去年3月，廣州接連出臺的“3·17”和“3·30”兩大新政，從購房資格、認(rèn)房認(rèn)貸、二套房政策、首付門檻等多個方面對樓市進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控。兩大政策出臺后，廣州樓市開始逐步降溫，在其后的幾個月中，一手住宅成交量逐漸回歸平穩(wěn)，成交均價也出現(xiàn)了連續(xù)多個月下跌的狀態(tài)。

　　如今，兩大新政出臺即將滿一年，在從嚴(yán)調(diào)控持續(xù)不放松的大背景下，市場成交回歸平靜的同時，一手住宅庫存量和去化周期正在上升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年2月廣州一手住宅庫存量共計787.28萬平方米，套數(shù)為62070套，去化周期達(dá)到10個月。

　　庫存和去化周期都在上升

　　從克而瑞對去年3月至今年2月的一手住宅供求比統(tǒng)計來看，供過于求的月份只出現(xiàn)在2017年的4月、8月、9月和12月，其余月份都是供不應(yīng)求的局面。從住宅供銷總體情況來看，過去12個月，廣州一手住宅供應(yīng)849萬平方米，成交943.67萬平方米，供應(yīng)缺口94.67萬平方米。2017年雖然延續(xù)了2016年時供不應(yīng)求的狀況，但全年的供需關(guān)系仍是有所改善的。

　　網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的歷史數(shù)據(jù)顯示，2017年3月，廣州一手住宅銷量高達(dá)16012套，受高成交量的影響，一手住宅庫存也減少至52569套，成為近年來的最低值。彼時，一手住宅的去化周期只有5.4個月。隨后調(diào)控政策出臺，廣州一手住宅成交有所放慢，但一手住宅庫存量并沒有出現(xiàn)猛漲。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在去年3月兩大調(diào)控政策出臺后的5個月里，一手住宅庫存量大致維持在5.2萬至5.62萬套之間。到了9月，一手住宅庫存突破6萬套，盡管10月庫存有小幅回落，但從去年11月開始至今，庫存量則保持在60000套以上，截至今年2月，廣州一手住宅庫存量為62070套，總面積為787.28萬平方米。

　　與庫存套數(shù)有上有下相比，一手住宅去化周期經(jīng)歷了連續(xù)攀升的過程。截至今年2月，廣州全市一手住宅去化周期為10個月，比去年3月延長了4.6個月?？硕鸱治稣J(rèn)為，去化周期的不斷變長，是由于調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵，一手住宅成交不斷受到限制而造成的。不過，目前10個月的去化周期，已經(jīng)和12個月的安全庫存標(biāo)準(zhǔn)非常接近。

　　海珠去化周期創(chuàng)新高，增城黃埔仍“不夠賣”

　　盡管全市范圍內(nèi)的去化周期為10個月，但在廣州，各城區(qū)的庫存情況并不相同。

　　從庫存上看，截至今年2月，一手住宅存量最高的城區(qū)是花都，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，花都區(qū)庫存總量為151.99萬平方米，庫存套數(shù)為11850套，克而瑞分析認(rèn)為，由于9號線的開通，不少在花都區(qū)有項目的開發(fā)商也積極推貨，但成交減少的前提下，庫存量自然上升。

　　南沙也有同樣的情況，近年來南沙宅地供應(yīng)較多，這使得庫存量達(dá)到110.59萬平方米，共計8883套。增城和黃埔的庫存量也相對偏高，其中增城庫存為108.14萬平方米，共計9040套，黃埔則有7138套。不過在中心城區(qū)（不含黃埔），庫存量則整體偏低。其中庫存面積最多的天河有74.33萬平方米，共5783套，庫存套數(shù)最多的荔灣共有5986套，而最少的越秀只有509套。

　　克而瑞分析認(rèn)為，高庫存意味著市場供大于求，理論上能一定程度壓制房價上漲，進(jìn)而影響開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效益。在調(diào)控力度不減的情況下，以價換量已經(jīng)成為樓市的大勢所趨。不過由于受限價、限簽以及網(wǎng)簽滯后性的影響，廣州一手住宅整體庫存量略有虛高。

　　去化周期則呈現(xiàn)另一番局面。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至今年2月，海珠區(qū)一手住宅去化周期為32.6個月，排名首位，而隨后的越秀和荔灣分別為32個月和28.9個月，這三個城區(qū)的去化周期都創(chuàng)下近一年來的新高，此外，天河、白云也都在20個月以上。中心城區(qū)的庫存量整體偏低，但由于成交量也處于較低水平，因此去化周期較長。

　　在其他區(qū)域，盡管庫存量較大，但成交量也較高，因此去化周期相對較短。其中北部的花都去化周期為15.3個月，從化為8.3個月。南部的番禺和花都分別為11.6個月和9.4個月。但在東部，增城和黃埔的去化周期都在7個月以下，其中增城的一手住宅只夠賣4.6個月，繼續(xù)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，但即便如此，增城的去化周期也已是近一年來較長的水平。

　　3月供應(yīng)量開始上升

　　今年2月去化周期站上10個月，主要還是受到春節(jié)的影響。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，今年2月一手住宅成交總量為3198套，系近5年來的最低值，與此同時，房企也選擇在春節(jié)期間放假休養(yǎng)生息，因此供應(yīng)也相對偏少，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月供應(yīng)套數(shù)只有2481套，這也是近一年來的最低值。

　　隨著春節(jié)成交低潮期的結(jié)束，克而瑞預(yù)計，3月份開發(fā)商供應(yīng)節(jié)奏將加快，預(yù)計成交將會回升，去化周期或有所回落。

　　事實上，進(jìn)入3月后住宅供應(yīng)確實呈現(xiàn)出回升的局面，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，上周（3月5日至11日）廣州普通住宅供應(yīng)620套，供應(yīng)面積為7.77萬平方米，環(huán)比增加了65%。據(jù)統(tǒng)計，上周有9個商品房項目進(jìn)行了推新，分別為招商雍景灣、招商雍華府、龍湖首開·天宸原著、碧桂園璽悅、南沙星河山海灣、佳兆業(yè)城市廣場、金茂廣場、保利魚珠港和越秀星匯云城。

　　其中憑借招商雍景灣等樓盤的貢獻(xiàn)，使得黃埔上周住宅新增面積達(dá)3.44萬平方米，占全市供應(yīng)量的39%，排在首位，新增套數(shù)也有205套。另外一個供應(yīng)大區(qū)為天河，共計新增260套住宅，總面積為3.34萬平方米，占全市供應(yīng)量的38%。