《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 李永華

　　(本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第29期)

　　7月13日，財(cái)政部常規(guī)發(fā)布的一項(xiàng)數(shù)據(jù)似乎并沒(méi)有引起太多的關(guān)注——今年上半年，地方政府獲得的土地出讓金26941億元，同比增長(zhǎng)43%。在一波嚴(yán)似一波的房地產(chǎn)調(diào)控大潮中，為何土地市場(chǎng)不僅沒(méi)有降溫，反而如此火爆呢?

　　誰(shuí)在瘋狂賣地?誰(shuí)在蒙眼狂奔?誰(shuí)又是擊鼓傳花的最后一棒?

　　暴增

　　不出意料，從金額來(lái)看，一二線城市吸金能力強(qiáng)，如杭州上半年就拿到超過(guò)1485億元。但是，一線城市房地產(chǎn)“漸凍癥”以后，北京土地收入較去年同期下滑達(dá)25%!上海、廣州等城市也走在下降通道。主力部隊(duì)來(lái)自一直被忽視的廣大三四線城市。如廣東佛山半年狂攬571億元，昂首挺進(jìn)全國(guó)城市前五。

　　黃河南北、長(zhǎng)江兩岸的省份紛紛蹦出一座座賣地收入超100億元的地級(jí)市，如湖南岳陽(yáng)上半年土地出讓金同比暴增10倍!

　　據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年3月，三四線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交金額達(dá)2260億元，同比增長(zhǎng)123%，遠(yuǎn)高于一二線城市之和。

　　除了土地出讓金，與土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收增幅也頗為可觀：契稅2974億元，同比增長(zhǎng)16%；土地增值稅3231億元，同比增長(zhǎng)10.7%；房產(chǎn)稅1484億元，同比增長(zhǎng)6.9%；城鎮(zhèn)土地使用稅1309億元，同比下降0.2%。只有耕地占用稅801億元，同比下降31.7%。

　　這幾項(xiàng)合計(jì)9799億元，再加上26941億元的土地出讓金就是36470億元。除此之外，地方政府其他的全部收入是44642億元。數(shù)據(jù)面前，土地財(cái)政的重要性不必廢話。

　　現(xiàn)行的土地政策下，各地方政府是土地一級(jí)市場(chǎng)上唯一的賣家，前往三四線城市捧場(chǎng)的買家是誰(shuí)呢?

　　房企

　　經(jīng)濟(jì)ke7月2日的稿子《誰(shuí)推高了三四線城市的房?jī)r(jià)》發(fā)出后，網(wǎng)友們紛紛吐槽是房企推高了房?jī)r(jià)。

　　不過(guò)，房企可不會(huì)背這樣的鍋。有開(kāi)發(fā)商私底下聊天時(shí)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，最近兩三年，一二線城市調(diào)控不斷加碼，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，市場(chǎng)并不好做。“有那倒霉催的，兩年前拿了高地價(jià)，今年政策一來(lái)限銷售價(jià)，一個(gè)項(xiàng)目三年做下來(lái)根本沒(méi)錢賺。”

　　去三四線城市是各大房企共同的選擇。這些年，大房企們?cè)谌木€城市拿地積極，獲利頗豐。恒大長(zhǎng)期堅(jiān)守三四線城市，全國(guó)各地都能找到許老板用同一張?jiān)O(shè)計(jì)圖造出來(lái)的房子。保利地產(chǎn)2017年新進(jìn)入的24個(gè)城市中，超過(guò)90%是三四線城市。一些房企還要求各區(qū)域公司需要下沉至管轄范圍內(nèi)的空白地級(jí)市及其下屬的空白縣級(jí)市、縣城、發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)(人口在1萬(wàn)人以上的鎮(zhèn))，號(hào)稱要三四五線城市“全覆蓋”。

　　面對(duì)動(dòng)輒號(hào)稱投資上百億的大金主，各三四線城市自然是列隊(duì)歡迎?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者發(fā)現(xiàn)，各地的歡迎詞似乎用的是同一篇通稿，不信?請(qǐng)看來(lái)自不同地方政府的官網(wǎng)消息。

　　湖北公安：非常歡迎恒大集團(tuán)來(lái)我縣投資，全縣上下將高度配合，真抓實(shí)干，全力推動(dòng)項(xiàng)目的落地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏。

　　廣西上林縣：熱烈歡迎恒大集團(tuán)到我縣投資，承諾政府會(huì)不遺余力的促成項(xiàng)目落地，推動(dòng)項(xiàng)目對(duì)接合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和政府的合作共贏。

　　在河南某國(guó)家級(jí)貧困縣，恒大當(dāng)?shù)仨?xiàng)目經(jīng)理畫(huà)風(fēng)是這樣的：“希望政府有關(guān)部門做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，實(shí)行一站式集體辦公，抓緊時(shí)間落實(shí)項(xiàng)目區(qū)拆遷任務(wù)和水電路氣通信等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。”

　　縣委書(shū)記則如此回應(yīng)：“全縣相關(guān)部門一要提高認(rèn)識(shí)，解放思想，積極主動(dòng)地介入，與恒大集團(tuán)共同做好項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)工作。二要認(rèn)清形勢(shì)，擔(dān)當(dāng)使命。要強(qiáng)化功能，凝聚力量，成立陣容強(qiáng)大的指揮部，縣委辦、政府辦、發(fā)改委、政法委、住建、國(guó)土、電力、水利、衛(wèi)生、教體、交通等縣直有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)人任成員。”

　　一位曾在某三線城市樓盤(pán)任營(yíng)銷總監(jiān)的人士告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》，這些房企的項(xiàng)目體量大，不管是作為招商引資成果，還是拉動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘?，政府都極力支持，往往成立專門的項(xiàng)目辦為其服務(wù)，在不少地方都是一把手工程，“拿到的優(yōu)惠條件不是小企業(yè)能比的。”

　　勢(shì)大力沉，大佬們?nèi)腭v自然震動(dòng)當(dāng)?shù)貥鞘校?ldquo;品牌下沉本身就能帶來(lái)一定的溢價(jià)效應(yīng)”，該人士透露，大企業(yè)的優(yōu)勢(shì)很明顯，往往不惜高價(jià)拿地，“比如說(shuō)，高價(jià)拿下一小塊地，直接拉升區(qū)域地價(jià)，但其實(shí)拿大宗土地時(shí)又很優(yōu)惠。”當(dāng)然，這只是其透露的小小手法之一。至于開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)上漲中的具體作用，各種說(shuō)法都有，莫衷一是。

　　量?jī)r(jià)齊升。中國(guó)指數(shù)研究院稱，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%。

　　誰(shuí)買?

　　不過(guò)，不管是賣地的，還是賣房子的，不能光靠賣方吆喝，還得有人買才行，否則就可能陷入2014年左右的滯漲甚至滑坡?tīng)顟B(tài)。

　　6月底，國(guó)開(kāi)行收緊棚貸款的消息讓房地產(chǎn)市場(chǎng)一陣驚魂。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，棚改貨幣化安置與貨幣增發(fā)及其他因素一起推升了三四線城市的房?jī)r(jià)，尤其是棚改貨幣化為三四線城市大量注水。公開(kāi)數(shù)據(jù)：截至2017年末，國(guó)開(kāi)行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬(wàn)億元。今年前5月，棚改貸款4369億元。

　　對(duì)此，《誰(shuí)推高了三四線城市的房?jī)r(jià)》一文反復(fù)琢磨過(guò)。

　　面粉貴，面包自然要漲價(jià)。易居中國(guó)的數(shù)據(jù)稱，其監(jiān)測(cè)三四線城市5月的新房均價(jià)達(dá)到10350元/平方米，房?jī)r(jià)漲幅排名前十的城市中，除西安外，其余均是三四線城市。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，5月份二手房?jī)r(jià)過(guò)萬(wàn)元的城市個(gè)數(shù)已經(jīng)上升到69個(gè)，其中新增房?jī)r(jià)超萬(wàn)元城市全部來(lái)自三四線城市。

　　然而，當(dāng)三四線城市房?jī)r(jià)不過(guò)萬(wàn)都不好意思說(shuō)的時(shí)候，我們還有五線六線七八線城市來(lái)支撐地價(jià)、房?jī)r(jià)持續(xù)往上走嗎?

　　現(xiàn)實(shí)是，三四線城市近幾年的居民收入并未與房?jī)r(jià)比翼齊飛，“六個(gè)錢包”買房子，掏空了祖孫三代的口袋，又透支了未來(lái)二三十年的收入以后，曾經(jīng)讓我們津津樂(lè)道的高儲(chǔ)蓄率已是明日黃花。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)居民杠桿率已由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，2017年新增居民貸款創(chuàng)下了7.13萬(wàn)億元的新高，占當(dāng)年全部貸款比高達(dá)52.7%。海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超稱，居民負(fù)債占居民收入的比重超過(guò)90%。

　　誰(shuí)都知道，這里面絕大部分是房貸，即便是所謂的消費(fèi)貸、現(xiàn)金貸，也往往變相流入房市。

　　這就意味著，老百姓已無(wú)力負(fù)擔(dān)高房?jī)r(jià)，同時(shí)也擠壓了消費(fèi)能力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，今年5月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為30359億元，同比增長(zhǎng)8.5%，這是自2003年以來(lái)的最低點(diǎn)。若任由此形勢(shì)惡化，擴(kuò)大內(nèi)需從何談起，消費(fèi)升級(jí)亦是無(wú)本之木。

　　更可怕的是，超高的房?jī)r(jià)也壓縮了企業(yè)的生存空間。不久前，華為將研發(fā)基地搬離深圳，就被視為高房?jī)r(jià)擠出的信號(hào)。華為尚且如此，遑論其他企業(yè)!

　　即便是房企，華美的業(yè)績(jī)戰(zhàn)袍之下也潛藏著高風(fēng)險(xiǎn)。如，恒大凈資產(chǎn)負(fù)債率2017年末達(dá)183.7%，有報(bào)道稱，萬(wàn)科的總負(fù)債超過(guò)1萬(wàn)億元。至今年一季度，130家房地產(chǎn)上市企業(yè)整體負(fù)債率達(dá)到79.42%，房企杠桿率已經(jīng)處于歷史高位，遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的企業(yè)債務(wù)安全線。

　　警告

　　警惕乃至警告的聲音越來(lái)越多，信號(hào)也愈加清晰。

　　兩個(gè)月前，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴說(shuō)了幾句常識(shí)性的大白話：做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的。

　　今年以來(lái)，全國(guó)政協(xié)常委、中財(cái)辦原副主任楊偉民在多個(gè)場(chǎng)合不斷警告，核心觀點(diǎn)就是：房地產(chǎn)炒來(lái)炒去，受害的是實(shí)體和廣大人民群眾，已經(jīng)成為最容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈。

　　央行前副行長(zhǎng)吳曉靈7月發(fā)聲：在泡沫中狂歡的日子不多了，做好潮水退卻后的準(zhǔn)備是每個(gè)國(guó)家、每個(gè)人都要面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　政策已在調(diào)整。此前，國(guó)開(kāi)行曾表示，棚改項(xiàng)目的審批權(quán)全部先上收，新項(xiàng)目基本暫停審批。

　　7月12日下午，住建部專門召開(kāi)棚改吹風(fēng)會(huì)：商品住房庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

　　6月29日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮憂心忡忡地說(shuō)，10年后萬(wàn)科還是房地產(chǎn)公司的話，那真的很慘。我現(xiàn)在在琢磨，我們各地的公司把“地產(chǎn)”這幾個(gè)字都拿掉。

　　7月初，中交集團(tuán)控股的綠城內(nèi)部文件要求，“傾盡一切努力”獲得受限價(jià)政策影響項(xiàng)目的預(yù)售許可證；對(duì)于不受限價(jià)政策影響的項(xiàng)目，要爭(zhēng)取把原計(jì)劃2019年供貨的房源提前至2018年開(kāi)盤(pán)銷售。“不限價(jià)”基本就是指三四線城市。還有不少企業(yè)都在拼命趕進(jìn)度，壓縮開(kāi)發(fā)周期，加速賣房。

　　數(shù)年前，時(shí)任中財(cái)辦主任的劉鶴在獲得孫冶方經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的名作《兩次全球大危機(jī)的比較研究》中引用了加爾布雷斯的一段話：“當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于過(guò)度繁榮時(shí)，沒(méi)有人不相信泡沫會(huì)繼續(xù)膨脹，人們不是找出理由使自己理性，而是找出理由使自己相信冒險(xiǎn)的正確性。”

　　經(jīng)典中引用的經(jīng)典，自然要熟讀、深思。

　　(該文已于2018年7月18日發(fā)布于由《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》與俠客島聯(lián)合出品的微信公號(hào)“經(jīng)濟(jì)ke”。)