據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，近年來，隨著房價(jià)的上漲、波動(dòng)，各種房屋買賣合同糾紛越來越多，其中最不好解決的就是二手房的連環(huán)買賣。北京的薛先生夫婦，欲買贊女士名下的房子，交了70萬元的定金，前提是須先賣掉自己的一處住房，才有資格和資金購買。買主找好了，合同也簽了，可是購房政策發(fā)生了變化，買主買不了薛先生夫婦的房了。薛先生夫婦因房子賣不出去，無法購買贊女士的房，要求贊女士返還定金。贊女士不同意，于是薛先生把官司打到了法院。今天(3日)上午，北京朝陽法院開庭審理了這起案件。

　　今年3月8日，北京的薛先生夫婦在麥田房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間下與贊女士簽訂了購房合同，欲購買贊女士名下位于朝陽區(qū)青年路的一處房屋。因薛先生夫婦以家庭為單位在京已擁有兩套住房，故贊女士同意等他們出售名下一套住房、具備購房資格后，再進(jìn)行交易，期限為2017年9月1日。

　　原告方表示，協(xié)議簽訂后，原告為取得購房資格積極努力，協(xié)議簽訂6天后，即2017年3月14日，原告方與案外人及其代理人同樣在麥田房地產(chǎn)公司居間下簽訂了購房合同，目的是盡快出售原告名下的房屋，以便獲得購房資格，同時(shí)獲得欲購房屋的購房款。

　　原告方說，后來發(fā)生了一件始料未及的事情：北京市政府及相關(guān)部門為調(diào)控房地產(chǎn)市場，遏制房價(jià)上漲，自2017年3月17日至3月30日出臺(tái)了一系列新政，從嚴(yán)收緊調(diào)控樓市，對房地產(chǎn)市場造成重大影響，致使很多購房者不再滿足購房條件。

　　新政首先影響的是要購買薛先生房屋的買主。

　　原告方稱，案外人由于2017年3月22日出臺(tái)的新政，即“連續(xù)5年納稅記錄由過去的每年至少1次”改為“往前推算60個(gè)月在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅”的政策變化，導(dǎo)致其不能再以滿足繳稅要求的條件來購房，繼而導(dǎo)致原告無法獲得購房資格和購房資金。

　　薛先生夫婦認(rèn)為，新政出臺(tái)對上述房屋交易造成了實(shí)質(zhì)影響，導(dǎo)致相關(guān)交易無法繼續(xù)進(jìn)行，交易各方應(yīng)理性處理糾紛。在與贊女士協(xié)商無果后只能起訴，要求解除雙方簽訂的購房合同，贊女士返還定金70萬元。贊女士一方答辯態(tài)度很堅(jiān)決：解除合同可以，錢，不退。

　　被告方稱，雙方簽訂的買賣合同當(dāng)中，購房協(xié)議是主合同當(dāng)中的一部分，并非是主合同附條件才能履行的條款。支付房款，獲取購房資格，均系買受人主要義務(wù)，如何獲取與出賣方無關(guān)。因案外人的合同與本案無關(guān)，原告應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百二十一條另行解決。因市場動(dòng)蕩要求解除合同，沒有合同約定及法律規(guī)定。原告違約系單方責(zé)任，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同的違約責(zé)任。

　　法庭上，雙方圍繞自己的主張舉證質(zhì)證，審判員對相關(guān)事實(shí)進(jìn)行了詢問。

　　審判員：被告名下房屋購房款的相關(guān)構(gòu)成，雙方做下明確，原告先說。

　　原告代理人：購房款分為三部分，第一部分為70萬元定金，第二部分為凈房產(chǎn)價(jià)格400萬元，包括這70萬元定金，第三部分為家裝折舊費(fèi)650萬元，共計(jì)1050萬元。

　　審判員：被告呢？

　　被告代理人：總價(jià)1050萬元，當(dāng)時(shí)合同約定貸款是260萬元，剩下的都是首付款。

　　法庭概括雙方觀點(diǎn)認(rèn)為，原告交付的70萬元定金如何退還，是否適用定金罰則成為最大的爭議焦點(diǎn)。

　　審判員指出：“案件焦點(diǎn)的產(chǎn)生，根源在新政的出臺(tái)對存量房交易市場產(chǎn)生了一定的影響，于本案而言，原告作為連環(huán)買賣的主要當(dāng)事人，增加了相關(guān)的交易環(huán)節(jié)，必然會(huì)增大交易的風(fēng)險(xiǎn)，如何衡平雙方的利益關(guān)系，是案件爭議的核心焦點(diǎn)。”

　　原告方始終強(qiáng)調(diào)，定金罰則在本案中并不適用，認(rèn)為只有存在根本性違約才適用定金罰則，但是本案沒有根本性違約，不能履行合同是因?yàn)樾抡雠_(tái)。

　　被告方則強(qiáng)調(diào)，依據(jù)法律規(guī)定，如果給付一方不履行債務(wù)，是無權(quán)要求返還定金的，當(dāng)事人既約定違約金，也約定定金的，當(dāng)對方出現(xiàn)違約責(zé)任時(shí)，守約方可以選擇定金或違約罰則。

　　被告方稱，新政對原告而言無非是市場動(dòng)蕩，而原告因?yàn)槭袌鰟?dòng)蕩，價(jià)格下跌，就要求無責(zé)解除合同，沒有合同依據(jù)，也沒有法律依據(jù)。

　　法庭主持調(diào)解過程中，原告方提出被告方降價(jià)，或者由原告給予一定補(bǔ)償。被告方不同意降價(jià)，不返還定金，同意延期履行合同。法庭沒有當(dāng)庭宣判。