作為龍湖集團(tuán)的第三大主航道業(yè)務(wù)，冠寓近日在北京新開兩家店：冠寓望京北路店和昌平生命科學(xué)園店。
比起傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)展長(zhǎng)租公寓更像是一單“細(xì)水長(zhǎng)流”的生意，需要有足夠的耐心。然而，各家長(zhǎng)租公寓品牌商卻不甘于眼前的規(guī)模，借助資本的力量開啟迅速擴(kuò)張。
增值服務(wù)或成利潤(rùn)突破口
幾年間從無(wú)到有，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的盈利模式，各家企業(yè)仍在探討中。
一位房企負(fù)責(zé)人告訴記者：“長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利性確實(shí)有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因?yàn)樽赓U的稅費(fèi)等流通成本較高，目前資金回本的時(shí)間還較長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在5年左右。”
長(zhǎng)城證券分析師汪毅則認(rèn)為，租賃業(yè)務(wù)的回報(bào)周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)速度較慢，目前長(zhǎng)租公寓行業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%-5%。
龍湖集團(tuán)副總裁兼任冠寓公司CEO韓石告訴記者，“集團(tuán)內(nèi)部對(duì)于冠寓長(zhǎng)租公寓板塊，設(shè)定了精細(xì)的投資測(cè)算模型，對(duì)于整個(gè)冠寓的投資回報(bào)率有嚴(yán)格的要求。冠寓目前動(dòng)態(tài)投資回收期5至6年。最終目標(biāo)要把它變成賺錢業(yè)務(wù)，做到行業(yè)前三。進(jìn)入相對(duì)成熟期，輕資產(chǎn)類的長(zhǎng)租公寓毛利率35%左右，凈利潤(rùn)率能到12%-15%。”
能獲得如此高利潤(rùn)，在龍湖看來公寓初期可能是微利時(shí)代，而冠寓從商業(yè)模式上開拓了具有更多營(yíng)收渠道和可能性的Cityhub模式，如在增值服務(wù)端，加大租金收入以外的更多渠道和可能性，在提升品牌溢價(jià)力和合理提升租金方面確保盈利。
換而言之，就是將整個(gè)公寓形成“閉環(huán)”，讓租客盡可能將日常消費(fèi)留在公寓內(nèi)。據(jù)了解，冠寓門店增加豐富的增值服務(wù)，如櫥柜、倉(cāng)儲(chǔ)、保潔、搬家等，無(wú)人超市、娛樂設(shè)備等，讓租客們足不出戶即可享受優(yōu)質(zhì)咖啡、專業(yè)健身教練、互聯(lián)網(wǎng)倉(cāng)儲(chǔ)等等豐富的服務(wù)內(nèi)容。
龍湖集團(tuán)副總裁、北京公司總經(jīng)理宋海林稱，龍湖作為地產(chǎn)企業(yè)，切入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，從回報(bào)和利潤(rùn)方面，一定不僅是單一的從租金剪刀差的維度思考，而更多是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)模式，聚焦的是資產(chǎn)保值和經(jīng)營(yíng)增值的邏輯。目標(biāo)是2020年，達(dá)到規(guī)模行業(yè)前三，30億元的營(yíng)收收入。
獲資本市場(chǎng)青睞
盡管住房租賃市場(chǎng)迎來了高速發(fā)展的窗口期，但長(zhǎng)租項(xiàng)目前期拿地建設(shè)、后期運(yùn)營(yíng)管理，都需要持續(xù)投入大量資金。加之運(yùn)營(yíng)期間資金回收周期長(zhǎng)，長(zhǎng)租公寓資金壓力相較住宅項(xiàng)目更大。
在第一太平戴維斯住宅租賃部助理董事蔡春煥看來，長(zhǎng)租市場(chǎng)的參與者能否獲得穩(wěn)定的融資支持，則是未來發(fā)展的關(guān)鍵。
自2017年起，資本開始搶灘長(zhǎng)租市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)紛紛與長(zhǎng)租市場(chǎng)的頭部企業(yè)合作，通過破冰資產(chǎn)證券化來推動(dòng)長(zhǎng)租市場(chǎng)的融資活動(dòng)。龍湖、保利、陽(yáng)光城、碧桂園、招商局蛇口、越秀、旭輝等房企以及魔方、鏈家自如、新派等長(zhǎng)租品牌，均通過CMBS、ABS、類REITs等不同模式實(shí)施了租賃產(chǎn)品證券化，獲得了重要的金融支持。
作為創(chuàng)新金融工具和長(zhǎng)效商業(yè)模式，住房租賃的資產(chǎn)證券化既有助于租賃住房企業(yè)的規(guī)模化、集約化和專業(yè)化，還有助于盤活存量、為住房租賃市場(chǎng)注入活力，從而促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的良性健康發(fā)展。
以冠寓為例，2017年12月，龍湖集團(tuán)成功獲批全國(guó)首單住房租賃專項(xiàng)公募債券50億元，并于2018年3月成功發(fā)行30億元，2018年6月，龍湖集團(tuán)與新加坡政府投資公司(GIC，新加坡主權(quán)基金)共同設(shè)立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，專項(xiàng)投資位于中國(guó)一線和核心二線城市的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，首期投資額共計(jì)10億美元。
對(duì)此，第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)麥安東表示：“2017年是長(zhǎng)租市場(chǎng)快速發(fā)展的一年，在政策的鼓勵(lì)下，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)迎來全面發(fā)展的重大機(jī)遇。2018年稱得上是住房租賃資產(chǎn)證券化的元年，在政府鼓勵(lì)‘租售并舉’的背景下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有望在以租賃住房，尤其是長(zhǎng)租公寓為底層資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品中率先取得突破。”
本報(bào)記者 崔陸鵬 張?chǎng)斡?/p>
來源：北京晚報(bào)
編輯：彭俊