本月，東莞將有約5000套住宅入市。

　　臨近年中節(jié)點，房企為完成銷售任務(wù)量，一改之前緩慢推貨的態(tài)度，開始加大供應(yīng)量。6月份，預(yù)計東莞將有5000多套住宅入市，購房者的選擇將大大增加；不過，隨著供應(yīng)量加大，競爭也愈發(fā)激烈，部分樓盤將會加大促銷力度，以促進(jìn)出貨。

　　亮相：主城區(qū)周邊新盤搶先推

　　近段時間，東莞不斷有新盤亮相。卓越地產(chǎn)位于石碣鎮(zhèn)和中堂的兩個項目都開放樣板房，接受購房者參觀。據(jù)了解，位于石碣的卓越彌敦道推出91平方米~112平方米的三房、四房戶型，精裝修出售，目前已經(jīng)在接受認(rèn)籌，將于近期開盤；位于中堂的卓越金茂淺水灣也推出江居樣板房，主力戶型為88平方米~115平方米的三房、四房產(chǎn)品，后續(xù)還將有江景別墅推出，也有望于近期開盤。

　　受益于主城區(qū)購房者外溢，周邊鎮(zhèn)區(qū)多個樓盤搶先亮相，接受客戶來訪。昨天下午，記者在麻涌鎮(zhèn)看到，沉寂已久的麻涌樓市也將陸續(xù)有新品推出。其中華陽湖1號已開放樣板房，該樓盤由金地、龍湖、卓越、龍光四大品牌房企一起打造，戶型為96平方米~116平方米的三房四房產(chǎn)品，預(yù)計于下個月開盤。記者看到，該樓盤戶型比較緊湊，適合首次置業(yè)的剛需購房者和首次改善居住條件的“二孩家庭”。距離該樓盤不遠(yuǎn)，云南城投開發(fā)的臻園也開始接受來客到訪，銷售人員告訴記者，該樓盤有別墅產(chǎn)品出售，暫時還沒有開放樣板房。

　　推新：房企推約5000套新房

　　進(jìn)入年中業(yè)績沖刺時刻，華潤、萬科、龍光、卓越等品牌房企加大力度推貨，6月東莞全市約有5000套新品房源供應(yīng)，環(huán)比5月翻倍，多個鎮(zhèn)街有2個盤以上推出新貨，預(yù)計市場競爭較為激烈。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計顯示，6月預(yù)計有超25個項目，推出約5000套新品，市場供應(yīng)大幅放量。從區(qū)域角度看，東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)和東南臨深片區(qū)供應(yīng)量最大，均過千套，占全市比重分別為30%、23%。另外，6月預(yù)計將有8個純新盤上市，其中華潤3個新盤開盤，萬科首鑄翡翠東望洋房產(chǎn)品也全新上市，多個知名房企項目推出新品，有望帶來市場活力。

　　焦點：供應(yīng)戶型以剛需房為主

　　東莞樓市供應(yīng)戶型集中在剛需產(chǎn)品，這與當(dāng)下市場需求有關(guān)。在“房住不炒”觀念深入人心影響下，投資、投機(jī)需求減少，市場需求以剛需住宅為主。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月市場成交主力依然集中在剛需產(chǎn)品，70平方米~120平方米的剛需型產(chǎn)品占比為77%，環(huán)比下降2個百分點；另外改善型作為市場第二主力，產(chǎn)品占比為17%，環(huán)比上升1個百分點。該研究中心認(rèn)為，未來隨著二手個稅調(diào)整政策持續(xù)發(fā)酵，業(yè)主換房需求有望進(jìn)一步釋放，“以舊換新”“以小換大”需求量上升。

　　此外，從產(chǎn)品類型來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測顯示，2019年5月洋房成交3782套，成交比重為93%左右，環(huán)比回升約1個百分點，仍為市場成交主導(dǎo)。

　　與剛需住宅市場形成對比的，近期東莞樓市投資型產(chǎn)品成交回落。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2019年5月東莞商鋪新增供應(yīng)2萬平方米，供應(yīng)下滑明顯，環(huán)比下跌 75%。在成交方面，除個盤集中成交外，其余大部分項目成交不足20套，商鋪供需量均處于近年低位。

　　截至2019年5月底，東莞全市商鋪可售套數(shù)為17720套，可售面積為207.21萬平方米，持續(xù)處于高位。按過去6個月消化速度計算，消化周期約達(dá)76個月，環(huán)比延長了8個月。主要是因為前期商鋪集中供應(yīng)，但市場熱度依然不高，消化周期快速拉長。

　　另外，5月寫字樓成交69套，環(huán)比下跌26%，同比下跌65%，目前投資客對東莞商業(yè)市場的觀望情緒漸濃。截至2019年5月底，東莞全市寫字樓可售面積為75.98萬平方米，可售套數(shù)為3679套。按過去6個月消化面積計算，5月底寫字樓消化周期為22個月，連續(xù)兩個月拉長。

　　降溫：上月五成區(qū)域成交下滑

　　在3月東莞樓市“小陽春”后，5月樓市并沒有迎來樓市旺季，市場成交繼續(xù)分化，并且持續(xù)至本月。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月東莞住宅區(qū)域分化加大，有11個鎮(zhèn)區(qū)住宅成交面積環(huán)比上漲明顯，且漲幅大于 20%，其中鳳崗、洪梅環(huán)比放量顯著，主要是由于鳳崗、洪梅長期以來受供應(yīng)較少影響成交量低迷，5月受保利海棠單盤成交和鳳崗中海云麓公館集中簽約拉動明顯。但是，上月全市共有五成區(qū)域成交下滑，有12個鎮(zhèn)街跌幅比較明顯，市場出現(xiàn)降溫趨勢。

　　從鎮(zhèn)街方面來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)還顯示，5月塘廈、虎門、沙田為成交熱點，其中塘廈受星河時代集中簽約影響，區(qū)域成交量走高；虎門和沙田主要受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好及虎門二橋、莞番高速一期通車影響，濱海片區(qū)熱度持續(xù)上升，深圳投資客占比明顯上升，成交走熱。此外，塘廈、南城、莞城由于個盤集中入市，供應(yīng)也明顯放量。

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　一手房成交壓力大，市場持續(xù)分化

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，6月住宅供應(yīng)增加有利刺激成交放量，但由于當(dāng)下市場觀望情緒在逐步增加，加上前幾年許多項目逐步交樓，前期獲利的房主轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)，這些房源溢價空間也相對要大，二手低價房源也會對一手高價地項目形成競爭壓力，預(yù)計一手房市場成交持續(xù)承壓，區(qū)域分化明顯增大。

　　優(yōu)房超·瑞城搜也認(rèn)為，6月房企沖刺半年度業(yè)績，預(yù)計將加大供貨力度，供應(yīng)量有望回升。房企發(fā)力刺激下，成交量或有小幅上漲，但整體漲幅有限，主要是客戶仍以理性置業(yè)為主，樓市成交量已經(jīng)連續(xù)3個月保持平穩(wěn)態(tài)勢，短期內(nèi)市場走穩(wěn)將是大概率事件。此外，競爭市場白熱化，合理定價是項目去貨的制勝關(guān)鍵，以價換量仍是主要營銷手段，而一二手市場聯(lián)動等渠道方式也在很大程度上助力項目的成交。