長租公寓的“金融化”主要是從運營模式來講的，比如寓見、鼎家等的運營模式就是從房屋所有者那里租房——將房子以長期租賃的方式租給租客——以租客的租金或押金作擔(dān)保在網(wǎng)貸平臺上獲得更多融資——擴大房屋資源。

　　就已經(jīng)破產(chǎn)的杭州鼎家來講，其運營模式中主要牽扯到四方當(dāng)事人：租客、長租公寓、房屋所有者以及網(wǎng)貸平臺。一旦房屋租賃中介倒閉，租客便會面對多方面的風(fēng)險：一是房屋所有者收不到租金，便將房屋收回，租客無法繼續(xù)租賃該房屋的風(fēng)險；二是按照當(dāng)時與中介簽訂的合同，租客在不知情的情況下使用租金貸產(chǎn)品，或者通過信用貸款的方式付租金，或者將租金通過網(wǎng)貸平臺交付，中介一旦破產(chǎn)，租客不付租金可能會面臨失信風(fēng)險或租金投入網(wǎng)貸平臺無法及時取出的風(fēng)險。無論何種情況，受影響最大便是租客。長租公寓向房屋所有者承諾長期包租后通過“押一付一甚至零押金、低服務(wù)費”等噱頭來吸引租客，再假借“交租APP”等名義層層誘導(dǎo)租客簽下貸款合同，實質(zhì)上是長租公寓以租客的名義進行貸款，在過程中哄騙租客綁定了身份證和銀行卡，租客每月通過“交租APP”等平臺直接向金融公司還租，同時還支付一定比例的“服務(wù)費”。這一系列做法使租客在不知情的情況下被吸收到了“租金貸”的各種產(chǎn)品中。這些產(chǎn)品皆是未經(jīng)過金融監(jiān)管機構(gòu)登記備案的。此時，租客和金融公司已構(gòu)成借貸關(guān)系，并已欠下了金融公司長期租金貸款。而長租公寓卻一次性收取了金融公司全部貸款，但并不全部給房東，而是按月或按季度交租，剩余款項則用于投資、擴大經(jīng)營規(guī)模。

　　長租公寓通過手中扣下的租金，瘋狂抬價搶占房源，使得公司規(guī)模如滾雪球般迅速膨脹。只要租房市場處于上行期，且有持續(xù)的新房源和源源不斷的新客戶入場，長租公寓的資金自融鏈就不會斷。但是一旦房租停止上漲甚至下行，長租公寓的資金鏈就很有可能斷裂，無法繼續(xù)支付房東的租金，從而導(dǎo)致全行業(yè)的大崩盤，引發(fā)嚴重的法律問題。

　　監(jiān)管機構(gòu)首先要明確長租公寓房屋租賃中介服務(wù)機構(gòu)的屬性，作為房東、租客和長租公寓等都應(yīng)回歸理性、合法的租賃關(guān)系。長租公寓市場是一個消費品市場，而不是一個金融投資投機市場，企業(yè)的盈利點應(yīng)該是租金減去成本的差額，離開了以租金收益為主要贏利來源的創(chuàng)新都存在很大風(fēng)險。因此，相關(guān)部門要加強監(jiān)管，避免投機性質(zhì)的企業(yè)一窩蜂涌入長租公寓市場。

　　規(guī)范長租公寓融資與“租金貸”產(chǎn)品，保護租客利益。將租客和金融機構(gòu)直接對接是不合理的，因為房租一般占個人收入的10%-30%，對個人的生活不構(gòu)成太大壓力，完全不需要通過貸款來付租金。因此，在這種情況下引入金融機構(gòu)就是過度的行為，不良企業(yè)誘導(dǎo)租客與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺簽署貸款合同就更是違法違規(guī)行為了。住房租賃領(lǐng)域的融資應(yīng)該是有限度的。規(guī)范長租公寓融資與“租金貸”產(chǎn)品，可以由住建部連同證監(jiān)會制定長租公寓的融資方式及限度，同時要規(guī)范住房租賃合同的相關(guān)條款，出臺住房租賃合同的模板，并嚴格限制“租金貸”條款的適用，嚴厲打擊長租公寓與金融機構(gòu)或網(wǎng)貸平臺將“租金貸”產(chǎn)品強加給租客的行為。

　　有必要盡快導(dǎo)入相應(yīng)的政策法規(guī)，對其進行嚴格監(jiān)管，尤其要避免長租公寓運營和金融鏈條發(fā)生明顯的對接，以便控制金融風(fēng)險，控制整個行業(yè)的不良取向。