二手房和新房成交量驟降、供地規(guī)模卻創(chuàng)新高,這“兩降一增”成為北京上個月房地產(chǎn)市場的主要特征,也更是北京調(diào)控“藥方”的療效。在2016年“930”新政、2017年“317”新政的連續(xù)調(diào)控下,北京新房市場在2017年出現(xiàn)了開年“四連陰”,二手房從中介前期指標(biāo)到單月網(wǎng)簽量都呈現(xiàn)降溫趨穩(wěn)走勢。而在“疏堵結(jié)合”調(diào)控樓市的大背景下,北京宅地供應(yīng)也開始發(fā)揮穩(wěn)定預(yù)期的作用。

　　降

　　新房網(wǎng)簽量環(huán)比下滑9.9%

　　數(shù)據(jù)顯示,2017年4月,北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽2767套,環(huán)比3月下滑9.9%,同比2016年4月下滑48.9%。

　　新房的指標(biāo)中,驅(qū)趕購房恐慌的“自住型商品房”卻逆勢增長,網(wǎng)簽629套,環(huán)比上漲63.4%,同比上漲447%;此外,別墅網(wǎng)簽436套,環(huán)比下降27.8%,同比下降37%;其它商品住宅網(wǎng)簽1702套,環(huán)比下降18.2%,同比下降63%。

　　如果剔除自住房和別墅,其它北京新建商品住宅實際上從2016年“930”新政后便開始明顯下降,再剔除受春節(jié)影響且日子較少的2月,今年4月1702套的網(wǎng)簽量已是2016年以來的單月最低值。

　　“早在2016年‘930’新政之后,北京的新房市場就在政府的調(diào)控之下進(jìn)入了持續(xù)下滑通道。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示,在此期間,政府一方面嚴(yán)審新房項目的入市資格,加強(qiáng)新房銷售的管理,一方面嚴(yán)限購房者的購房資質(zhì),提高首付比例和貸款門檻,強(qiáng)而有力的政策使得北京新房市場迅速從2016年四季度以前的高溫高熱之中冷卻了下來,即使春節(jié)后北京二手房市場出現(xiàn)反彈,北京新房市場也并沒有泛起波瀾。“加上‘317’新政的又一次加碼,北京新房市場只能進(jìn)一步降溫,4月的網(wǎng)簽量也再度下滑,往年的春季回暖在今年完全不見蹤影。”

　　“北京住宅市場價格水平也將正式進(jìn)入平穩(wěn)周期。”亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說。胡景暉也認(rèn)為,在政策的嚴(yán)控下,新房價格已經(jīng)失去了上漲空間,即使是高端盤價格也將止?jié)q回穩(wěn),一些總價高的新房甚至還會適當(dāng)降價以吸引購房者。

　　調(diào)

　　二手房掛牌價下降

　　4月份,北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套,環(huán)比3月的25952套減少35%,同比2016年4月的26374套減少36%。

　　事實上,2016年“930”新政之后,北京二手住宅網(wǎng)簽量就開始逐步回落,并連續(xù)5個月下滑,雖然3月一度暴漲翻番,但在政策的及時調(diào)控之下,市場還是重新回到了下降通道。

　　更為直觀和明顯的是中介前期指標(biāo)的下降。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院透露,2017年4月,通過北京我愛我家登記的新增買賣房源登記量環(huán)比3月增加27.2%,新增買賣客戶登記量環(huán)比3月減少32.6%。數(shù)據(jù)表明,目前愿意出售房屋的賣家明顯增多,而咨詢購房事宜、有意購買二手房的客戶明顯減少。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計,2017年4月,北京全市二手住宅的掛牌均價為63741元/平方米,環(huán)比3月下跌6%。從各區(qū)掛牌價的環(huán)比漲跌幅來看,4月北京絕大部分區(qū)的二手房掛牌均價都在下跌,回落幅度最大的三個區(qū)域分別為:平谷、延慶和順義,跌幅分別為:10.81%、8.08%和7.75%。

　　穩(wěn)

　　宅地供應(yīng)創(chuàng)新高

　　在抑制炒房、去杠桿的同時,加大供給側(cè)改革、增加土地市場供應(yīng)力度,這也成為本輪北京樓市調(diào)控的主要特色。北京先在3月迎來了土地供應(yīng)高峰,后在4月迎來了土地成交高峰。配合其它方面的新政,北京土地市場也正在房地產(chǎn)市場的調(diào)控上發(fā)力。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,進(jìn)入2017年以來,北京供地節(jié)奏加快,相當(dāng)數(shù)量均為以自住房為代表的保障房、政策房用地。

　　據(jù)統(tǒng)計,2017年4月,北京全市共成交土地20宗,較3月多出12宗;其中涉及居住類用地成交11宗,較3月多出9宗,這一成交量是2015年12月以來的單月最高值。此前16個月里,北京單月的宅地成交數(shù)量從未超過5宗,其中有6個月還是零成交。

　　“以‘317’新政為標(biāo)志,北京用一系列收緊信貸、提高限購門檻的新政新規(guī),從限制炒房、去杠桿方面收緊了對樓市的調(diào)控,而加大土地供應(yīng)則是與之配套的、從供給方面出發(fā)的調(diào)控。”胡景暉分析,3月下旬連推8宗自住房用地,并迅速在4月完成交易,實際上就是要充分發(fā)揮“自住型商品房”這一過去三年內(nèi)有效平抑北京房價的特殊工具的作用,為樓市的高熱降溫,為房價的上漲剎車。

　　業(yè)內(nèi)分析,伴隨中低端商品房的供應(yīng)增加,廣大需要首次置業(yè)的人群獲得了大量可選房源,從而優(yōu)化了供應(yīng)結(jié)構(gòu),緩解了供需緊張。“在心理維度上則展現(xiàn)了政府調(diào)控的決心,改變了樓市預(yù)期,使購房者尤其是剛需一族消除了恐慌購房情緒,推動了市場理性的回歸。”他說,增加供應(yīng),限制房價、地價的出讓模式也讓開發(fā)商拿地的狂熱勢頭消退,這將從源頭上為整個樓市去火。

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　　小產(chǎn)權(quán)房被查處

　　本報訊(記者 陳雪檸 通訊員 李衛(wèi)國)國家工商總局明確表示,未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的房屋不得發(fā)布廣告,可仍有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司把小產(chǎn)權(quán)房堂而皇之地印成廣告在超市發(fā)放。近日,記者從通州工商分局獲悉,在當(dāng)前開展的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項整治工作中,該局已查處3起違法宣傳小產(chǎn)權(quán)、商改住的經(jīng)濟(jì)違法案件。

　　“通州不限購的房子,您看看!”在卜蜂蓮花超市通州店,一個房地產(chǎn)銷售員正在發(fā)放銷售傳單。傳單上印著“通州現(xiàn)房不限購、15000元/平,雙地鐵、黃金地段、未來二環(huán),副中心”等字樣。在旁邊的銷售宣傳柜臺,一個易拉寶廣告上也有相似內(nèi)容。“不限購”等廣告宣傳語讓工商執(zhí)法人員產(chǎn)生了懷疑。經(jīng)現(xiàn)場取證詢問,北京金源眾合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司法定代表人徐先生解釋,他是受朋友委托發(fā)布這個廣告,廣告宣傳的房源是4套小產(chǎn)權(quán)房。

　　工商部門調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京金源眾合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司主要經(jīng)營從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù),此次推介的房源根本沒有不動產(chǎn)登記證和住建部門核發(fā)的房屋所有權(quán)證,而是小產(chǎn)權(quán)房。為了吸引消費(fèi)者眼球,該公司在印制的300張宣傳冊頁上,突出印上了“副中心”“不限購”等字樣。至被查獲時止,共發(fā)放100張宣傳冊頁,但未成功交易。目前,通州工商分局已對北京金源眾合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的行為正式立案開展調(diào)查,目前案件正在調(diào)查之中。

　　通州工商分局表示,將依法對相關(guān)違法查處信息向社會公示,并與相關(guān)部門建立跨部門的信息共享、信用約束和聯(lián)動響應(yīng)機(jī)制,使違法企業(yè)“一處違法、處處受限”。