廣州推出“租購?fù)瑱?quán)”新政，有評論說這是中國住房租賃史上里程碑意義的舉措。尤其是明確提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。這一政策實(shí)施是否真能解決流動人口、大學(xué)生的居住、生養(yǎng)、學(xué)區(qū)難題？

　　短期看，租購?fù)瑱?quán)對廣州房價的影響不會很大。首先，廣州試點(diǎn)的準(zhǔn)入門檻還很高，所謂“符合條件的承租人子女”，要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件。一方面，具有本市戶籍的大部分都有房產(chǎn)，另一方面，人才綠卡的數(shù)量又非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本可以忽略。此外，這些政策并非新政策，只是在現(xiàn)有條件和背景下的重申或強(qiáng)化，因此，實(shí)質(zhì)性的增量影響不大。

　　租購?fù)瑱?quán)，從根本上講主要針對的是“新市民”，即流動人口和大學(xué)生，除了這兩類群體，國內(nèi)一線及重點(diǎn)二線城市的其它城市家庭并不存在顯著的住房問題，即便是城市有戶籍的低收入家庭也不存在住房問題。目前看，只有新市民才是，也應(yīng)是租房政策關(guān)注的對象。

　　新市民的租房需求以床位和單間為主，且需求本身具有很強(qiáng)的流動性，租賃關(guān)系不穩(wěn)定，所謂租購?fù)瑱?quán)，對于這些人而言，現(xiàn)實(shí)意義是能方便地辦理居住證、不被房東隨便驅(qū)趕、不被隨便漲租金、孕婦可以生孩子。只有這樣，他們才有可能略微體面地在城市立足，從而有所發(fā)展，最終留下扎根，結(jié)婚生子，進(jìn)而逐步產(chǎn)生對學(xué)區(qū)的住房需求。

　　學(xué)區(qū)房價格過高的問題，核心癥結(jié)在于優(yōu)質(zhì)教育資源供給不足，使得學(xué)區(qū)成為稀缺資源，寄望于租購?fù)瑱?quán)解決學(xué)區(qū)房的房價問題是不現(xiàn)實(shí)的。

　　長期來看，廣州施行此舉，對于其他城市的示范意義更大。租購?fù)瑱?quán)如果能得到有效實(shí)施，對于租賃市場的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對于提升和穩(wěn)定租金回報率意義重大。目前我國租賃市場發(fā)展滯后，很大程度在于專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)參與租賃市場的程度只有5%左右，基本上是一個非常分散、低效率的市場。而美國、日本等國家，機(jī)構(gòu)化滲透率都在30%以上，其中，日本超過80%。

　　對標(biāo)廣州新政，國內(nèi)其他超級大城市、特大城市可開展集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)。目前看，這些城市的租房需求集中在交通便利、配套設(shè)施相對完善的成熟區(qū)域，租房需求的核心偏好是車程足夠短，離工作地點(diǎn)足夠近，且以單間為主。因此，集體建設(shè)用地的開發(fā)需要考慮這種特征。以北京為例，還有不少集體建設(shè)用地分布在三環(huán)內(nèi)外，適合租賃、交通便利，這些地方相對來說更適合。在此基礎(chǔ)上，可鼓勵國有企業(yè)將閑置與低效廠房、商辦用地等按規(guī)定改為租賃住房，從而實(shí)現(xiàn)多渠道增加住房供應(yīng)。