政策春風(fēng)下，廣州城市更新(包括舊工業(yè)區(qū)、城中村及舊屋村等)迎來(lái)新一輪“建設(shè)高潮”。

　　6月15日，經(jīng)投票表決，方圓集團(tuán)確定為廣州南沙東瓜宇村舊改的合作企業(yè)，星河控股成為南沙大涌村舊改的合作企業(yè)。而就在3天前的6月12日，時(shí)代中國(guó)也順利與花都橫潭村(河西聯(lián)社)達(dá)成舊改合作。

　　除上述房企外，今年以來(lái)，包括保利發(fā)展、富力集團(tuán)、佳兆業(yè)、星河灣、合景泰富在內(nèi)的多家房企也在積極與廣州各村溝通，以圖在這場(chǎng)舊改盛宴中分得一杯羹。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2019年5月底，廣州已有195個(gè)城中村開(kāi)啟相應(yīng)的改造工作。而已啟動(dòng)政府招標(biāo)公開(kāi)環(huán)節(jié)的城中村，今年以來(lái)就有16個(gè)。

　　“廣州政府近兩年對(duì)城市更新持鼓勵(lì)態(tài)度，政策也相對(duì)寬松，”高力國(guó)際咨詢服務(wù)部華南區(qū)執(zhí)行董事陳厚橋告訴時(shí)代周報(bào)記者，加上廣州對(duì)舊改政策不斷優(yōu)化后，使得舊改成本核算更加透明，程序更加簡(jiǎn)化，開(kāi)發(fā)商與村集體(及村民)之間的利益訴求也就更容易達(dá)成平衡，參與度也會(huì)更高。

　　不過(guò)，由于涉及多方利益，舊改轉(zhuǎn)化周期的不確定性也成為最讓開(kāi)發(fā)商頭疼的問(wèn)題之一。舊改潛在風(fēng)險(xiǎn)還在，開(kāi)發(fā)商仍需步步為營(yíng)。

　　廣州舊改提速

　　由于涉及拆遷補(bǔ)償、回遷等諸多問(wèn)題，多年來(lái)廣州在涉及舊城改造領(lǐng)域一直十分謹(jǐn)慎。

　　直到2009年，廣州出臺(tái)三舊改造的第一個(gè)政策文件—《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊(舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊)”改造工作的意見(jiàn)》，政府讓出部分土地出讓收益給業(yè)主與市場(chǎng)，以破除權(quán)利主體對(duì)再開(kāi)發(fā)缺乏動(dòng)力的困境。數(shù)據(jù)顯示，2009―2012年間廣州三舊改造面積達(dá)到19.48平方公里，25個(gè)舊村改造項(xiàng)目在3年內(nèi)獲得改造批復(fù)，大大快于三舊改造前政府主導(dǎo)的改造。

　　也是在這一時(shí)期，廣州涌現(xiàn)了多個(gè)舊村經(jīng)典改造案例，其中以獵德模式、琶洲模式、林和模式最為人們所熟知。

　　作為廣州第一條整體改造的城中村，獵德首創(chuàng)了村民以土地產(chǎn)權(quán)(土地拍賣(mài))置換開(kāi)發(fā)商物業(yè)(安置房建設(shè))來(lái)改造的新模式。林和模式則是開(kāi)發(fā)商與村直接進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)，由開(kāi)發(fā)商和林和村開(kāi)立銀行共管賬戶，開(kāi)發(fā)商在規(guī)定時(shí)間前匯入一定資金，用于保證建設(shè)回遷安置房等。而由廣州政府主動(dòng)引入保利操刀的琶洲村舊改，則采用了“項(xiàng)目管理、集約經(jīng)營(yíng)”的土地開(kāi)發(fā)模式。

　　在經(jīng)歷第一輪發(fā)展熱潮后，2013―2015年，廣州開(kāi)始著手對(duì)“三舊”政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并停止審批三舊改造項(xiàng)目。直至2017年，廣州三舊政策發(fā)生“轉(zhuǎn)向”，城市更新再次迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

　　2017年7月，為加快釋放存量建設(shè)用地空間，廣州市城市更新局制定的《廣州市2017―2019年城市更新土地保障計(jì)劃》正式印發(fā)實(shí)施，制定了廣州市城市更新項(xiàng)目2017―2019年保障供地9.26平方公里的目標(biāo)，并提出要加大簡(jiǎn)政放權(quán)力度、加快批后實(shí)施、加強(qiáng)政策供給等多項(xiàng)措施確保城市更新土地有序供應(yīng)。

　　2018年年末，廣州市政府常務(wù)會(huì)審議通過(guò)了《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的實(shí)施細(xì)則》，明確提出加大了城市更新項(xiàng)目支持力度。2019年初，廣州再次發(fā)布《廣州市2019年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃》，明確提出將投入313億元推進(jìn)52個(gè)項(xiàng)目，涉及11個(gè)區(qū)。

　　“2017年以來(lái)，廣州城市更新改造政策發(fā)生了質(zhì)的變化，新政策將有力推動(dòng)舊城改造。”一家從事舊改業(yè)務(wù)的廣州房企在內(nèi)部報(bào)告中如是稱(chēng)。據(jù)悉，也是從2017年起，上述這家房企正式涉足到舊改領(lǐng)域，并接連與廣東省內(nèi)的10余個(gè)村莊簽訂了城市更新改造的意向協(xié)議。

　　“廣州這屆政府對(duì)城市更新比較重視，一系列利好政策的出臺(tái)，也使得開(kāi)發(fā)商和村集體(及村民)的參與度更高了。”陳厚橋告訴時(shí)代周報(bào)記者，再加上深圳近兩年一直在對(duì)舊改政策進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，也間接促使華潤(rùn)、星河這樣的深圳房企來(lái)廣州參與城市更新。

　　高利潤(rùn)誘惑

　　如前文所述，6月12日，經(jīng)投票表決，時(shí)代中國(guó)確定為廣州花都橫潭村舊改項(xiàng)目合作企業(yè)，投資預(yù)算金額8億元。此前3月，時(shí)代中國(guó)已陸續(xù)斥資46億元、55億元，分別拿下從何、番禺的舊改項(xiàng)目。南沙廣隆村、增城官湖村、白云環(huán)滘村、天河程介西村等10多個(gè)舊改項(xiàng)目也被時(shí)代中國(guó)收納其中。

　　時(shí)代周報(bào)記者查詢公開(kāi)資料獲悉，截至今年5月，星河灣在洽談且達(dá)成初步意向的舊改項(xiàng)目已有十幾個(gè)，其中在廣州的項(xiàng)目分布在番禺(莘汀村、聯(lián)圍村)、南沙、白云、黃埔等區(qū)。

　　其他房企亦不示弱。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的2019年廣州舊改項(xiàng)目中，保利已介入9個(gè)舊改項(xiàng)目，富力介入13個(gè)舊改項(xiàng)目。而諸如珠光集團(tuán)、萬(wàn)科、星河控股、中鼎集團(tuán)、合景泰富、方圓集團(tuán)、華潤(rùn)、佳兆業(yè)，也分別在廣州簽訂了3―5個(gè)舊村改造項(xiàng)目。

　　“大多數(shù)房企都愿意到一線去發(fā)展，但目前一線城市增量土地很少，所以只能通過(guò)舊改的方式去盤(pán)活存量土地。”在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，一家國(guó)企中層用“高度看好”來(lái)形容舊改的未來(lái)。

　　讓房企心動(dòng)的，是舊改具有土地成本低、利潤(rùn)率高等特點(diǎn)。龍光地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼執(zhí)行董事賴(lài)卓斌曾透露，城市更新項(xiàng)目毛利潤(rùn)率通?？蛇_(dá)40%，項(xiàng)目平均凈利潤(rùn)率可達(dá)15%―20%。佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成亦對(duì)外透露，公司持有的深圳舊改項(xiàng)目毛利率為50%左右，廣州為40%，惠州、中山此類(lèi)城市則為26%左右。

　　不過(guò)，舊改高利潤(rùn)背后，往往也伴隨著周期相對(duì)較長(zhǎng)、轉(zhuǎn)化成土儲(chǔ)存在不確定性等風(fēng)險(xiǎn)。2018年4月，因深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊城市更新改造項(xiàng)目未能按原計(jì)劃推進(jìn)，濱江集團(tuán)最終退出了該項(xiàng)目。2018年5月28日，因拆遷糾紛導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢，中鐵置業(yè)集團(tuán)最終決定掛牌轉(zhuǎn)讓深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司(該公司主要負(fù)責(zé)坂田新圍仔舊改的開(kāi)發(fā))80%股權(quán)。

　　除上述失敗案例外，不少舊改項(xiàng)目還存在轉(zhuǎn)化進(jìn)度不達(dá)預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)媒體報(bào)道，時(shí)代中國(guó)在2018年實(shí)際成功轉(zhuǎn)化了四個(gè)城市更新項(xiàng)目，總面積90萬(wàn)平方米，完成度低于年初預(yù)計(jì)的150萬(wàn)平方米。

　　“不少舊改陷入僵局，并不是開(kāi)發(fā)商沒(méi)改造能力，而是村民和開(kāi)發(fā)商之間利益沒(méi)談攏，”廣州一家咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，以深圳為例，做一個(gè)舊改項(xiàng)目，短則5―8年，長(zhǎng)則8―10年，這是一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)。“舊改來(lái)講，談判是關(guān)鍵，要是前期能搞定，基本就沒(méi)問(wèn)題。”一家房企中層告訴時(shí)代周報(bào)記者。