如果你沒有“土豪”到一次性全款付清瀟灑買房，那么就要和我們大多數(shù)人一樣，申請住房貸款來支付房款。

　　當你獨立購買第一套房的時候，你了解住房貸款是怎么回事嗎？

　　在杭州，如果購房者名下沒有房產(chǎn)，首套房首付比例，最少是三成。對于動輒三五百萬的房價來說，30%的首付款已經(jīng)是一筆不小的數(shù)目，而賣家此時通常又會急吼吼催你趕快貸出剩余的房款。于是，盡早申請到住房貸款就格外迫在眉睫。

　　對于那些“懷揣著夢想”希望在杭城安家落戶的年輕人來說，怎么才能快速高效地拿到他們的第一筆住房貸款？又有什么辦法可以提高個人住房按揭貸款的審批成功率呢？快報今天來把這件事情說個清楚透徹。

　　申請住房貸款全流程：

　　選擇合適的樓盤

　　計算能承受的貸款金額

　　■咨詢和材料準備

　　對絕大多數(shù)購房者來說，申請住房按揭貸款的第一步，一定是咨詢。

　　最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)當然是咨詢你看中的樓盤的價格，這直接決定你未來要拿出多少首付款以及后續(xù)的“月供”，請拿出精算師的勁頭，大致算一算交多少、貸多少、月供多少，務(wù)必找出一套最適合你的還貸方案來。當然，這個時候，不符合個人首付和還款能力的戶型、總價，都可以直接剔除了。

　　至于材料，通常是購房者的個人基本資料、身份證、工作證明、收入證明、信用狀況等。如果要申請公積金貸款，還要提前去公積金中心拉一下公積金繳交證明。

　　在杭州申請公積金貸款，一般情況下，至少要連續(xù)繳存住房公積金滿六個月。值得一提的是，目前在杭州申請商品房按揭貸款，商業(yè)銀行都會查看一下購房者是否已經(jīng)支付了首付款，因此對于貸款申請人來說，提前準備好預(yù)付款收據(jù)的原件及復印件是十分必要的。

　　目前許多商業(yè)銀行

　　貸款前會提出附加條件

　　■選擇銀行及確認貸款金額

　　接下來就是要選擇商業(yè)銀行以及確認貸款金額了。

　　挑選一家好的貸款銀行，就像是交到一個可以信賴的朋友一樣，不但可以幫你解決實際問題，還能提供各項服務(wù)。

　　刨除銀行自身的品牌效應(yīng)，目前各大銀行的利率都是在央行公布基準利率基礎(chǔ)上確定的，這一塊相差不大。唯一的區(qū)別在于浮動利率以及貸款政策上的差異。

　　最新報告顯示，2018年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當于基準利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%；同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%，上升了22.15%。

　　而在杭州，目前大多商業(yè)銀行的首套房貸利率已上調(diào)10%-15%左右的水平。選擇一家利率上浮相對較少的銀行，直接關(guān)系你的切身利益。

　　記者還幫你打探到，由于貸款額度緊張以及限購政策的存在，目前，許多商業(yè)銀行在貸款給購房者之前會綁定一些額外條件：比如在銀行維持一定比例的存款、搭售一定數(shù)額的保險或者理財產(chǎn)品等等，而這些附加條件也是購房者在選擇商業(yè)銀行前，需要好好比較、綜合考量的。

　　月收入開得越高越好？

　　可能直接導致銀行拒貸

　　■貸款審批

　　選好銀行、遞交資料之后，很快就會進入到銀行貸款審批階段。

　　或許你會問，這個階段是不是只要等著銀行出結(jié)果就行了呢？

　　事實上，記者從銀行內(nèi)部打探到，在這個階段，房貸申請人還可以做不少“工作”，有助于大幅提升自己住房貸款的審批成功率哦！

　　杭州某股份制銀行信貸部負責人透露：“銀行在貸款審批時是有職業(yè)偏好的，一般來說，公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師及國企員工等職業(yè)更容易拿到銀行的住房貸款；在年齡層面，25-40周歲是比較受歡迎的群體，其次是18-25周歲、40-50周歲的人群；如果貸款人恰巧都不是上述職業(yè)的工作者，那么還有一個辦法可想——提高自己的收入證明或者其他資產(chǎn)證明。”

　　但要特別注意，銀行對貸款人月收入的要求一般為：每月收入是房貸月供至少兩倍。有些人覺得把月收入開得越高越好，這違反了實事求是的原則，而且如果收入證明過高，但流水不匹配，需要額外提供一些資產(chǎn)證明，比如債券、銀行存款、車輛購置憑證、個人所得稅證明等。而且，每次向金融機構(gòu)提供收入證明的記錄都會備案，如果申請房貸時不是第一次開收入證明，提供的信息跟以前不一致，銀行可能要審查不一致的原因，如果查明是虛假信息，將會拒貸，嚴重時甚至申請人要承擔法律責任。

　　“銀行最看重的是貸款申請人實際的還款能力。在現(xiàn)實中，申請人常會出現(xiàn)這兩種關(guān)鍵問題：負債太高，超出自身承受能力；征信記錄較差，有6次逾期或連續(xù)3次逾期，甚至有法院的強制執(zhí)行記錄等，這肯定會直接影響到住房貸款的成功率。”這位負責人說，貸款審批過程中，還款能力和個人征信都是十分重要的。其中，個人征信是獲得貸款的前提條件，征信好能保障借款人按時償還房貸，有嚴重征信不良者很可能直接會被拒貸。

　　等額本金還款法似乎更劃算

　　但多數(shù)年輕人卻選擇等額本息還款法

　　■簽立貸款合同、確定償還方式

　　一切順利的話，走到這一步，我們很快就能和銀行簽立《貸款合同》和《劃款扣款授權(quán)書》了，然后在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，確定相應(yīng)的還款方式就行了。

　　最常見的房貸還款方式，是等額本金還款法和等額本息還款法。

　　這兩種還款方式雖然僅一字之差，實際還款數(shù)額卻差距很大，究竟選擇哪種還款方式？對于購房者來說十分關(guān)鍵。

　　舉個例子，同樣是貸款100萬元，20年還清，年利率6%，等額本金需要償還利息總額657729元，而等額本息需要償還利息796447元，兩者相差近14萬元。

　　這樣一說，你會不會覺得選擇等額本金的還款方式要比等額本息要劃算多了呢？

　　但從實際情況來看，選擇等額本金在還款初期時還款金額較大，并呈現(xiàn)出前多后少的“遞減”態(tài)勢；而采用等額本息，每月的還款金額則是相同的。

　　還是以上面的例子進行計算，假設(shè)一對夫妻一個月的總收入是1.5萬元，采用等額本息的還款方式，每月需還7485元，也就是收入的一半，可以接受。但如果采用等額本金還款的話，第一個月就要還9625元，這就有點壓力了，有可能影響到正常生活消費了。

　　再加上通脹因素，對于許多初入社會的年輕人來說，采用等額本息的還款方式，或許更加貼近實際。

　　實際也是如此，等額本息在現(xiàn)實生活中也更多地被購房者所選擇。

　　樓市觀察：

　　3-5年后

　　“95后剛需購房者”

　　或成20年來最幸福購房者

　　前幾天舉行的十三屆全國人大一次會議記者會上，中國人民銀行副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝，在回答關(guān)于住房貸款和住房貸款利率問題時表示，我國住房貸款可以滿足市場的合理需求，貸款利率略有上升但仍處較低水平，人民銀行將督促各商業(yè)銀行嚴格落實住房貸款差別化政策，積極支持住民特別是新市民正常的購房需求。

　　關(guān)于住房貸款利率，潘功勝說，雖然利率確實略有上升，但仍然處在一個較低水平。他說，商業(yè)銀行綜合考慮負債端的利率上升，對住房貸款自主靈活地進行定價和浮動區(qū)間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。“人民銀行會督促各商業(yè)銀行嚴格落實住房貸款差別化政策，積極支持住民特別是新市民正常的購房需求。”

　　本月9日，央行公布《2018年2月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》。數(shù)據(jù)顯示，2018年1-2月貸款新增3.74萬億，同比多增5400億；短期開發(fā)貸同比上升517.56%，新增2637億，同比多增2110億；長期住房貸款在2017年增幅減小，但仍在增長，2018年1-2月卻出現(xiàn)下降，同比降9.58%，少發(fā)了967億。所以，銀行不缺錢，但個人房貸確實在緊縮。

　　都說開發(fā)商獲得開發(fā)貸的難度提高了，多家銀行已經(jīng)開始“叫停”開發(fā)貸。那為什么短期開發(fā)貸還會新增2637億呢？主要原因就是保障性住房貸款增量，隨著安居工程、棚改工程、廉租房、公租房等工程的大量上馬，對于貸款的需求增加不少，而優(yōu)先保證保障性住房貸款也是目前銀行業(yè)的要求之一。

　　當眼下正在建設(shè)的保障性住房，在3-5年后竣工并投入使用，對房地產(chǎn)市場的低端剛需住房會產(chǎn)生較大沖擊。到時，開始大量進入市場的95后剛需購房者，可能會成為近20年來最幸福的購房者。