老人家搬去外地，委托中介賣房，誰知中介經(jīng)紀(jì)吃了買方吃賣方，320萬元的房子竟收取30萬中介費(fèi)；一套房子兩家中介“聯(lián)手”賣，鬧到最后業(yè)主居然發(fā)現(xiàn)房款悄悄變了……在市場調(diào)控持續(xù)的大背景下，廣州一手樓成交普降，購房者回流二手，存量房市場越來越受到關(guān)注；然而，二手樓交易中的糾紛屢見不鮮。

　　中介違規(guī)仍是糾紛主要原因

　　近日，根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，該協(xié)會于今年二季度受理投訴19宗。

　　據(jù)該協(xié)會通報，主要的糾紛投訴類型包括：中介公司簽訂房屋買賣合同前，未對房屋進(jìn)行查冊(4宗)、隱瞞房屋信息(如：房屋未繳納土地出讓金、存在共有人)，誘導(dǎo)買賣雙方簽訂合同(3宗)；未敦促買賣當(dāng)事人依約履行合同，如：支付首期款、贖契等(3宗)；隱瞞房屋交易真實(shí)價格(2宗)；在未審查買方購房資格的情況下，誘導(dǎo)當(dāng)事人簽訂合同(2宗)；同一房屋簽訂不同交易價格的合同(1宗)；為禁止交易的物業(yè)(如：被查封)提供中介服務(wù)(1宗)；經(jīng)紀(jì)人冒簽合同(1宗)、亂收費(fèi)(1宗)；未依法查驗(yàn)出售房屋當(dāng)事人對房屋的處分權(quán)(1宗)。

　　人為造成交易雙方信息不透明

　　出于對中介的“信任”，全權(quán)委托放盤，最終卻發(fā)現(xiàn)中介經(jīng)紀(jì)吃了買方吃賣方，重復(fù)收取傭金竟高達(dá)30.5萬元，二手業(yè)主羅先生的遭遇屬于比較典型的被中介忽悠。

　　羅老先生因年事已高，打算出售在廣州的物業(yè)回老家頤養(yǎng)天年。基于A中介公司經(jīng)紀(jì)人小李熱情接待以及該公司的品牌形象，遂委托小李放盤出售。2016年9月羅老因身體原因回老家養(yǎng)病，在此期間小李亦多次致電羅老，講解房屋放盤情況。2017年1月，小李告知羅老有買家看中房屋地段所在的學(xué)位名額愿意出資購買。出于對小李的信任，羅老在未與買方見面溝通的情況下先單獨(dú)簽訂了《房屋買賣合同》，同意以320萬元的價格出售房屋。小李告知羅老，買家要用其中的20萬請中介承包交易稅費(fèi)、中介費(fèi)、差旅費(fèi)等，他會讓買家簽訂合同后先支付20萬給羅老，羅老再將其中15萬轉(zhuǎn)給他。羅老按小李的要求轉(zhuǎn)賬成功后，李某又以其他理由讓羅老簽了15萬元的《中介服務(wù)確認(rèn)書》。

　　為了協(xié)助買家辦理銀行按揭手續(xù)，羅老從老家趕回廣州，并與買家見面，在交談中才發(fā)現(xiàn)買家已支付9萬元的中介費(fèi)。為了不違反合同條款的約定，羅老與買家完成交易后向法院提出訴訟，申請撤銷該確認(rèn)書，并退回15萬元。

　　經(jīng)法院審理查明后，認(rèn)定A中介公司通過欺詐手段騙取羅老簽署《中介服務(wù)確認(rèn)書》，故判決撤銷《中介服務(wù)確認(rèn)書》并要求A中介公司返還15萬。

　　在此案中，A中介公司對于與羅老簽訂的21.5萬元的高額中介服務(wù)費(fèi)未作特別說明，也無證據(jù)顯示羅老同意支付且與市場的一般價格相背離，加上買方要支付中介費(fèi)9萬元共高達(dá)30.5萬元，接近合同成交總價的10%，與當(dāng)前的市場一般交易習(xí)慣相違背。

　　廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會提醒消費(fèi)者，在與中介公司簽訂《中介服務(wù)確認(rèn)書》時，應(yīng)明確中介公司提供的服務(wù)內(nèi)容以及中介服務(wù)費(fèi)用。如有不清晰的，可現(xiàn)場向中介公司的經(jīng)紀(jì)人詳細(xì)了解，或致電中介協(xié)會進(jìn)行咨詢。

　　◆個案

　　兩臺空調(diào)竟引起交樓糾紛 二手房交易交付階段要當(dāng)心

　　【案例回放】

　　2016年11月25日，出售人梁某通過A中介公司與購房人李某簽訂《房屋買賣合同》，并在合同約定：“甲方留給乙方部分家私家電(以家私家電清單為準(zhǔn))”。雙方依約進(jìn)行交易，并在12月30日完成遞件過戶手續(xù)。

　　2017年2月6日銀行完成放貸，出售人收齊樓款。房屋交易流程只剩最后的環(huán)節(jié)——房屋交付，但經(jīng)中介公司多次催促，出售人梁某仍遲遲不履行，并拖延至3月5日才與購房人李某辦理收樓手續(xù)。在收樓時，購房人及經(jīng)紀(jì)人對照《家私家電清單》對房屋內(nèi)的家私家電逐一清點(diǎn)，卻發(fā)現(xiàn)缺少清單內(nèi)的一臺柜式空調(diào)，一臺掛式空調(diào)。

　　事后，購房人向鄰居及物業(yè)公司了解，出售人已在2月中旬偷偷將兩臺空調(diào)搬走。購房人多次要求梁某依約履行，歸還兩部空調(diào)，但梁某不予理睬。最后，購房人李某對于梁某的無賴失信行為感到氣憤，于是向法院提出訴訟。法官依法組織調(diào)解庭，在調(diào)解過程中，法官對梁某的失信行為予以斥責(zé)，并認(rèn)定合同約定條款有效，《家私家電清單》屬合同補(bǔ)充協(xié)議，同屬有效文件，責(zé)令梁某依約補(bǔ)償購房人兩臺空調(diào)，并支付一個月房屋租金作為延遲交樓的賠償金。

　　【專家點(diǎn)評】

　　房屋交付是房屋交易的最后一個環(huán)節(jié)，雙方都已基本履行完合同的義務(wù)，但不排除會出現(xiàn)出售方逾期交樓或因水電煤、維修基金等產(chǎn)生的結(jié)算糾紛。做好交接手續(xù)，讓房屋交易畫上完滿句號，在房屋交付時應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：首先，房屋交付時間應(yīng)在合同上約定清晰，避免出現(xiàn)出售人推遲交付或拒絕交付的情況。其次，臨近交付時間，應(yīng)主動提醒出售人，并明確交樓時間。如對于房屋家私家電的處理有另行約定(一并出售還是騰空房屋)，應(yīng)在簽約前達(dá)成書面共識。在交樓前提醒出售人及時做好處理。最后，認(rèn)真做好物業(yè)交接，結(jié)清水、電、煤等相關(guān)費(fèi)用，做好維修基金、有線電視等相關(guān)更名手續(xù)，仔細(xì)查驗(yàn)房屋及設(shè)施設(shè)備的狀況，并交接鑰匙、門卡等，避免雙方因小事產(chǎn)生不必要的糾紛。

　　舊房分?jǐn)傄羯?補(bǔ)足交易最穩(wěn)妥

　　【案例回放】

　　隨著年紀(jì)的增長，為方便出行譚女士萌生換房子的念頭，欲將單位分配的樓梯房出售換電梯房。于是找到A中介公司為其放盤，以200萬元放售。由于該房屋路段較好，放盤幾天便被買家王某看中。在簽訂買賣合同前，中介方告知買賣雙方，該房屋尚未補(bǔ)繳分?jǐn)偯娣e，需先補(bǔ)辦理分?jǐn)偯娣e手續(xù)后才能上市交易。買賣雙方表示并無異議，故在合同補(bǔ)充條款約定分?jǐn)偸掷m(xù)由業(yè)主協(xié)助買方辦理。

　　由于分?jǐn)偯娣e在簽訂合同前未經(jīng)測繪部門核算，對于分?jǐn)偯娣e有多少雙方均不知道。譚女士回到原產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)辦分?jǐn)偯娣e手續(xù)時核算，分?jǐn)偯娣e為5.6平方米。譚女士認(rèn)為5.6平方米按該區(qū)樓價一平方米3萬計算，補(bǔ)回來的面積約值17萬。她認(rèn)為王某應(yīng)該增加購房款17萬才算公平交易。但買方認(rèn)為當(dāng)時議價是整套房屋出售，不愿意追加購房款。其后，譚女士以中介公司未盡義務(wù)為由向我會投訴反映，經(jīng)協(xié)會調(diào)查，經(jīng)紀(jì)人在簽訂合同前，已告知買賣雙方房屋真實(shí)情況，并在合同上備注房屋存在補(bǔ)繳分?jǐn)偯娣e，不存在故意隱瞞或未盡核查房屋情況的行為。對于譚女士提出解除合同的訴求，中介公司表示愿意協(xié)助雙方解除。經(jīng)過多次溝通，三方最終達(dá)成共識，解除合同。

　　【專家點(diǎn)評】

　　作為賣方需清楚出售房屋的屬性，如房屋性質(zhì)、房屋是否需要補(bǔ)分?jǐn)?、是否需要交土地出讓金等。如確實(shí)有不清晰的情況，可以向?qū)I(yè)的中介機(jī)構(gòu)、中介協(xié)會或者不動產(chǎn)登記部門進(jìn)行咨詢，對于涉及交易的重要條款，應(yīng)該在合同備注上注明或者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，這樣才能更好地保障自身的權(quán)益。