近日，《北京市住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)暫行管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理辦法》)發(fā)布，北京市將在全市范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)新建住宅工程承保全覆蓋。

《管理辦法》規(guī)定，北京市商品住房、回遷房、公共租賃住房、定向安置住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等新建住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位，其在辦理施工許可手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。保險(xiǎn)投保人為建設(shè)單位，受益人和索賠權(quán)益人為住宅工程項(xiàng)目業(yè)主。

商品房質(zhì)量一直是困擾購(gòu)房者的問(wèn)題之一，《管理辦法》的出臺(tái)具有十分積極的意義?！斗ㄖ迫?qǐng)?bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。

房屋滲水墻皮發(fā)霉

建筑質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)

長(zhǎng)期以來(lái)，建筑物潛在缺陷給消費(fèi)者造成了比較嚴(yán)重的影響，更令人困擾的是問(wèn)題發(fā)生后的責(zé)任追溯以及維修、索賠等事宜。

方麗去年在北京市大興區(qū)購(gòu)買(mǎi)了新房。在她看來(lái)，如果住房出現(xiàn)問(wèn)題，一般找物業(yè)進(jìn)行維修，物業(yè)解決不了，就找開(kāi)發(fā)商。

“但一些物業(yè)公司并不會(huì)主動(dòng)對(duì)用戶住房質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任。另外，如果建筑行業(yè)的前景不好，可能發(fā)生企業(yè)倒閉等情況，這也導(dǎo)致購(gòu)房者的損失無(wú)處補(bǔ)償。”方麗說(shuō)。

另一位新購(gòu)住房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的業(yè)主告訴記者，其所在小區(qū)的開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)倒閉后，物業(yè)公司隨后撤走，房屋滲水、墻皮發(fā)霉脫落等問(wèn)題在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)人過(guò)問(wèn)。

“由于建筑缺陷通常涉及多個(gè)不同主體，如建筑承包商、建材商等，責(zé)任分?jǐn)傄彩且淮箅y題，取證和調(diào)查往往十分困難。”這名業(yè)主說(shuō)。

還有一名住房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的業(yè)主告訴記者，“小區(qū)多戶衛(wèi)生間出現(xiàn)漏水現(xiàn)象后，大家準(zhǔn)備申請(qǐng)動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金。但被小區(qū)物業(yè)告知，需對(duì)問(wèn)題進(jìn)行審核，而且申請(qǐng)住宅維修基金需達(dá)到相應(yīng)戶數(shù)。作為專(zhuān)項(xiàng)基金，住宅維修基金的申請(qǐng)門(mén)檻較高，申請(qǐng)進(jìn)度較慢，業(yè)主最終只能自掏腰包對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)”。

據(jù)北京市昌平區(qū)某項(xiàng)目的業(yè)主反映，他們?cè)跀?shù)年前購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目房產(chǎn)，不僅遇到延期交房現(xiàn)象，而且住房質(zhì)量問(wèn)題比較多，如地面空鼓、滲水，墻面脫皮掉沙，暖氣片損壞，線路外露，墻體開(kāi)裂等。目前，在有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督下，開(kāi)發(fā)商正在進(jìn)行修葺工作，但還是有業(yè)主擔(dān)心房屋質(zhì)量問(wèn)題以及項(xiàng)目長(zhǎng)期維護(hù)問(wèn)題。

記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，對(duì)于住房質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者往往在事前并沒(méi)有足夠重視，缺少心理準(zhǔn)備，一旦出現(xiàn)問(wèn)題后維權(quán)困難。

記者隨機(jī)走訪了幾名近期有購(gòu)房計(jì)劃的市民，他們稱(chēng)自己當(dāng)前最關(guān)心的是能否攢夠首付，從未擔(dān)心房屋質(zhì)量問(wèn)題。

“現(xiàn)在只考慮是否買(mǎi)得起房子。大開(kāi)發(fā)商建的樓盤(pán)一般都不會(huì)有質(zhì)量問(wèn)題。”一名正在等待某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)的購(gòu)房者說(shuō)。

重視房屋驗(yàn)收過(guò)程

確認(rèn)硬件完好無(wú)損

對(duì)于建筑物質(zhì)量問(wèn)題，建筑工程師王輝鵬說(shuō)：“目前，國(guó)內(nèi)的建筑項(xiàng)目，承包商往往只在一定年限內(nèi)就建筑質(zhì)量對(duì)業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。從工程竣工驗(yàn)收之日起算，建筑主體結(jié)構(gòu)的保修一般為5年，水電安裝是2年，裝修是2年，防水滲漏一般是5年。在這些期限內(nèi)，房子出現(xiàn)問(wèn)題都可以找相關(guān)負(fù)責(zé)人維修或者賠償。”

為盡量減少新購(gòu)住房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的可能性，王輝鵬建議，購(gòu)買(mǎi)者一定要重視房子的驗(yàn)收過(guò)程，驗(yàn)收時(shí)需要確認(rèn)水電煤是否已經(jīng)可以使用，排水是否通暢，廚衛(wèi)間、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間、外墻窗邊等是否有滲漏現(xiàn)象。

“最好對(duì)衛(wèi)生間做24小時(shí)閉水測(cè)試。還要檢查墻面、頂棚和地坪是否有空鼓開(kāi)裂等現(xiàn)象，檢查門(mén)窗是否靈活，五金配件是否齊全、嚴(yán)密、不漏風(fēng)，對(duì)暖氣和自來(lái)水管道進(jìn)行打壓測(cè)漏等，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)該及時(shí)聯(lián)系物業(yè)和開(kāi)發(fā)商，在協(xié)商無(wú)效的情況下，應(yīng)該考慮訴諸法律進(jìn)行維權(quán)。”王輝鵬說(shuō)。

保險(xiǎn)公司分擔(dān)責(zé)任

確保有人修有人管

據(jù)了解，《管理辦法》以工程質(zhì)量保修糾紛較多的住宅工程為切入點(diǎn)，要求承保范圍包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、防水、保溫工程等涉及主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全和主要使用功能的質(zhì)量缺陷。

《管理辦法》要求，保險(xiǎn)公司制定工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施方案，委托獨(dú)立第三方風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、維護(hù)等全過(guò)程實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理。

同時(shí)規(guī)定投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)后，保險(xiǎn)公司承擔(dān)合同約定的保險(xiǎn)責(zé)任，對(duì)住宅工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行維修，減少因找不到保修主體引發(fā)的各類(lèi)糾紛和社會(huì)矛盾，確保住宅質(zhì)量問(wèn)題有人修、有人管。

一位保險(xiǎn)行業(yè)從業(yè)人員向記者分析稱(chēng)，一方面，保險(xiǎn)公司介入可以針對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題為消費(fèi)者提供一定保障，在此基礎(chǔ)上減少相關(guān)糾紛，避免占用行政監(jiān)管部門(mén)、司法機(jī)關(guān)過(guò)多資源，降低管理成本；另一方面，保險(xiǎn)公司為了保障自身利益、減少業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，必然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商起到一定的監(jiān)督作用。

高級(jí)承保師孫希告訴記者，目前國(guó)內(nèi)建筑工程保險(xiǎn)之所以還不普遍，主要原因在于相關(guān)配套制度還不完善，在試點(diǎn)運(yùn)行過(guò)程中，投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的項(xiàng)目存在保險(xiǎn)費(fèi)率厘定過(guò)高、費(fèi)率無(wú)差別等問(wèn)題，這些問(wèn)題導(dǎo)致工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)推行較慢。

“由于相關(guān)險(xiǎn)種前期開(kāi)發(fā)投入高、風(fēng)險(xiǎn)大、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性差，所以很多保險(xiǎn)公司缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工程質(zhì)量保險(xiǎn)的積極性。另外，開(kāi)發(fā)商作為工程質(zhì)量保險(xiǎn)產(chǎn)品的需求方，投保工程質(zhì)量險(xiǎn)會(huì)增加工程建設(shè)成本，且由于工程質(zhì)量的復(fù)雜性和滯后性，在外部沒(méi)有強(qiáng)制要求的情況下，不會(huì)主動(dòng)投保工程質(zhì)量險(xiǎn)，甚至可能會(huì)對(duì)工程質(zhì)量保險(xiǎn)進(jìn)行抵制。”孫希說(shuō)，缺乏良好的外部環(huán)境也是工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)難以快速推行的原因。

“有些人缺乏保險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)工程質(zhì)量保險(xiǎn)也不了解，這些因素導(dǎo)致工程質(zhì)量保險(xiǎn)失去外部助力。”孫希說(shuō)。

面對(duì)這些問(wèn)題，孫希認(rèn)為，在推行工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的過(guò)程中，應(yīng)該進(jìn)一步完善建筑法和《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，加入住宅工程質(zhì)量強(qiáng)制保險(xiǎn)制度內(nèi)容，同時(shí)在建筑項(xiàng)目貸款、銷(xiāo)售等相關(guān)環(huán)節(jié)中增加與其有關(guān)的條件，保證工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)順利推行。

“可以引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)作為獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)，代表保險(xiǎn)公司對(duì)建筑工程質(zhì)量包括項(xiàng)目初期風(fēng)險(xiǎn)、勘察設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量等進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)控。”孫希說(shuō)。

(應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中均為化名)