說，無論是市場方面還是政策方面，近期北京樓市都保持在了一個平衡點上，未見明顯波動。

　　供應(yīng)增多 剛需進場

　　自“限房價競地價”的土地出讓方式問世之后，北京已出讓的限競房地塊達到80宗之多，限競房的規(guī)劃總建面為650萬平方米。

　　下半年以來，北京進入了“限競房時代”。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已有32個限競房項目上市，供應(yīng)面積218萬平方米，套數(shù)18686套，占到同期商品住宅市場供應(yīng)量的65%。

　　值得一提的是，由于大部分限競房地塊都要遵循“90/70”政策，即90平方米以下的戶型，要占到總建筑面積的70%，因此，目前供應(yīng)的限競房房源，有相當(dāng)一大部分是90平方米以下的剛需戶型。數(shù)據(jù)顯示，2018年的10個多月時間里，剛需戶型供應(yīng)高達15733套，比過去兩年的總和高出近2000套。從市場比例看，小戶型占比達47.1%，刷新歷史紀錄。

　　對于剛需來說，可選擇的余地明顯加大。此外，當(dāng)前限競房的價格水平，基本是在同區(qū)域商品房價格的7成至8成。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，盡管樓市入冬，投資型需求受到嚴厲壓制，而自住型需求還將會陸續(xù)入市，有潛力的區(qū)域及產(chǎn)品銷售情況依然不錯。

　　年末沖關(guān) 成交發(fā)力

　　成交量方面，北京新房市場成交刷新今年新紀錄。根據(jù)北京中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅市場(剔除自住房和保障房，含普通住宅、豪宅、別墅)各區(qū)總成交額224.45億元，環(huán)比10月上漲22%，同比去年同期增長44%。成交面積41.98萬平方米。成交均價53466元/平方米，環(huán)比10月價格相對平穩(wěn)?？偝山?908套房，環(huán)比增加235套，套均價772萬元/套，環(huán)比10月上漲84萬元/套。

　　其中，景粼原著、瑞悅府限競房、泰禾北京院子二期限競房、華潤橡樹灣、北京城建世華龍樾、遠洋天著春秋、卓越萬科翡翠山曉限競房、亦莊金茂府、中海墅北京世家、和悅?cè)A錦限競房、北科建泰禾麗春湖院子、京投發(fā)展公園悅府、觀承別墅等19個樓盤成交額突破3億元大關(guān)，環(huán)比10月增加4個，其中包括5個限競房樓盤。海淀區(qū)的華潤橡樹灣以9.76億元的總成交額，成為11月北京新房市場的月度銷冠。這些熱銷項目主要集中在朝陽、海淀、豐臺、石景山等區(qū)域。

　　根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，11月大興區(qū)蟬聯(lián)北京新房成交市場第一把交椅，以31.96億元的總成交額，問鼎月度新房排行榜冠軍，成交均價55212元/平方米，成交426套，成交套數(shù)第一，成為11月北京新房成交市場的雙料冠軍，套均價750萬元/套。亦莊金茂府、中海墅北京世家、和悅?cè)A錦限競房等項目貢獻了大量貨值。豐臺、朝陽分列第二、第三位。昌平區(qū)共有30個樓盤有成交記錄，成交樓盤最多。

　　統(tǒng)計表明，11月北京新房市場中高端住宅成交明顯上漲，總價2000萬元以上房屋成交203套，環(huán)比10月增加201套?？們r1000萬元以上房屋成交722套，占比25%，環(huán)比10月上揚7成。11月北京4-5環(huán)之間新房最新報價80405元/平方米，環(huán)比10月上漲近4000元/平方米。

　　政策平穩(wěn) 利率未波動

　　10月以來，我國多個一二線熱點城市部分銀行房貸利率上浮幅度出現(xiàn)一定回調(diào)。在北京，個別銀行下調(diào)了房貸利率。比如民生銀行將首套房貸利率由上浮20%下調(diào)至上浮15%。不過，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，民生銀行的首套房貸利率原本就高于市場上普遍執(zhí)行的首套房貸利率，因此具備下調(diào)空間。而從目前來看，并沒有其他銀行跟進，也就是說，市場上的房貸利率水平依然保持穩(wěn)定。下調(diào)房貸利率目前來看只是個案，而非主流。

　　可以看出，11月以來，無論是信貸政策、土地政策還是限購政策，市場上并沒有出臺進一步收緊的調(diào)控政策，同時，也沒有放松回調(diào)的跡象。目前，樓市低溫運行已經(jīng)持續(xù)了一段時間，有市場聲音認為，樓市調(diào)控政策或已見底。

　　今年年底或者明年年初的樓市或?qū)⒈３衷诜€(wěn)中有降的水平，尤其是在年底這一段時間，開發(fā)商在年度業(yè)績壓力下，甚至有加快降價步伐的可能。

　　本報記者 陳靜思