地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)出的“炒家房”信息

先來(lái)看這個(gè)“宜家風(fēng)格”的客廳

　　買樓要看樣板房，當(dāng)然，要知道樣板房不能太當(dāng)真。要看真的，那看二手房吧！

　　誰(shuí)知道，二手房居然也有樣板房！

　　不久前，羊城晚報(bào)記者去看二手樓，就邂逅了不少裝修“新凈”的二手“樣板房”。這些“樣板房”雖然樓齡都不“年輕”，卻墻壁雪白、“家私”全新，多為小清新風(fēng)格，客廳茶幾上必然擺放著仿真花，下方還必鋪設(shè)地毯，連床鋪都是齊整的三件套，和五星級(jí)酒店一樣，還壓著一條好看的床旗……怎么看來(lái)再講究的家也不會(huì)這樣過(guò)日子吧？一點(diǎn)生活煙火味道都沒(méi)有。

　　沒(méi)錯(cuò)，你多半是遇到“炒家房”了。

　　“老太婆化妝”，“炒家房”要瞄準(zhǔn)誰(shuí)？

　　有人戲稱二手市場(chǎng)上的“炒家房“”是“老太婆化妝”——畢竟，樓齡大多都二三十年，甚至是三四十年，還裝修成貌似不食人間煙火的“小清新”，絲毫看不出有人住過(guò)的痕跡。顏值雖然在線，卻怎么看都有點(diǎn)違和感。

　　據(jù)羊城晚報(bào)記者向多家大型地產(chǎn)中介公司了解到，目前市場(chǎng)上有八成以上炒家房都是“老破小”。以二三十年樓齡、低總價(jià)的學(xué)位房為數(shù)最多，總價(jià)大多不超過(guò)300萬(wàn)元。很明顯，這些房源瞄準(zhǔn)的是當(dāng)下最龐大的剛需買家群體，尤其是為了孩子入讀學(xué)校迫切入市的學(xué)位房買家。

　　市場(chǎng)一旦出現(xiàn)價(jià)格好、各方面素質(zhì)又不錯(cuò)的“尖貨”，很快就會(huì)被“專業(yè)買手”獵取，他們選取“獵物”的標(biāo)準(zhǔn)如何，羊城晚報(bào)記者會(huì)在B2版一一舉例詳解。

　　他們獲取“獵物”之后，第一件事就是改頭換面、升級(jí)改造、讓“老太婆化妝”，有時(shí)還會(huì)捂一段時(shí)間，等樓價(jià)上升至目標(biāo)盈利空間后轉(zhuǎn)手再售。

　　不急于出手，還給中介獎(jiǎng)勵(lì)，“化妝”后普遍提價(jià)30%-50%

　　據(jù)了解，這些房源經(jīng)過(guò)升級(jí)改造后，一般都會(huì)完全改變面目，甚至連間隔也完全改變，顏值超高且非常好用。雖然，房還是那個(gè)房，但價(jià)值已完全不是那個(gè)價(jià)值了，這些房源再?gòu)某醇铱涂谥型鲁鰜?lái)之后，價(jià)格會(huì)提升30%-50%，甚至更高。

　　作為“職業(yè)買手”，這些投資客一般都與地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)關(guān)系不錯(cuò)，并會(huì)廣泛放盤，只要達(dá)成成交，中介傭金一般比普通業(yè)主給得爽快、給得更多，甚至記者在一個(gè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的微信里，還看到“帶客獎(jiǎng)勵(lì)”這種與一手樓盤類似的營(yíng)銷方式。

　　比起普通買家，很多人要賣一買一換房，不僅迫切還“心大心細(xì)”；投資客卻相當(dāng)?shù)?，他們并不急著出手?ldquo;捂多一兩個(gè)月，等市場(chǎng)的心理價(jià)位調(diào)高了，看起來(lái)比較貴的‘炒家房’也變得沒(méi)那么貴了，自然就容易賣出去了。”在中山八路做地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的小李告訴羊城晚報(bào)記者。

　　買不買“炒家房”沒(méi)關(guān)系，“毒眼技能”學(xué)會(huì)也受益

　　在老城區(qū)買房，遭遇“炒家房”的幾率會(huì)非常高，不少買家往往談“炒家房”色變。其實(shí)，該類房產(chǎn)能不能買并沒(méi)有絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)，重要的是要評(píng)估其真正價(jià)值，只要價(jià)值和價(jià)格不會(huì)偏離太多，未必不能買。

　　不過(guò)，羊城晚報(bào)記者更關(guān)注另一個(gè)角度，那就是為什么“職業(yè)買手”能快準(zhǔn)狠選中市場(chǎng)中被普通買家忽略的“筍盤”、并挖掘出更高的價(jià)值？

　　不可否認(rèn)，“炒家房”之所以可以盈利，最大的原因是盤源本身的價(jià)值被重新發(fā)掘。羊城晚報(bào)記者從市場(chǎng)第一線了解到，目前數(shù)量最龐大的“炒家房”，它們大致有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1.總價(jià)不高，這點(diǎn)是關(guān)鍵。總價(jià)不高決定了能承擔(dān)該物業(yè)的買家數(shù)量龐大，不缺“接盤俠”；

　　2.房子的地段價(jià)值高，這點(diǎn)是核心。要么是絕對(duì)中心區(qū)，要么是有名校學(xué)位，總之都有自己獨(dú)門亮點(diǎn)；

　　3.雖然是老舊房子，但產(chǎn)品本身無(wú)明顯硬傷。間隔不會(huì)太差，可以改動(dòng)的可能性較大，一般不是高樓層物業(yè)。

　　4.基本都是可做按揭的房子。銀行房貸對(duì)房子的樓齡和結(jié)構(gòu)是有要求的，比如混合結(jié)構(gòu)的房子銀行一般不接受按揭，樓齡太長(zhǎng)也有可能拒貸，但目前很多“炒家房”都是可以通過(guò)貸款申請(qǐng)的，這和第一點(diǎn)“總價(jià)不高”的優(yōu)勢(shì)類似，畢竟，能貸款是絕大多數(shù)買家的必然需求。