近日，中國影視娛樂第一股華誼兄弟傳媒股份有限公司(簡稱“華誼兄弟”，股票代碼“300027”)因涉嫌偷稅、股權(quán)質(zhì)押比例過高等問題深陷輿論漩渦，資本市場對此也作出了消極反應(yīng)?！督?jīng)濟參考報》記者深入研讀華誼兄弟歷年財報和公開資料發(fā)現(xiàn)，雖然公司公開否認地產(chǎn)化，但其多年來全國布局的數(shù)十個影視實景項目儲備了逾萬畝土地，一些項目公開對外銷售商鋪、公寓、別墅等各種商品房。此外，華誼兄弟以電影小鎮(zhèn)、電影世界等為主的品牌授權(quán)與實景娛樂板塊，在實現(xiàn)高毛利率的同時卻負債高企，其發(fā)展前景待考。

　　總投資逾千億元實景項目全國開花

　　公開資料顯示，以影視娛樂業(yè)為主業(yè)的華誼兄弟早在2009年就提出了“去電影化”的口號，2011年左右逐步走上了一條以影視娛樂為核心、品牌授權(quán)與實景娛樂和互聯(lián)網(wǎng)娛樂為兩翼的多元化發(fā)展的道路。其中，華誼兄弟全力打造的品牌授權(quán)與實景娛樂板塊，是希望依托自身品牌價值和豐富的影視作品版權(quán)(即IP)儲備，優(yōu)選核心區(qū)位，結(jié)合地方特色文化打造覆蓋全國主要城市的影視文旅實景項目。

　　《經(jīng)濟參考報》記者注意到，華誼兄弟早在2009年就嘗試開拓地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并計劃在青島、成都、北京等城市建設(shè)主題公園，后無疾而終。2011年起，華誼兄弟在全國多地布局品牌授權(quán)與實景娛樂板塊，開啟了自己向文化旅游全產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型之路，推出了華誼兄弟電影小鎮(zhèn)(文化旅游)、華誼兄弟電影世界(主題游樂)和華誼兄弟文化城(文創(chuàng)園區(qū)、拍攝基地)等三種產(chǎn)品形態(tài)，成為國內(nèi)最早布局實景娛樂業(yè)務(wù)的影視娛樂公司。

　　2011年，華誼兄弟在上海嘉定投資建設(shè)首個華誼兄弟文化城項目；2012年，華誼兄弟首個電影小鎮(zhèn)項目“?？谟^瀾湖馮小剛電影公社”正式簽約開工，總投資55億元；同年，華誼兄弟競得蘇州工業(yè)園區(qū)陽澄湖半島的7幅地塊，總面積逾60萬平方米，計劃投資30億元建設(shè)首個電影世界項目；2014年，華誼兄弟以16.38億元的底價競得深圳市坪山區(qū)三宗土地，規(guī)劃用地面積為118萬平方米，計劃總投資130億元，擬建設(shè)首個文化城項目。

　　隨著影視IP概念的大熱，華誼兄弟2015年啟動了多個實景項目的建設(shè)和簽約，如前所述的蘇州、深圳項目開始開工建設(shè)，昆明電影小鎮(zhèn)簽約，投資150億元占地2000畝的“建業(yè)·華誼兄弟”鄭州電影小鎮(zhèn)、投資30億元的長沙電影小鎮(zhèn)相繼奠基；2016年，總投資約20億元的重慶電影小鎮(zhèn)簽約，總投資18億元占地1633畝的2016的西昌電影小鎮(zhèn)規(guī)劃出爐，總投資約50億元的華誼兄弟電影文化城項目正式落戶濟南；2017年，總投資約百億元的南京電影小鎮(zhèn)開工。

　　2017年下半年，華誼兄弟與恒大集團傳出合作開發(fā)電影主題樂園的消息，首個合資文旅項目落地武漢，總投資額預(yù)計375億元的恒大—華誼兄弟(陽江)電影城舉行簽約儀式，這些項目模式均為大股東恒大集團出地出錢，小股東華誼兄弟負責品牌授權(quán)和項目設(shè)計運營。

　　華誼兄弟2017年年報顯示，截至報告期末，公司品牌授權(quán)與實景娛樂板塊共實現(xiàn)簽約項目18個。根據(jù)規(guī)劃，華誼兄弟實景娛樂項目要在全國14個省份布局20個電影小鎮(zhèn)。據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者不完全統(tǒng)計，華誼兄弟實景項目預(yù)計總投資逾千億元，在全國儲備土地總量逾萬畝。

　　公開否認“地產(chǎn)化” 多地開賣商品房

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，華誼兄弟實質(zhì)上是在打特色小鎮(zhèn)地產(chǎn)化的擦邊球，并且存在圈地之嫌。不過，華誼兄弟實景娛樂負責人秦開宇卻多次公開否認“地產(chǎn)化”，聲稱“我們不會從事房地產(chǎn)項目”，并認為“新開業(yè)的電影小鎮(zhèn)沒有一平方米的房地產(chǎn)項目，完全是利用多年積淀的IP打造成的集娛樂、體驗、互動于一體的文化產(chǎn)品。”

　　《經(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，華誼兄弟旗下多個實景項目均對外公開銷售商品房，存在涉嫌變身地產(chǎn)項目的問題。記者登錄房天下網(wǎng)站顯示，華誼兄弟長沙電影小鎮(zhèn)項目分“意大利小鎮(zhèn)”和“老長沙小鎮(zhèn)”兩期滾動開發(fā)，樓盤地址位于坪塘大道與巡撫路交匯處往東500米，目前在售50-300平方米不等的商鋪，均價30000元/平方米至60000元/平方米。這批商鋪的《商品房預(yù)售許可證》，獲得于2017年11月17日。而承擔蘇州電影世界項目建設(shè)的華誼影城(蘇州)有限公司，在陽澄湖半島上還開發(fā)了“華誼兄弟藝術(shù)家村”別墅。365淘房網(wǎng)顯示，華誼兄弟藝術(shù)家村一期于2016年10月下旬開盤，目前還剩余少量疊墅，面積為113平方米，每平方米單價約3萬多元，總價近400萬元。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)、惠州新房網(wǎng)等網(wǎng)站顯示，華誼兄弟深圳開發(fā)的文化城項目分三期開發(fā)，計劃推出建筑面積約44至80㎡的影人公寓、建筑面積約53至93㎡層高約4.5m的辦公產(chǎn)品，項目由深圳華誼兄弟文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有限公司開發(fā)打造。而華誼兄弟較早開發(fā)并早已營業(yè)的?？?ldquo;馮小剛電影公社”，其與地產(chǎn)商合作的觀瀾湖項目問鼎了2014年?？诘貐^(qū)的“銷售冠軍”，總銷售額達到8.25億元。

　　江蘇國土部門一位不愿具名的專業(yè)人士指出，在土地資源日趨緊張且價格高漲的情況下，以影視文化概念拿地，價格自然會優(yōu)惠很多，貫穿其中的則是部分地方政府的招商引資沖動、文化企業(yè)的拿地沖動，雙方可以說是一拍即合。經(jīng)濟學(xué)家宋清輝就此指出，以特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實的問題，已經(jīng)引起政府部門的警惕，國家有關(guān)部委紛紛出臺相關(guān)規(guī)定，要求不得推薦打著特色小鎮(zhèn)名義搞圈地開發(fā)的建制鎮(zhèn)，禁止將房地產(chǎn)開發(fā)與主題公園捆綁供地和審批。

　　高毛利率高負債并存

　　針對眼下影視企業(yè)“去電影化”、房地產(chǎn)企業(yè)“去地產(chǎn)化”的現(xiàn)象，有人說，地產(chǎn)業(yè)外的人試圖進入地產(chǎn)業(yè)，娛樂業(yè)外的人則試圖進入娛樂業(yè)，就像圍城一般，讓人看不懂?！督?jīng)濟參考報》記者發(fā)現(xiàn)，“去電影化”的華誼兄弟，其趨地產(chǎn)化的實景項目，高毛利率與高負債并存，其發(fā)展前景待考。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，華誼兄弟在實景項目中摸索出了一套有效的商業(yè)模式：以品牌授權(quán)為核心，收取前期的授權(quán)費、后續(xù)的運營分成和服務(wù)費以及根據(jù)在項目中所占股權(quán)所獲得的投資收益。歷年財報顯示，華誼兄弟實景娛樂板塊近年來毛利率居高不下，近乎100%。財報顯示，2015年到2017年，該板塊實現(xiàn)的營業(yè)收入分別為5556.60萬元、25690.51萬元和25848.42萬元，當期毛利率分別高達100%、98.41%和98.85%。但2017年報顯示，華誼兄弟2014年中開業(yè)的首個實景項目馮小剛電影公社雖然實現(xiàn)凈利潤8284萬元，但期末負債高達24.23億元；華誼影城(蘇州)有限公司全年營業(yè)收入僅為1.46億元，總負債則高達21.67億元。

　　值得注意的是，相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前我國實景娛樂已遍地開花，但其中超半數(shù)項目尚處于虧損狀態(tài)，華誼兄弟實景項目未來有待觀察。《經(jīng)濟參考報》記者注意到，華誼兄弟多個實景項目進展緩慢，如蘇州項目開業(yè)時間一推再推，最終歷經(jīng)7年之久才建成。目前，華誼兄弟正式開業(yè)的實景項目，除海口、蘇州等少數(shù)項目外未見公開開業(yè)的報道，甚至連2011年簽約的華誼兄弟上海嘉定文化城至今尚未建成。

　　但華誼兄弟方面認為，公司品牌授權(quán)及實景娛樂板塊近年來穩(wěn)步發(fā)展，累計簽約的18個項目截至2017年末多個項目進入在建狀態(tài)并相繼開工，長沙、南京、鄭州等地電影小鎮(zhèn)將于2018年陸續(xù)開業(yè)。其負責人王中軍則多次公開指出，華誼兄弟未來會有20多個文化小鎮(zhèn)落地，公司會堅持商標屬權(quán)，如果有100個，每個1億元收入，就是100億元的收入，這個數(shù)字不是夢想。就華誼兄弟存在的問題，記者致電該公司采訪，并將書面采訪提綱發(fā)至其公開郵箱，截至記者發(fā)稿時未有回復(fù)。