經(jīng)過了2019年上半年的洗禮，三四月的小陽春并未持續(xù)太久，我國房地產(chǎn)市場進入了相對平穩(wěn)發(fā)展時期。

　　上半年，百城房價同比增長了3.87%，漲幅有所收窄。在成交量方面，一線城市成交規(guī)模同比大幅增加，三四線城市降幅最為明顯。

　　有專家預測，下半年全年市場規(guī)模調(diào)整、價格基本穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢不會改變，不會出現(xiàn)房價大漲大跌，部分三四線城市或?qū)⒂瓉斫禍爻薄?/p>

　　上半年房價漲幅收窄

　　從整體房價走勢來看，上半年百城均價累計漲幅低位收窄，整體價格趨穩(wěn)。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年6月，百城新建住宅價格14891元/平米，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較5月小幅擴大0.13個百分點，但仍運行在低位區(qū)間，同比漲幅進一步收窄至3.87%，整體價格較為穩(wěn)定。累計漲幅來看，2019年上半年百城均價累計上漲1.45%，較去年同期收窄1.19個百分點。

　　從各級城市來看，2019年上半年一線城市新建住宅價格累計漲幅處在低位，二三四線城市價格累計漲幅明顯收窄。具體來看，一線城市市場價格絕對值在高位維穩(wěn)，累計上漲0.29%，漲幅處在低位區(qū)間；二線城市上半年累計上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個百分點；三四線代表城市上半年累計上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個百分點，收窄幅度在各線城市中最為明顯，其中超七成城市累計漲幅有所回落。

　　對于2019年上半年的市場表現(xiàn)，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受《華夏時報》記者采訪時表示，上半年市場分化延續(xù)，今年一線城市在嚴格調(diào)控不放松的背景下，無論是土地市場還是一二手房市場，均呈現(xiàn)量升價平態(tài)勢；今年二線城市是關(guān)注焦點，不少二線城市由于市場熱度提升過快，已經(jīng)引發(fā)了調(diào)控從緊政策出臺；三四五線城市的房價雖然還在保持上升態(tài)勢，但土地市場以及二手交易市場的整體降溫已經(jīng)呈現(xiàn)。

　　三四線城市成交降溫明顯

　　重點城市新房成交規(guī)模穩(wěn)中略降，據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2019年上半年50個代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬平米，同比下降1.9%。

　　不同級別城市來看，一線城市成交規(guī)模同比大幅增加，三四線城市降幅最為明顯。2019年上半年，一線城市商品住宅月均成交57萬平米左右，同比增長38.5%，其中北上廣深成交規(guī)模較去年同期均有所提升。二線代表城市月均成交約75萬平米，同比下降1.4%，整體成交規(guī)模保持平穩(wěn)。三線代表城市上半年月均成交規(guī)模約30萬平米，同比下降12%，降幅在各線中最為顯著，其中四分之一的代表城市降幅在三成以上。

　　對此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師孫明英告訴《華夏時報》記者，上半年重點城市商品住宅成交規(guī)模穩(wěn)中有降，整體好于預期，銷售降幅可控，但各線城市市場分化更加明顯，價格表現(xiàn)相對平穩(wěn)。一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷，已經(jīng)企穩(wěn)反彈，上半年成交量明顯上漲；二線城市整體成交量保持穩(wěn)定，三四線城市市場下行態(tài)勢已經(jīng)有所顯現(xiàn)，棚改支撐力度減弱下，后續(xù)市場調(diào)整壓力仍較大。

　　“上半年的熱點主要集中在二線城市。”張波提道，尤其是以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等城市為代表的強二線城市表現(xiàn)搶眼，房企搶地導致土地溢價率快速提升，二手房市場也在春節(jié)后快速回溫，調(diào)控政策的快速出臺對于熱點城市的地價和房價上升有一定遏制作用，但這些城市依然是房企的拿地熱點，也不會明顯減少區(qū)域內(nèi)購房需求。

　　房企忙于促銷走量

　　今年房企在營銷層面格外用心，4月中旬開始，房企為半年度沖刺銷售業(yè)績，營銷范圍逐步擴大，通過特價房加大折扣力度。

　　克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從整體來看，今年上半年房企營銷可以分為三個階段：第一階段，以三四線返鄉(xiāng)置業(yè)為主的營銷；第二階段，春節(jié)之后一些城市政策松動，營銷范圍由三四線城市擴展至二線城市，以恒大為首率先開啟大范圍的折扣活動；第三階段，在經(jīng)歷平穩(wěn)期之后，以“五一”和端午節(jié)為契機，房企為沖刺半年度銷售業(yè)績，營銷范圍擴大，聯(lián)動項目增加，特價房折扣加大，營銷活動及熱度提升。

　　尤其是二季度之后，為沖刺半年度業(yè)績，房企通過自己“造節(jié)”、“五一”或端午節(jié)加大營銷力度，營銷范圍擴大，聯(lián)動項目增加。且整體折扣也有所增加，從4月9.5-9.9折之間提升至6月的9折左右。特價房折扣力度更大，如恒大、綠城、富力、金科、中梁、雅居樂等房企出現(xiàn)8折左右的特價房，其中恒大昆明翡翠華庭特價房最高減60萬元更是相當于6.5折優(yōu)惠。

　　但樓市熱度不僅和房企促銷動作相關(guān)，更取決于居民的購房心態(tài)。目前，居民對于后市看平的心態(tài)已經(jīng)占據(jù)主流。從58安居客線上的調(diào)研數(shù)據(jù)來看，今年上半年市場心態(tài)的重要轉(zhuǎn)折點在5月，5月也是2019年以來第一次出現(xiàn)用戶和經(jīng)紀人信心指數(shù)雙降的月份，用戶信心指數(shù)的下降明顯大于經(jīng)紀人。

　　對于未來市場形勢，孫明英表示，今年3-4月受政策微調(diào)預期增強、國家重點規(guī)劃落地及社會資金面改善等多種因素影響，市場出現(xiàn)短暫回暖；隨后，中央層面再次強調(diào)“房住不炒”，熱點城市調(diào)控政策加碼，市場熱度降低，5、6月份成交量出現(xiàn)明顯下降。下半年部分熱點城市調(diào)控政策還有收緊可能，加之2019年棚改總量縮減，三四線城市房地產(chǎn)市場下行壓力加大，預計全國樓市還將繼續(xù)降溫，全年市場規(guī)模調(diào)整、價格基本穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢不會改變。

　　張波也表示，2019年市場不會出現(xiàn)單邊市場熱度持續(xù)上揚的格局，整體穩(wěn)定、小幅波動應(yīng)該是主流趨勢。在整體穩(wěn)定的局面之下，不同城市分化加劇，一二線城市仍將保持一定熱度，但熱度更為聚焦到強二線城市，五大城市群也會保持一定熱度，但部分三四線城市或?qū)⒂瓉斫禍爻薄?/p>

來源：華夏時報

編輯：彭俊