二手房交易中的中介費，到底由誰來承擔(dān)?已運行多年的“買方承擔(dān)”潛規(guī)則，或被中介巨頭鏈家打破。面對中介費調(diào)整的傳聞，上海鏈家昨天向本報記者證實，確實從前天開始，對上海鏈家二手房交易傭金收費標準從2%上調(diào)至3%，其中買方承擔(dān)2%、賣方承擔(dān)1%。

　　雖然自稱調(diào)價是為了提升服務(wù)品質(zhì)，但這一行為也被業(yè)內(nèi)解讀為市場降溫后鏈家應(yīng)對壓力之舉。不過市場上立刻出現(xiàn)了兩種不同的聲音——樂觀者認為“賣方承擔(dān)可以降低買方的壓力”，悲觀者則認為“賣方依然會把費用轉(zhuǎn)嫁給買方”。

　　中介：傭金上調(diào)為提升服務(wù)

　　通過房產(chǎn)中介交易的二手房，都會收取一筆中介費。不同城市、不同中介的費率不同，但都是以成交價為基礎(chǔ)。比如一套500萬元成交的二手房，此前上海鏈家的費率是2%，中介費也就是10萬元。而從11月15日開始，這一費率上調(diào)到3%。同一套500萬元成交的房子，中介費漲到15萬元。

　　對于中介費的費率，各主要城市都沒有嚴格規(guī)定。國家發(fā)改委、住建部在2014年聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀收費管理的通知》稱，各地可根據(jù)當?shù)厥袌霭l(fā)育實際情況，決定實行政府指導(dǎo)價管理或市場調(diào)節(jié)價。就上海而言，2015年年初發(fā)布的《上海市定價目錄》中取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費等，被視為取消了中介費上限。記者從上海多家中介機構(gòu)了解到，目前上海普遍施行的二手房中介費率是2%，原則上買賣雙方各承擔(dān)1%。

　　“這是上海鏈家的企業(yè)行為，是市場行為，也是一種競爭策略。”在上海鏈家向記者提供的《關(guān)于上海鏈家調(diào)整傭金收費標準的說明》中，費率上漲行為的原因被解釋為是服務(wù)提升。上海鏈家方面稱，二手房交易流程復(fù)雜、周期長、風(fēng)險大。長期以來，房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的整體服務(wù)品質(zhì)遠遠落后于上海的城市品質(zhì)，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無法滿足上海市民的要求。此次中介費調(diào)整是“參照成熟市場的費率水平，同時還將進一步加大投入，全方位提升服務(wù)品質(zhì)。”

　　主因：市場降溫分攤壓力

　　雖然上海二手房中介費表面上看是買賣雙方各承擔(dān)1%，但背后則有另一套規(guī)則。“實際交易中，能承擔(dān)這1%中介費的賣家很少，大部分都是購房人獨自承擔(dān)2%的中介費。”上海鏈家多位經(jīng)紀人向記者確認。

　　這種現(xiàn)象不止發(fā)生在上海一地。深圳鏈家中介費推行3%費率、買賣雙方原則上各承擔(dān)1.5%。但深圳鏈家經(jīng)紀人小陳告訴記者，幾乎都是買方承擔(dān)了3%的中介費，賣方承擔(dān)費用的情況很少，“只有在賣家急著賣房的情況下，為了盡快賣出，會承諾承擔(dān)一部分中介費。”小陳說。

　　此時的上海二手房市場，或許正是小陳口中的“行情不好”。易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示。自2017年年初以來，上海二手房市場始終保持低位盤整，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平。

　　“在市場降溫的大背景下，中介機構(gòu)也面臨極大壓力，向賣方收費，也是應(yīng)對壓力的舉措之一。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為。

　　反饋：費用轉(zhuǎn)嫁根據(jù)心理博弈

　　春節(jié)過后，房屋中介我愛我家在天津?qū)⒅薪橘M率從2%提高至2.5%，并規(guī)定所漲的0.5%由賣方承擔(dān)。

　　但記者昨天采訪獲悉，這種“賣方承擔(dān)0.5%”的模式名不副實。我愛我家天津中介經(jīng)紀人小李說，名義上“買方承擔(dān)2%、賣方承擔(dān)0.5%”，實際上中介和賣家談的價格就是賣家最終拿到的錢款，基本上是買方獨自承擔(dān)2.5%的中介費。

　　“一些總價相對便宜或者房源緊俏的房子，更是需要買方承擔(dān)全部中介費。”小李以一套學(xué)區(qū)房舉例，2.5%的中介費全部由買方支付。

　　表面上看是賣方要掏1%的中介費，但實際上會不會把這筆費用最終轉(zhuǎn)嫁到買方身上?這是很多購房人的擔(dān)憂。“在市場降溫的情況下，很多人急于賣房，很有可能實現(xiàn)買賣雙方共同承擔(dān)中介費。”嚴躍進說，從心理博弈的角度看，誰更急于成交，就會由誰承擔(dān)中介費。如果市場熱度不減，依舊是賣方市場，買方地位相對較低，也很難有談判的資本。(記者 曹政)