一張圖看懂限購(gòu)后購(gòu)房流程

　　最近，浙江省內(nèi)先后有多個(gè)縣市出臺(tái)了房產(chǎn)“限購(gòu)”政策。自然，寧波市民及房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也很關(guān)心，到底寧波限購(gòu)還是不限購(gòu)？政策什么時(shí)候出？一度各種傳言四起。

　　昨天晚上，最新的權(quán)威消息來了，寧波限購(gòu)確實(shí)是“板上釘釘”。寧波市政府辦公廳緊急下發(fā)《保持和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的通知》。同一時(shí)間，市住建委、市國(guó)土資源局、市地稅局、市人社局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于落實(shí)住房限購(gòu)政策有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

　　根據(jù)兩份通知，寧波市從今天起正式施行住房限購(gòu)、限貸政策，并同步調(diào)整公積金貸款政策。此次住房限購(gòu)僅涉及海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)，目前網(wǎng)簽系統(tǒng)已暫停。

　　限購(gòu)政策

　　寧波戶籍在限購(gòu)區(qū)域擁有1套住房的

　　暫定限購(gòu)1套住房

　　此次住房限購(gòu)涉及海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)，具體范圍為：機(jī)場(chǎng)路-鄞州大道-福慶南路-甬臺(tái)溫高速-盛莫路-聚賢路-甬江-世紀(jì)大道-東昌路-望海南路-北環(huán)路范圍內(nèi)的住房（包括商品住房和二手住房）。

　　屬于限購(gòu)區(qū)域內(nèi)的新建商品住房項(xiàng)目名單，可登錄：中國(guó)寧波住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)http://www.cnnbfdc.com/查詢。

　　根據(jù)新政，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房的本市戶籍居民家庭在本市海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域內(nèi)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)暫定限購(gòu)1套住房。

　　本市戶籍居民及家庭包括：

　　1、本市戶籍居民家庭是指全部或部分成員為本市戶籍居民的家庭。

　　2、擁有寧波大市范圍內(nèi)戶籍的人員。

　　3、本市戶籍人員因求學(xué)，戶籍遷出本地的，在求學(xué)期間購(gòu)買限購(gòu)區(qū)域住房，能提供因求學(xué)原因?qū)⒈臼袘艏w往外地的證明的，視同本市戶籍居民。

　　4、駐甬部隊(duì)現(xiàn)役軍人在提供有效身份證明和團(tuán)級(jí)及以上單位出具的購(gòu)房家庭全部成員相關(guān)戶籍證明后，視同本市戶籍居民。

　　5、本市戶籍人員在外地服兵役的，在提供相關(guān)證明后，視同本市戶籍居民。

　　6、外地在寧波市范圍內(nèi)就讀的學(xué)生，能夠提供就學(xué)所在地戶籍證明的，視同本市戶籍居民。

　　非寧波戶籍買房

　　需提供個(gè)稅或社保繳納證明

　　可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)資格和內(nèi)容有所不同。調(diào)整后，在本市海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域內(nèi)無住房的非本市戶籍居民家庭，自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅（含零申報(bào)）并取得書面證明的，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)暫定限購(gòu)1套住房。

　　在本市海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域內(nèi)無住房的非本市戶籍居民家庭，自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納12個(gè)月以上社會(huì)保險(xiǎn)并取得書面證明的，在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)暫定限購(gòu)1套住房。

　　三類家庭

　　不得在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)

　　再購(gòu)住房

　　此次新政還規(guī)定暫停在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房的居民家庭。具體包括以下三類：

　　1、在本市海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域內(nèi)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。

　　2、在本市海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。

　　3、不能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納12個(gè)月以上個(gè)人所得稅（含零申報(bào)）或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房。

　　值得注意的是，以上（一）、（二）、（三）中所指的家庭，其成員包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女。居民家庭已有住房包括該家庭成員已完成不動(dòng)產(chǎn)登記的住房、購(gòu)買并已經(jīng)進(jìn)行房屋買賣合同網(wǎng)簽的住房,住房是指國(guó)有土地上的商品住房和二手住房。

　　限貸政策

　　實(shí)行差別化住房信貸

　　商貸最低首付款比例上調(diào)10%

　　根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)寧波市金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議通過，限購(gòu)區(qū)域住房信貸政策調(diào)整如下：

　?。?）在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，居民家庭首次購(gòu)買普通住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例由20%調(diào)整為30%；

　　（2）對(duì)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買限購(gòu)區(qū)域內(nèi)普通住房，最低首付款比例由30%調(diào)整為40%。

　　商品住房、二手住房買賣以房屋交易管理部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽合同時(shí)間為準(zhǔn)。

　　住房公積金貸款調(diào)整

　　二套房首付最低三成

　　那么，住房公積金貸款有何變化？

　?。?）住房公積金繳存職工家庭購(gòu)買首套自住住房，或擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買第2套自住住房的，商品住房貸款最低首付款比例由20%調(diào)整為30%，二手住房貸款最低首付款比例由30%調(diào)整為40%。

　?。?）連續(xù)繳存住房公積金滿2年的職工，首次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買家庭首套自住住房的，最高貸款額度由100萬元/戶調(diào)整為80萬元/戶，其他住房公積金個(gè)人住房貸款的最高貸款額度統(tǒng)一調(diào)整為60萬元/戶。

　　【注意事項(xiàng)】

　　明天早上8點(diǎn)

　　限購(gòu)區(qū)域網(wǎng)簽恢復(fù)

　　需要注意的是，今起，暫停海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)商品房買賣網(wǎng)簽系統(tǒng)及二手房買賣網(wǎng)簽系統(tǒng)。2017年4月25日8時(shí)起恢復(fù)網(wǎng)簽。

　　2017年4月24日，市行政服務(wù)中心不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)大廳暫停受理尚未網(wǎng)簽的房屋買賣轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)，已經(jīng)網(wǎng)簽的可繼續(xù)辦理。

　　2017年4月24日起，網(wǎng)簽的房屋買賣合同均須經(jīng)房屋交易管理機(jī)構(gòu)備案后，方可納稅申報(bào)及申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　購(gòu)房人在上述限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買住房，需特別注意是否符合政策規(guī)定的限購(gòu)條件，違反限購(gòu)政策的，房屋交易管理機(jī)構(gòu)將不予辦理合同備案，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將不予受理不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)。

　　接下來，全市要嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度。對(duì)未達(dá)到預(yù)售許可條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門一律不得發(fā)放商品房預(yù)售許可證。對(duì)取得預(yù)售許可的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在15個(gè)工作日內(nèi)，一次性公開全部房源對(duì)外銷售。禁止捂盤惜售或一次性開盤后不同區(qū)域房源采取差別優(yōu)惠等形式的變相捂盤惜售。

　　3月以來

　　多個(gè)城市進(jìn)行調(diào)控

　　在今年3月以來的調(diào)控政策中，全國(guó)近40個(gè)城市發(fā)布了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　北京、杭州、廈門、廣州、青島、天津等前期房?jī)r(jià)上漲較快的城市先后實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。同時(shí)，成都、廈門、福州、杭州、青島、廣州等炒房現(xiàn)象突出的城市，對(duì)個(gè)人或者企業(yè)將名下住房上市交易的最短年限進(jìn)行了規(guī)定。在規(guī)定的年限期間不得上市交易，加大了炒房者的持有成本。

　　在購(gòu)房資格中增加個(gè)稅或社保繳納年限，也成為其中的手段之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自3月以來，涿州、杭州、南昌、贛州、青島、南京、石家莊等十余個(gè)城市增加了個(gè)稅或社保的繳納年限。其中，部分城市規(guī)定個(gè)稅或社保補(bǔ)繳無效。

　　【各方觀點(diǎn)】

　　對(duì)于限購(gòu)，大家怎么看？

　　這一次的限購(gòu)新政將帶來什么影響？為幫助廣大市民進(jìn)一步了解相關(guān)政策內(nèi)容及影響，記者第一時(shí)間采訪了業(yè)內(nèi)專家和資深人士，解讀限購(gòu)調(diào)整政策。

　　中梁地產(chǎn)集團(tuán)杭甬區(qū)域副總經(jīng)理 吳順成 這個(gè)政策總體感覺應(yīng)該是比較溫和的。首先，二套房最低首付款比例調(diào)整為四成應(yīng)該算限購(gòu)里最輕之一了。其次，對(duì)于非寧波戶口家庭來說，這次的限購(gòu)政策對(duì)他們影響不大。

　　這次限購(gòu)區(qū)域的劃分很有創(chuàng)意，不是嚴(yán)格按照行政區(qū)域劃分，是按照路線來劃分?；旧戏?jī)r(jià)兩萬以上的區(qū)域大部分都限購(gòu)了，房?jī)r(jià)兩萬以下的區(qū)域限購(gòu)比較小，但是目前來看東部新城偏東的區(qū)域樓盤房?jī)r(jià)應(yīng)該是在兩萬以上，但是并不在限購(gòu)范圍內(nèi)。整體來說，限購(gòu)對(duì)樓市的影響有一定的結(jié)構(gòu)性差異。寧波核心區(qū)域的改善型樓盤，尤其是房?jī)r(jià)在兩萬五以上的樓盤會(huì)受到一定的遏制，但偏遠(yuǎn)城郊區(qū)域的樓盤會(huì)迎來一個(gè)補(bǔ)漲的契機(jī)。

　　另外，土地供應(yīng)這一塊，寧波市政府今年土地出讓比去年還要多，對(duì)緩解明年供求關(guān)系有比較好的作用。

　　南天房產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān) 莊艷 這次首套房和二套房的首付貸款比例調(diào)整不是很大，算是限購(gòu)中比較溫柔的。

　　華星研展事業(yè)部總監(jiān) 藍(lán)挺 限購(gòu)區(qū)域是前幾年成交的核心區(qū)，也是今年漲幅較大的區(qū)域，此舉間接限制了投機(jī)甩盤，限購(gòu)區(qū)也是高價(jià)區(qū)，普遍在2萬以上，此舉也可以降低高價(jià)區(qū)成交量，促進(jìn)低價(jià)區(qū)成交量，以改變成交結(jié)構(gòu)來降低城市整體均價(jià)。

　　一位多年關(guān)注房地產(chǎn)的市民 徐先生 這次的調(diào)控不算嚴(yán)，但限購(gòu)范圍內(nèi)的樓盤短時(shí)間內(nèi)成交量可能縮小，價(jià)格保持穩(wěn)定。限購(gòu)范圍外的樓盤，成交量會(huì)放大，價(jià)格也會(huì)有所上漲。

　　【專家分析】

　　為什么本輪限購(gòu)力度溫和？

　　業(yè)內(nèi)資深人士 薛敏強(qiáng) 一是從目前全市成交均價(jià)來看還是較為理性，且房?jī)r(jià)也是剛觸及前一輪調(diào)控前后的水平。二來近幾年寧波的人口吸附力較弱，外來人才的流入貧瘠，僅僅依靠棚改拉動(dòng)的內(nèi)部需求是有限的。三是城市內(nèi)部冷熱不均，雖然東部新城等局部板塊有過熱現(xiàn)象，但并未對(duì)整體房?jī)r(jià)造成太大壓力。

　　華星研展事業(yè)部總監(jiān) 藍(lán)挺 寧波房?jī)r(jià)問題并不是很突出，目前的價(jià)格也還合理，況且政府也在限價(jià)，現(xiàn)在主要是市場(chǎng)的恐慌心理造成的社會(huì)問題比較嚴(yán)重，政府還是以保護(hù)市場(chǎng)的健康為原則的。

　　寧波房產(chǎn)大V 樓市君 個(gè)人覺得，本次限購(gòu)政策出臺(tái)目的是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，特別是持續(xù)走高的中心城區(qū)房?jī)r(jià)與地價(jià)；但對(duì)于未限購(gòu)區(qū)域，包括東部新城東片區(qū)、鎮(zhèn)海新城、東錢湖、鄞南、慈城、海曙西等板塊，出于未來發(fā)展、土地出讓、吸引人才流入等原因，并未采取調(diào)控措施，反而起了一定的鼓勵(lì)與推動(dòng)作用。分區(qū)域限購(gòu)，既能穩(wěn)定總體房?jī)r(jià)，又不會(huì)引起市場(chǎng)的恐慌，個(gè)人覺得是比較明智、合理的措施。

　　中梁地產(chǎn)集團(tuán)杭甬區(qū)域副總經(jīng)理 吳順成 寧波去年的房?jī)r(jià)是上漲的，大概上漲10%，但是和其他城市相比是比較溫和，很多城市整體房?jī)r(jià)上漲在50%左右，甚至翻了一倍。在房?jī)r(jià)漲幅不大的情況下，政策也沒必要出得猛。另外，寧波最近幾年對(duì)于人才的吸附能力其實(shí)不是很強(qiáng)，我覺得對(duì)于寧波的城市級(jí)別來說有一定落差。所以政府在調(diào)控時(shí)按照“因城施策、分類調(diào)控”的原則，既考慮到把房?jī)r(jià)控制在一定幅度之內(nèi)，同時(shí)也是希望寧波房地產(chǎn)健康有序地發(fā)展。(現(xiàn)代金報(bào))