近日，《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險暫行管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》)發(fā)布，北京市將在全市范圍內(nèi)實現(xiàn)新建住宅工程承保全覆蓋。

《管理辦法》規(guī)定，北京市商品住房、回遷房、公共租賃住房、定向安置住房、共有產(chǎn)權住房等新建住宅項目的建設單位，其在辦理施工許可手續(xù)前，應當按照規(guī)定投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險。保險投保人為建設單位，受益人和索賠權益人為住宅工程項目業(yè)主。

商品房質(zhì)量一直是困擾購房者的問題之一，《管理辦法》的出臺具有十分積極的意義?！斗ㄖ迫請蟆酚浾邔Υ诉M行了采訪。

房屋滲水墻皮發(fā)霉

建筑質(zhì)量問題頻發(fā)

長期以來，建筑物潛在缺陷給消費者造成了比較嚴重的影響，更令人困擾的是問題發(fā)生后的責任追溯以及維修、索賠等事宜。

方麗去年在北京市大興區(qū)購買了新房。在她看來，如果住房出現(xiàn)問題，一般找物業(yè)進行維修，物業(yè)解決不了，就找開發(fā)商。

“但一些物業(yè)公司并不會主動對用戶住房質(zhì)量問題承擔責任。另外，如果建筑行業(yè)的前景不好，可能發(fā)生企業(yè)倒閉等情況，這也導致購房者的損失無處補償。”方麗說。

另一位新購住房出現(xiàn)質(zhì)量問題的業(yè)主告訴記者，其所在小區(qū)的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉后，物業(yè)公司隨后撤走，房屋滲水、墻皮發(fā)霉脫落等問題在很長時間內(nèi)無人過問。

“由于建筑缺陷通常涉及多個不同主體，如建筑承包商、建材商等，責任分攤也是一大難題，取證和調(diào)查往往十分困難。”這名業(yè)主說。

還有一名住房出現(xiàn)質(zhì)量問題的業(yè)主告訴記者，“小區(qū)多戶衛(wèi)生間出現(xiàn)漏水現(xiàn)象后，大家準備申請動用住宅專項維修基金。但被小區(qū)物業(yè)告知，需對問題進行審核，而且申請住宅維修基金需達到相應戶數(shù)。作為專項基金，住宅維修基金的申請門檻較高，申請進度較慢，業(yè)主最終只能自掏腰包對房屋進行修復”。

據(jù)北京市昌平區(qū)某項目的業(yè)主反映，他們在數(shù)年前購買項目房產(chǎn)，不僅遇到延期交房現(xiàn)象，而且住房質(zhì)量問題比較多，如地面空鼓、滲水，墻面脫皮掉沙，暖氣片損壞，線路外露，墻體開裂等。目前，在有關部門的監(jiān)督下，開發(fā)商正在進行修葺工作，但還是有業(yè)主擔心房屋質(zhì)量問題以及項目長期維護問題。

記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，對于住房質(zhì)量問題，購房者往往在事前并沒有足夠重視，缺少心理準備，一旦出現(xiàn)問題后維權困難。

記者隨機走訪了幾名近期有購房計劃的市民，他們稱自己當前最關心的是能否攢夠首付，從未擔心房屋質(zhì)量問題。

“現(xiàn)在只考慮是否買得起房子。大開發(fā)商建的樓盤一般都不會有質(zhì)量問題。”一名正在等待某樓盤開盤的購房者說。

重視房屋驗收過程

確認硬件完好無損

對于建筑物質(zhì)量問題，建筑工程師王輝鵬說：“目前，國內(nèi)的建筑項目，承包商往往只在一定年限內(nèi)就建筑質(zhì)量對業(yè)主承擔責任。從工程竣工驗收之日起算，建筑主體結構的保修一般為5年，水電安裝是2年，裝修是2年，防水滲漏一般是5年。在這些期限內(nèi)，房子出現(xiàn)問題都可以找相關負責人維修或者賠償。”

為盡量減少新購住房出現(xiàn)質(zhì)量問題的可能性，王輝鵬建議，購買者一定要重視房子的驗收過程，驗收時需要確認水電煤是否已經(jīng)可以使用，排水是否通暢，廚衛(wèi)間、陽臺、衛(wèi)生間、外墻窗邊等是否有滲漏現(xiàn)象。

“最好對衛(wèi)生間做24小時閉水測試。還要檢查墻面、頂棚和地坪是否有空鼓開裂等現(xiàn)象，檢查門窗是否靈活，五金配件是否齊全、嚴密、不漏風，對暖氣和自來水管道進行打壓測漏等，一旦發(fā)現(xiàn)問題應該及時聯(lián)系物業(yè)和開發(fā)商，在協(xié)商無效的情況下，應該考慮訴諸法律進行維權。”王輝鵬說。

保險公司分擔責任

確保有人修有人管

據(jù)了解，《管理辦法》以工程質(zhì)量保修糾紛較多的住宅工程為切入點，要求承保范圍包括地基基礎、主體結構、防水、保溫工程等涉及主體結構質(zhì)量安全和主要使用功能的質(zhì)量缺陷。

《管理辦法》要求，保險公司制定工程質(zhì)量風險評估實施方案，委托獨立第三方風險管理機構，對工程勘察、設計、施工、維護等全過程實施風險管理。

同時規(guī)定投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險后，保險公司承擔合同約定的保險責任，對住宅工程質(zhì)量問題進行維修，減少因找不到保修主體引發(fā)的各類糾紛和社會矛盾，確保住宅質(zhì)量問題有人修、有人管。

一位保險行業(yè)從業(yè)人員向記者分析稱，一方面，保險公司介入可以針對房屋質(zhì)量問題為消費者提供一定保障，在此基礎上減少相關糾紛，避免占用行政監(jiān)管部門、司法機關過多資源，降低管理成本；另一方面，保險公司為了保障自身利益、減少業(yè)務風險，必然會對開發(fā)商起到一定的監(jiān)督作用。

高級承保師孫希告訴記者，目前國內(nèi)建筑工程保險之所以還不普遍，主要原因在于相關配套制度還不完善，在試點運行過程中，投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的項目存在保險費率厘定過高、費率無差別等問題，這些問題導致工程質(zhì)量潛在缺陷保險推行較慢。

“由于相關險種前期開發(fā)投入高、風險大、財務穩(wěn)定性差，所以很多保險公司缺乏開發(fā)經(jīng)營工程質(zhì)量保險的積極性。另外，開發(fā)商作為工程質(zhì)量保險產(chǎn)品的需求方，投保工程質(zhì)量險會增加工程建設成本，且由于工程質(zhì)量的復雜性和滯后性，在外部沒有強制要求的情況下，不會主動投保工程質(zhì)量險，甚至可能會對工程質(zhì)量保險進行抵制。”孫希說，缺乏良好的外部環(huán)境也是工程質(zhì)量潛在缺陷保險難以快速推行的原因。

“有些人缺乏保險意識，對工程質(zhì)量保險也不了解，這些因素導致工程質(zhì)量保險失去外部助力。”孫希說。

面對這些問題，孫希認為，在推行工程質(zhì)量潛在缺陷保險的過程中，應該進一步完善建筑法和《建設工程質(zhì)量管理條例》等相關法律法規(guī)，加入住宅工程質(zhì)量強制保險制度內(nèi)容，同時在建筑項目貸款、銷售等相關環(huán)節(jié)中增加與其有關的條件，保證工程質(zhì)量潛在缺陷保險順利推行。

“可以引入風險管理機構作為獨立第三方機構，代表保險公司對建筑工程質(zhì)量包括項目初期風險、勘察設計質(zhì)量、施工質(zhì)量等進行全過程監(jiān)控。”孫希說。

(應采訪對象要求，文中均為化名)