金山閣小區(qū)花園打理得整潔干凈。

佳興大廈自管后更換了門禁、保安亭、小區(qū)圍欄。

白云家園露天車位為小區(qū)結余貢獻不少。

自管小區(qū)聘請物管人員多以年齡較大的員工為主，可降低成本。

業(yè)委會需要辦理稅務登記、用機構代碼開戶等正規(guī)化管理程序。

　　近日，“2017華南和諧社區(qū)高峰論壇”暨全國優(yōu)秀自管小區(qū)經(jīng)驗交流會在廣州舉行，集中發(fā)布了30多個小區(qū)案例，其中廣州已經(jīng)有十多個業(yè)主自管小區(qū)，這些小區(qū)為何走上自管之路？日前，記者實地探訪了數(shù)個已經(jīng)成功自管的小區(qū)，看看這些自管后的小區(qū)究竟什么樣，怎樣的小區(qū)才適合自管呢？

　　文、圖/廣州日報全媒體記者劉麗琴

　　業(yè)主自管之源

　　業(yè)主維權走上自管路 老城小盤更容易成功

　　2017年4月1日，位于天河區(qū)林和西路的南粵閣小區(qū)從南粵物業(yè)管理有限公司接收了小區(qū)物業(yè)管理權，開始走上業(yè)主自管之路。相比位于五羊新城自管已經(jīng)13年的豐景大廈，位于白云區(qū)自管已經(jīng)10年的白云家園，位于荔灣區(qū)自管已經(jīng)9年的金盈居，南粵閣還是個剛剛在自管道路上走路的新生兒。廣東省華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧是豐景大廈業(yè)主自管的負責人，作為最早一批進行自管的先行者，他常常幫助其他小區(qū)推進自管事宜，據(jù)周活寧介紹，現(xiàn)在找他交流取經(jīng)想自管的小區(qū)越來越多。金盈居業(yè)委會主任練先生也對記者表示，老城區(qū)不少小區(qū)到金盈居了解自管經(jīng)驗，旁邊的小區(qū)麗京閣看到金盈居自管效果不錯，也選擇了自管。

　　據(jù)業(yè)內人士介紹，目前廣州進行業(yè)主自管和準備進行業(yè)主自管的小區(qū)越來越多，這是因為廣州有不少小區(qū)經(jīng)過十到二十年的居住，開始進入設備老化時期，需要中修、大修甚至更新的設備越來越多，需要投入不少的資金，這筆錢物業(yè)公司一般不會投入，需要業(yè)主籌集，而同時人工、材料等成本的上升，也使得物業(yè)管理公司管理成本上升，從而希望業(yè)主提升物管費，雙方往往難以達成共識，導致物業(yè)服務水平下降甚至矛盾不斷加深。幾乎所有自管小區(qū)都是因與物業(yè)公司發(fā)生矛盾維權而走上自管之路的。

　　經(jīng)過十多年的摸索和實踐，已經(jīng)有不少小區(qū)獲得了成功的自管經(jīng)驗，并且取得不錯的管理效果，這種成功是可以復制和借鑒的，正是在這樣的情況下，廣州的業(yè)主自管小區(qū)漸有興起之勢。

　　那么自管的小區(qū)究竟是什么樣的？日前，記者實地探訪了幾個自管模式已經(jīng)相當成熟的小區(qū)，可以看到，目前廣州自管小區(qū)多以老城區(qū)規(guī)模較小的樓盤為主，經(jīng)過自管后，物業(yè)管理費沒有隨著物價上漲而提升，但小區(qū)的面貌卻有了不小的改變，各種設備得以及時維修更新，而小區(qū)的“家底”也隨著自管年限越長累積越多，足以應付各種支出。

　　業(yè)主自管之利

　　案例1：金山閣

　　物管公司虧損退出 自管三年家底厚實

　　金山閣小區(qū)位于越秀區(qū)五羊新城，是一棟單體樓，有262戶住戶以及2000多平方米的商鋪，小區(qū)有80個車位。小區(qū)最初的物業(yè)管理由開發(fā)商下屬物業(yè)管理公司負責，2013年4月，小區(qū)物管費已從1.5元/平方米漲到1.75元/平方米的基礎上再次提出要漲到1.95元/平方米，并且在小區(qū)貼出收支情況表，該表顯示物業(yè)公司在2012年虧損20多萬元。三年提價兩次，漲價遭到部分業(yè)主的反對。

　　2014年5月，金山閣小區(qū)正式開始實行由業(yè)委會管理和監(jiān)督，可以說是無奈之舉。記者在小區(qū)看到，金山閣目前的門禁系統(tǒng)是有“互聯(lián)網(wǎng)+”元素的最新設備，小區(qū)花園整潔漂亮，打理得相當不錯，可以看到小區(qū)正在更換消防、水泵等舊設備。據(jù)金山閣業(yè)委會主任江惠文介紹，目前小區(qū)的物管團隊是由業(yè)委會進行社會招聘的，共有20人左右，其中管理處3人，電工、工程人員2人，保潔3人，保安班9人，會計、花工等則是兼職人員。

　　金山閣小區(qū)的業(yè)委會在自管中掌握了財權，以業(yè)委會的名義開設了一個公共收益賬戶，專門用來收取小區(qū)住戶交納的物管費，目前小區(qū)物管費標準是按每戶1.75元/平方米收取，商鋪每戶按6元/平方米收取。經(jīng)過三年多的自管，這種模式受到了業(yè)主們的認可，物管費的交繳率達到99%，雖然物管費沒有提高，但小區(qū)賬戶的結余卻在逐年增長，目前已有50多萬元，而且過年過節(jié)還會給業(yè)主們派發(fā)些米、油之類的福利，而利用賬戶結余，小區(qū)大堂的天花板進行了翻新，也搞好了綠化和基礎設施維護，并購置了2萬多元的監(jiān)控設備。

　　案例2：佳興大廈

　　自管沒有啟動資金 靠業(yè)委會成員自籌

　　海珠區(qū)佳興大廈于2003年入住，共有286戶，屬于商住一體樓。記者在現(xiàn)場見到，小區(qū)保安亭、圍欄都有新?lián)Q的痕跡，小區(qū)規(guī)模不大，環(huán)境和衛(wèi)生狀態(tài)都不錯，門禁也比較嚴。

　　據(jù)小區(qū)業(yè)委會主任張秀英介紹，佳興大廈在自管的道路上走得比較順暢，自管后原物業(yè)公司仍拒不退出，業(yè)委會和海珠區(qū)房管局溝通，通過房管局下文限時退出而順利解決。小區(qū)剛開始自管沒有啟動資金，是7個業(yè)委會成員籌款7萬元來推進小區(qū)管理的各項事宜。在沒有業(yè)主籌款和動用維修資金的情況下，小區(qū)更新了兩座保安亭、不銹鋼護欄，中修了四臺電梯、水泵，完善了高壓房的設備，購買了小區(qū)公共區(qū)域的保險，安裝了20個監(jiān)控攝像頭等。到目前為止，在維持原有1.7元/平方米物管費的情況下，小區(qū)經(jīng)過各種維修開支20多萬元，而從零起步的小區(qū)賬戶仍有結余，下一階段是改造小區(qū)的綠化、花基等，還計劃高薪聘請一個職業(yè)物管經(jīng)理人，提升小區(qū)物管的質量，對于業(yè)委會而言，目前已是手有余糧心中不慌了。

　　案例3：白云家園

　　維修改造不差錢 十年攢下百萬元

　　白云家園位于白云區(qū)京溪怡新路，原是廣州白云農(nóng)工商公司屬下白云配件公司的職工宿舍，分東區(qū)、中區(qū)和西區(qū)，是個房改房小區(qū)，在目前廣州已經(jīng)實行自管的小區(qū)中算規(guī)模較大的。據(jù)白云家園業(yè)委會主任任權介紹，西區(qū)有19棟樓，441戶，2005年因維權成立了業(yè)委會，小區(qū)原來由單位選的物管公司來負責管理，因為物管要漲價，而業(yè)主們不同意，所以2007年7月小區(qū)正式開始自管。

　　與一些商品房小區(qū)不同，白云家園是白云配件公司的職工宿舍，小區(qū)業(yè)主不少是“專業(yè)人士”，維修工程不在話下，因此自管后的管理服務團隊是以單位下崗職工為主，每年簽訂勞動合同，初期聘用30人，目前小區(qū)物業(yè)服務人員有20多人，都買了五險。

　　任權介紹，小區(qū)自管之后，除對外購和外租的住戶收取0.8元/平方米的物管費，對原廠職工不收取物管費，只收每戶每月15元衛(wèi)生垃圾清理費，即使這樣，隨著自管進入第十個年頭，小區(qū)積累的資金已超過百萬元，在此期間，小區(qū)還投資近百萬元進行維修和改造，安裝了近50個監(jiān)控。

　　業(yè)主自管之困

　　抗風險能力弱 核心管理團隊難繼

　　梁小姐所在的小區(qū)是白云區(qū)一個大型樓盤，近段時間小區(qū)成立了業(yè)委會，因多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理不滿意，希望選擇新的物管，目前小區(qū)正處于原物業(yè)公司不愿退出，部分業(yè)主推薦招標新的物管公司，部分業(yè)主推崇自管模式的狀態(tài)，在小區(qū)群里整天是各種意見交鋒，各種爭論不休。梁小姐覺得小區(qū)目前管理狀態(tài)很差，但要改變現(xiàn)狀短期內還看不到希望。

　　廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會新聞發(fā)言人、副秘書長陳昂鵬對記者表示，自管并不是最近才出現(xiàn)的新事物，行業(yè)協(xié)會幾年前就注意到這一現(xiàn)象，相對于廣州幾千個小區(qū)而言，目前自管的十多個小區(qū)對整個行業(yè)的影響非常有限，不會造成沖擊。

　　陳昂鵬表示，業(yè)委會因不具備法人資格，不能承擔刑事、民事責任，一旦發(fā)生事故或風險事件，比如水浸車、人員傷亡等事故，誰能承擔相應的責任呢？如果是自管就應該是全體業(yè)主，如果是物管公司，則有相應法人來承擔相應責任。雖然目前還沒有出現(xiàn)相關案例，但此風險不可忽視。此外，如果發(fā)生業(yè)委會成員挪用、侵占物管費，也沒有辦法追討，財務監(jiān)管的風險也不小。

　　在采訪中，即使成功自管的幾個小區(qū)業(yè)委會主任也表示，自管模式抗風險能力較弱。任權表示，對于自管小區(qū)而言，最怕的是發(fā)生傷亡事故等風險，白云家園為此特別準備了100萬元的風險基金，用于防范人員傷亡事故等風險賠償，而很多小區(qū)則沒有這一意識。張秀英則對自管團隊的建設憂心忡忡，自管小區(qū)的業(yè)委會成員基本是因維權而組建的，為了工作方便，多以退休人員為主，隨著人員年齡的增大，精力和能力會隨之衰減，后續(xù)接任者能否堅持之前所走的自管之路存在變數(shù)。

　　業(yè)主自管之思

　　未來或將興起 物管職業(yè)經(jīng)理人

　　業(yè)主自管是否會成為未來發(fā)展的趨勢？究竟是自管好還是物業(yè)公司管理好？業(yè)內人士表示，這本不是需要討論的問題，業(yè)主與物業(yè)公司的關系是協(xié)議服務關系，小區(qū)選擇怎樣的管理模式，由誰來管應是業(yè)主自己決定的事項，但現(xiàn)實中卻因物業(yè)管理公司與業(yè)主之間產(chǎn)生各種矛盾而成為引發(fā)爭議的話題，其中最主要的矛盾來自于物業(yè)公司對業(yè)主權益的侵占。

　　物業(yè)管理行業(yè)資深專家謝凱表示，目前物業(yè)管理公司的盈利模式主要有兩種，一種是承包制，也叫包干制，確定一個物管費價格，正常情況下物業(yè)公司通過自己的技術節(jié)能手段、管理方式和規(guī)模效應，平衡收支，賺取利潤。第二種則是酬金制，以支出定價，再根據(jù)經(jīng)濟形勢等確定利潤，每年和業(yè)主協(xié)商定價。比如香港的很多小區(qū)就采用這種酬金制，經(jīng)濟低谷時利潤在8%，高峰時會訂到12%。

　　據(jù)第一太平戴維斯廣州物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事陸文堅介紹，國內物業(yè)管理服務通常采用包干制，而國外物業(yè)管理以酬金制為主。受通脹、人均工資上漲等影響，物業(yè)管理成本確實上漲，但是很多業(yè)主不習慣接受漲價，而調升物管費的決策權在業(yè)委會，物管費難以增長，為降低成本而偷工減料等行為也隨之產(chǎn)生。國內相關法規(guī)、訴訟程序雖然清晰，但是對由誰來做、由誰監(jiān)管的問題還比較模糊。遇到問題，業(yè)主往往要通過和物業(yè)打交道來完成，解決起來費時費力。

　　據(jù)陳昂鵬介紹，自2012年廣州市發(fā)布物業(yè)服務企業(yè)退出管理辦法之后，物管公司退出小區(qū)程序更加順暢，業(yè)主維權也有了依據(jù)。謝凱表示，現(xiàn)在一些小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司容易處于對立狀態(tài)，這與業(yè)委會基本上是產(chǎn)生于維權中的狀態(tài)有關。未來，物管職業(yè)經(jīng)理人模式可能興起，他們具有專業(yè)知識、人脈資源，可以組建適合小區(qū)的物管團隊為小區(qū)服務。

　　可以預見，無論多少小區(qū)選擇自管，無論物業(yè)管理發(fā)展的方向如何，業(yè)主參與小區(qū)管理的程度和專業(yè)度必定會不斷提升。