《中國經(jīng)濟周刊》特約評論員 葛豐

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2018年第47期)

　　據(jù)媒體報道，近期多個一二線城市的部分銀行，房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，放款的速度也普遍加快。

　　資料圖：樓市。孫睿 攝

　　不可否認，雖然本輪房地產(chǎn)調(diào)控力度之大前所未有，但是基于長期形成的慣性思維，市場對于房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性向來不無觀望情緒。這種觀望情緒最明顯的體現(xiàn)，就在于但凡政策或市場趨勢稍有向著所謂“利好”方向的松動，就會勾連出一個似乎永不消沉的疑問：房地產(chǎn)調(diào)控是否又要出現(xiàn)松動?

　　那么，部分城市房貸利率有所下調(diào)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控將出現(xiàn)松動呢?答案顯然是否定的，依據(jù)在于：

　　首先，單從房貸政策本身來看，且不說報道中所列舉的部分城市放諸全國范圍來看，只是特例，而且更重要的是，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份全國首套房貸款平均利率再創(chuàng)年內(nèi)新高，迄今已保持連續(xù)22個月上漲。因此，這說明即使近期部分地區(qū)房貸利率有所下調(diào)，那也只是一種連續(xù)沖高后的回調(diào)。這種在前期高點基礎上的回調(diào)，不足以改變房貸利率高位運行的基本狀況，加之，當下不具備下調(diào)基準利率的宏觀環(huán)境，因此，這種回調(diào)的空間也是非常有限的。

　　其次，再從房貸利率出現(xiàn)松動的原因來看，不排除背后確有貨幣政策微調(diào)的推動(例如，今年以來已連續(xù)4次降準)，而從中國房地產(chǎn)市場以往運行軌跡來看，房貸的數(shù)量與可獲得性，是比價格(利率)重要得多的影響因素。

　　但是以往多次出現(xiàn)的房貸量、價之間的聯(lián)動，在目前一系列新情況制約下很難再次出現(xiàn)。這些新的情況主要集中在：其一，本輪貨幣政策微調(diào)帶有較強定向性，貨幣“溢出”的渠道受阻；其二，更關鍵的是，房貸余額的連年高增長，已經(jīng)使其大幅逼近繼續(xù)增長的極限，如居民部門的債務杠桿已經(jīng)達到GDP的50%左右，儲蓄存款的占比則已降至12%左右……而這一涉及基本面變化的新情況，表明除非未來房貸發(fā)放標準低到不可想象的地步，否則即使資金面再次呈現(xiàn)整體寬松(相對而言)，房貸增量也很難如以往那樣大幅增長。

　　最后，跳出房貸來看，市場之所以會對包括房貸利率下調(diào)在內(nèi)的任何風吹草動呈高度敏感狀態(tài)，無非是因為房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中的支柱作用顯而易見，而且這種作用在經(jīng)濟增速下行階段更為凸顯。

　　但這種老調(diào)重彈不過是一種想當然，其昧于形勢變化體現(xiàn)在：其一，對高質(zhì)量增長階段的堅決轉(zhuǎn)進，意味著中國對經(jīng)濟增速下行的容忍度大大提升；其二，房價長時期過快增長，導致其負外部性已經(jīng)累積到得不償失的臨界點；其三，實踐表明，房地產(chǎn)調(diào)控與發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟中的恰當作用并不必然矛盾，這一點，在房地產(chǎn)調(diào)控水平不斷提升的背景下(如本輪房地產(chǎn)調(diào)控疊加去庫存措施與多元住房體系建設，使得迄今為止地產(chǎn)投資仍表現(xiàn)出很強的信心與韌勁)，只會表現(xiàn)得越來越明顯。那些認為調(diào)控與房地產(chǎn)業(yè)只能二選一的觀點，在事實面前將不證自偽。