原標(biāo)題：北京二手房現(xiàn)“翹尾”行情

　　□本報(bào)記者 張玉潔

　　北京住建委月度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2019年12月北京市二手房成交數(shù)量達(dá)到14162套，環(huán)比增長(zhǎng)15%，這一成交量在2019年處于月度較高水平，僅次于2019年3月和2019年4月。

　　世聯(lián)資訊認(rèn)為，臨近2019年年底部分業(yè)主為了快速變現(xiàn)，議價(jià)空間加大，成交價(jià)格出現(xiàn)小幅下行，降價(jià)疊加周期性需求的釋放，導(dǎo)致成交量上漲。放眼2020年，北京二手房房?jī)r(jià)仍處于高位，若無重大寬松政策，二手房市場(chǎng)將會(huì)延續(xù)小幅下降的態(tài)勢(shì)。

　　以價(jià)換量

　　北京住建委的數(shù)據(jù)顯示，2019年12月北京二手房住宅成交套數(shù)環(huán)比、同比呈現(xiàn)量漲價(jià)跌態(tài)勢(shì)。12月二手住宅成交14162套，較上個(gè)月環(huán)比上漲15.18%，同比上漲21.8%；二手房成交均價(jià)為51735元/平方米，環(huán)比下降0.66%，同比下降0.2%；成交面積124.96萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15.53%、同比上漲19.1%。

　　朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)和大興區(qū)二手房成交套數(shù)排在前三，分別為3435套、1672套和1381套，面積占比分別為24.7%、11.4%和10%。在成交均價(jià)方面，西城區(qū)最高，為114057元/平方米，成交均價(jià)最低出現(xiàn)在平谷區(qū)，為23434元/平方米。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)一直有量在價(jià)先之說，成交量上漲是否是漲價(jià)的先聲呢?從記者了解到的情況和機(jī)構(gòu)的分析來看，目前北京二手房市場(chǎng)成交數(shù)量回升，主要還是由于降價(jià)到位。

　　盡管隱約感覺到市場(chǎng)可能會(huì)回暖，但吳先生坐不住了，房子掛了半年還沒賣出去，他決定揮淚大降價(jià)。單價(jià)較初始掛牌價(jià)下調(diào)8000元，這套房屋的單價(jià)刷新小區(qū)近期已售和在售房屋的新低，吳先生的房子終于成交。

　　吳先生的房子位于朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)某次新小區(qū)，該區(qū)域二手房源供應(yīng)量大，且并無稀缺公共資源配套，因此在房地產(chǎn)市場(chǎng)向下時(shí)，往往需要降價(jià)更多才容易賣。

　　鏈家對(duì)2019年12月二手房交易分析數(shù)據(jù)也側(cè)面證實(shí)了以價(jià)換量現(xiàn)象的普遍存在。鏈家數(shù)據(jù)顯示，北京二手房細(xì)分市場(chǎng)顯示，內(nèi)環(huán)升級(jí)改善房源和學(xué)區(qū)剛需房成交量、均價(jià)均有上漲；普通剛需成交量微漲，但均價(jià)在下降；外環(huán)品質(zhì)改善成交量變動(dòng)不大，但均價(jià)在下降，高端房成交量、均價(jià)均在下降。

　　不是全面回暖

　　市場(chǎng)人士指出，2019年末的翹尾行情仍是結(jié)構(gòu)性恢復(fù)，大量房屋仍有議價(jià)空間，市場(chǎng)不是全面回暖。從目前交易量穩(wěn)步回升的趨勢(shì)來看，三月“小陽(yáng)春”或可期。

　　在目前嚴(yán)格的限購(gòu)限貸調(diào)控政策下，北京樓市的主流是“連環(huán)單”。“按照一般經(jīng)驗(yàn)，剛需上車盤成交后，改善型客戶和特定需求客戶得以獲得資金進(jìn)行置換，這就激活了整個(gè)鏈條上的交易。春節(jié)后交易量應(yīng)該會(huì)慢慢上來，但價(jià)格不會(huì)大幅上漲，頂多就是跌得少點(diǎn)兒。”一位資深中介店長(zhǎng)表示。

　　鏈家數(shù)據(jù)顯示，2019年12月普通剛需二手房成交量環(huán)比上漲1.6%，不過均價(jià)下降1%。而剛需二手房議價(jià)空間仍處于高位，這顯示出業(yè)主在“以價(jià)換量”。

　　購(gòu)買吳先生房屋的購(gòu)房者已經(jīng)陸續(xù)看了大半年的二手房，吳先生本次降價(jià)幅度較大，因此他決定果斷拿下。該購(gòu)房者表示，近兩個(gè)月市場(chǎng)成交量有所回溫，一些房東降價(jià)幅度有所縮小。他認(rèn)為，房?jī)r(jià)未來不會(huì)有大的跌幅，同時(shí)吳先生房屋降價(jià)后的價(jià)格已經(jīng)接近他的心理價(jià)位，自己又有急迫的居住需求，因此決定果斷拿下。

　　而吳先生出售房屋則是為了購(gòu)買學(xué)區(qū)房。按照北京市相關(guān)規(guī)定，每年5月底將完成幼升小入學(xué)登記?？紤]到看房、申請(qǐng)貸款和過戶的時(shí)間，每年年底，學(xué)區(qū)房帶看數(shù)量會(huì)出現(xiàn)一個(gè)比較明顯的提升。在拿到購(gòu)房者的定金后，吳先生馬上殺到了西城區(qū)看學(xué)區(qū)房，他表示，將盡快敲定學(xué)區(qū)房。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對(duì)于北京樓市來說，嚴(yán)格的信貸政策疊加限競(jìng)房的庫(kù)存高位，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)太明顯的反彈。但經(jīng)過長(zhǎng)期的市場(chǎng)調(diào)整，從目前的二手房和部分新建商品房的價(jià)格來看，一些剛需或者改善需求明確的購(gòu)房者入市的積極性正在提高，但預(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)大漲。

　　普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)成看點(diǎn)

　　北京房?jī)r(jià)自2017年“3·17”調(diào)控以來，價(jià)格調(diào)整時(shí)間已經(jīng)接近3年，這也是北京近年來最長(zhǎng)的一個(gè)房?jī)r(jià)下降周期。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)強(qiáng)政策市，信貸、購(gòu)房資格相關(guān)政策對(duì)房?jī)r(jià)影響巨大。房?jī)r(jià)已趨穩(wěn)定，2020年政策面會(huì)有哪些看點(diǎn)?多位地產(chǎn)行業(yè)人士指出，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)信貸環(huán)境不會(huì)有大的變化。在目前“房住不炒”和穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期調(diào)控基調(diào)下，未來北京實(shí)施怎樣的“一城一策”將是決定北京后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)的關(guān)鍵。多位人士指出，高度關(guān)注北京市是否會(huì)調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

　　近期，北京市召開的兩會(huì)釋放了房地產(chǎn)相關(guān)的重要信息。1月15日，北京市十五屆人大三次會(huì)議舉行主題為保障和改善民生的新聞發(fā)布會(huì)上，在談及今年的重點(diǎn)工作時(shí)，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年將保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性。認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的城市主體責(zé)任，推進(jìn)實(shí)施“一城一策”工作方案，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官方公益平臺(tái)“京房字”認(rèn)為，這或許意味著北京房地產(chǎn)調(diào)控“一城一策”工作方案已經(jīng)完成，今年將重點(diǎn)推進(jìn)實(shí)施這一方案。而北京是在20個(gè)首批“一城一策”城市之中。北京當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，也為長(zhǎng)效機(jī)制的實(shí)施創(chuàng)造了有利的環(huán)境和條件。

　　多位人士表示，未來決定北京樓市的一大因素為是否調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)。在目前北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策框架中，普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)直接決定了二套房的杠桿水平，且目前北京普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的確也有些不能反映市場(chǎng)變化。

　　目前北京市普宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為，除滿足住宅建筑容積率在1.0及以上和單套建筑面積不超過140平方米兩個(gè)普遍條件外，價(jià)格方面，五環(huán)內(nèi)滿足單價(jià)不超過3.96萬(wàn)元/平方米或總價(jià)不超過468萬(wàn)元，五、六環(huán)間相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)為3.168萬(wàn)元/平方米和374.4萬(wàn)元，六環(huán)外為2.376萬(wàn)元/平方米和280.8萬(wàn)元。這些標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于北京目前的實(shí)際房?jī)r(jià)。

　　按照目前的北京房貸政策，商品房二套非普，首付比例將高達(dá)8成，杠桿被顯著壓低。

　　近期的北京兩會(huì)上，北京市政協(xié)委員陳小兵帶來了《關(guān)于北京普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適時(shí)修改調(diào)整的提案》，其中建議，從保障剛需、落實(shí)“房住不炒”的角度出發(fā)，應(yīng)及時(shí)調(diào)整六年前制定實(shí)施的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)他調(diào)研，按現(xiàn)有認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，北京市有約86%的新建住宅被認(rèn)定為非普通住宅，六環(huán)內(nèi)普通住宅僅有5%。

　　實(shí)際上，北京市相關(guān)部門2019年已經(jīng)在首都之窗平臺(tái)就這一問題進(jìn)行了回復(fù)，稱已會(huì)同財(cái)政、稅務(wù)等部門進(jìn)行了認(rèn)真研究，下一步，將按照房子是用來住的、不是用來炒的定位要求，認(rèn)真做好相關(guān)工作。

　　來源：中國(guó)證券報(bào)

　　作者：張玉潔

　　編輯：李雅婷