石岐區(qū)完美金鷹廣場項目正加速推進，改造之前為威力洗衣機廠舊址。 南方日報記者 葉志文 攝

　　中山“三舊”改造動作頻頻。近期，中山連續(xù)推出《關(guān)于深入推進舊廠房改造促進高質(zhì)量發(fā)展的實施意見(征求意見稿)》(下稱《舊廠房改造意見》)《關(guān)于深入推進舊村莊改造提升城市品質(zhì)的實施意見(征求意見稿)》(下稱《舊村改造意見》)兩份政策文件。

　　就在上月9日，中山市城市更新局還邀請廣東省“三舊”改造協(xié)會中山組、中山市房地產(chǎn)協(xié)會部分成員單位以及“三舊”改造咨詢服務(wù)機構(gòu)代表等企業(yè)和單位，召開政策交流座談會，就上述舊廠房、舊村莊改造政策，廣泛聽取意見建議。

　　中山南頭鎮(zhèn)宏基e谷國際企業(yè)港、石岐區(qū)完美金鷹廣場、東區(qū)遠洋世家等舊改項目今年以來也在加速推進。強烈的信號已經(jīng)釋放，中山扎實推進“三舊”改造事項，推動土地“存量”轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟“增量”，為高質(zhì)量發(fā)展開拓空間。

　　1 舊廠房改造

　　單個項目最高獎勵1000萬元

　　在城區(qū)中山路和長江路的交界，往大鰲溪村方向深入數(shù)百米，可以看到左邊有一個“中國風(fēng)”牌坊式的大門。走進去左邊是有著磚紅色波浪式屋頂?shù)膯螌咏ㄖ硪粋?cè)數(shù)棟廠房的外立面則是嶺南民居墻中常用的鍋耳墻造型，雖然還有一片在最后施工，但東城里文化產(chǎn)業(yè)園的新面貌已基本成型。

　　東城里原是大鰲溪村村集體物業(yè)的一處連片舊廠房，經(jīng)過近一年的“三舊”改造，這個占地40畝的“中國風(fēng)”文化產(chǎn)業(yè)園已呼之欲出。

　　對大鰲溪村來說，這個改造項目不僅改善了村容村貌，還提升了物業(yè)價值，據(jù)東城里項目負責(zé)人預(yù)計，開園后物業(yè)租金每平方米可以提升至40到50元，每年給村集體的租金可達600萬元，比原來提高三倍。

　　那邊廂，位于火炬開發(fā)區(qū)中山港大道70號的舊廠房，也迎來新的生機。這個建于上世紀90年代初期的舊廠房如今正進行分期改造升級，蝶變?yōu)橐粋€通過國家科技企業(yè)孵化器培育單位認定的“中山張企科技企業(yè)孵化器”，并已有多家高新技術(shù)企業(yè)入駐。

　　這樣的案例在中山將會越來越多。根據(jù)《舊廠房改造意見》，中山將在符合規(guī)劃、建筑規(guī)范和滿足建筑物結(jié)構(gòu)安全的前提下，對面積達到10畝及以上的工業(yè)用地，在保留原有合法廠房建筑繼續(xù)使用的基礎(chǔ)上，通過局部拆改建、加建使整宗用地建筑容積率達到1.5及以上的舊廠房改造項目，在竣工驗收后，對自持的新建建筑面積按200元/平方米標(biāo)準進行獎勵。

　　其中，改造后用于興辦先進制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，分別經(jīng)市工業(yè)和信息化局、市科技局出具認定意見，獎勵標(biāo)準再提高20%；單個項目市財政獎勵最高1000萬元。

　　此外，《舊廠房改造意見》還支持工業(yè)上樓，對拆除重建后用于工業(yè)用途，用地達到10畝(6666.7平方米)及以上、建筑容積率達到1.5及以上，且廠房(不含行政辦公和生活配套設(shè)施用房)樓層達到4層及以上、層高達到4.5米及以上、設(shè)計荷載達到4KN/m2及以上，安裝工業(yè)用電梯的，在項目竣工驗收、電梯驗收合格后，按10萬元/臺的標(biāo)準，由市財政通過鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進行補助。

　　2 舊村改造

　　對照銜接城市總體規(guī)劃

　　沙溪鎮(zhèn)作為休閑服裝名鎮(zhèn)，曾有過輝煌的歷史，但近年來，隨著外部市場環(huán)境變化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，土地資源匱乏的問題逐漸突顯。

　　“沙溪集體建設(shè)用地占全鎮(zhèn)建設(shè)用地的44%，村集體一些低效建設(shè)用地面臨政府推不動、集體用不好、市場進不來的尷尬局面。”沙溪鎮(zhèn)有關(guān)負責(zé)人坦言，面對發(fā)展空間受限的瓶頸，開展舊村改造更新是產(chǎn)業(yè)和區(qū)域轉(zhuǎn)型升級的迫切需求。

　　此次《舊村改造意見》提出，堅持蹄疾步穩(wěn)深入推進舊村莊改造，堅持拆改并舉。其中，特別強調(diào)了規(guī)劃先行、統(tǒng)籌聯(lián)動。要求堅持政府主導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、市場參與、利益共享、有序推進、公開公平原則，夯實政府管控資源、調(diào)控市場的職責(zé)，把好總基調(diào)、總布局、總方向，提前研究謀劃，主動明確要求，落實公建設(shè)施配套捆綁責(zé)任。強化市鎮(zhèn)聯(lián)動，明確市鎮(zhèn)分工，市級主要負責(zé)定政策措施、定目標(biāo)任務(wù)、抓規(guī)劃統(tǒng)籌、管項目審批，鎮(zhèn)級主要負責(zé)定改造范圍、定公建設(shè)施、抓項目實施、管過程跟蹤。

　　《舊村改造意見》明確，要對照城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃以及村莊規(guī)劃，按照《統(tǒng)籌鎮(zhèn)級規(guī)劃編制權(quán)限管理辦法》，調(diào)整城市更新(“三舊”改造)專項規(guī)劃和單元規(guī)劃編制權(quán)限。

　　其中市專項規(guī)劃根據(jù)相關(guān)上層次規(guī)劃，重點研究確定全市域城市更新(“三舊”改造)管控框架，總體目標(biāo)和實施策略，劃定不同更新(改造)模式的重點分區(qū)，銜接生態(tài)控制、重大交通、工業(yè)保護等專項規(guī)劃，明確補足公建設(shè)施的總?cè)蝿?wù)，分解確定各鎮(zhèn)區(qū)改造規(guī)模等；鎮(zhèn)(區(qū))專項規(guī)劃主要負責(zé)細分全面改造、微改造、全面改造和微改造并舉等范圍，明確各個范圍相應(yīng)的優(yōu)先改造時序、擬改造用途、產(chǎn)業(yè)方向以及配建公建設(shè)施任務(wù)清單(設(shè)施類型、數(shù)量規(guī)模)等。單元規(guī)劃主要負責(zé)明確用地布局(含公建設(shè)施用地布局)、細分地塊及其用途，提出城市設(shè)計要求、開發(fā)建設(shè)指標(biāo)等。

　　■案例

　　南頭鎮(zhèn)

　　鋅鐵棚改出

　　發(fā)展新空間

　　改造前，是3.8萬平方米又低又矮的鋅鐵棚，改造后，廠房增加到了9層，大幅提高土地利用率之余，又滿足了引入高端產(chǎn)業(yè)對環(huán)保、安全生產(chǎn)標(biāo)準的要求。借助“三舊”改造政策利好，南頭鎮(zhèn)同濟西路上的舊工業(yè)區(qū)迎來蝶變。

　　作為中山市“三舊”改造的重點項目，也是目前全市最大的工業(yè)地產(chǎn)試點項目，2018年宏基e谷·國際企業(yè)港(下稱“宏基e谷”)交出了一份亮麗的成績單：

　　入駐企業(yè)達到75家，包括生產(chǎn)研發(fā)、智能制造、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等高端行業(yè)，其中高新技術(shù)企業(yè)12家，年產(chǎn)值約15億元，稅收約8000萬元。

　　除了給予企業(yè)充裕的生產(chǎn)、研發(fā)空間，宏基e谷還成立了一個3億元的扶持基金，以低息幫扶進駐企業(yè)解決融資難題。

　　2017年入園的廣東漢邦激光科技有限公司(下稱“漢邦科技”)是最早進駐企業(yè)之一，以金屬3D打印裝備為主營業(yè)務(wù)。因為涉及新材料和新技術(shù)研發(fā)，項目落地不久就遇到資金難題，通過宏基e谷平臺的牽線，順利解決融資難題。漢邦科技還引進了一些創(chuàng)新團隊，高技術(shù)人才比之前增加了一倍，逐步成長為國內(nèi)知名的金屬3D打印企業(yè)。

　　宏基e谷為南頭鎮(zhèn)突破土地資源瓶頸，提供了一個優(yōu)秀的模板，也為該鎮(zhèn)招商引資描畫出一個更大空間、更好的前景。

　　據(jù)了解，南頭鎮(zhèn)是全市面積最小的鎮(zhèn)區(qū)，只有28平方公里，土地開發(fā)率高，但利用率偏低成為近年來制約鎮(zhèn)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要因素。

　　今年年初，《中山市南頭鎮(zhèn)“三舊”改造(城市更新)專項規(guī)劃(2017—2020)》正式發(fā)布。據(jù)統(tǒng)計，鎮(zhèn)內(nèi)符合土規(guī)的潛在更新資源共930宗，面積1287.2公頃；符合土規(guī)的重點更新資源共175宗，面積148.9公頃。在這大量的城市更新資源中，南頭鎮(zhèn)計劃打造六大重點更新片區(qū)，包括新城核心片區(qū)、TCL—長虹片區(qū)、南中片區(qū)、文體—廣利片區(qū)、穗西工業(yè)事區(qū)、建業(yè)路東片區(qū)，規(guī)劃總用地為462.41公頃。

　　目前，南頭鎮(zhèn)確定“三舊”改造項目32個，預(yù)計改造后新增建筑面積125萬平方米(其中商業(yè)、住宅功能約70萬平方米，高層廠房約55萬平方米)，總投資80億元。其中，2019年可動工建設(shè)項目24個，預(yù)計總投資60億元。