今年以來，房企融資規(guī)模波動較大，繼2月融資總額大幅下降、3月融資總額顯著增長后，4月房企融資金額有所回落。

　　房企融資降速

　　2018年底開始，房企融資環(huán)境有所回暖，今年前4個月，一直延續(xù)了回暖的趨勢。同策研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年4月，40家典型上市房企完成融資總額共計753.62億元，房企融資總額環(huán)比上月1024.2億大幅滑落26.42%，但相比2018年依然屬于高位。

　　但同比來看，2019年1-4月房企融資金額同比同期大飛躍。上述機構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年1-4月，40家典型房企融資總額共計3211.71億元；同比2018年1-4月2666.08億元，多出545.63億元，同比上漲20.46%。

　　從企業(yè)的融資動作來看，4月份，房企的融資熱情依然較高。4月14日，陽光城完成8億元公司債發(fā)行，票面利率7.5%；4月15日，招商蛇口擬發(fā)行2019年第二期超短期融資券，金額35億元；同日，中國恒大集團(tuán)公告宣布擬增發(fā)3筆總計10億美元優(yōu)先票據(jù)；4月26日，華夏幸福清償15億永續(xù)債，另擬發(fā)行10億美元境外債；4月29日，富力地產(chǎn)完成發(fā)行10億超短期融資券，期限270天；4月30日，融信中國發(fā)行額外2億美元的10.5%優(yōu)先票據(jù)。

　　從融資成本來看，4月房企融資成本總體較高，多在7%以上。在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最高的是當(dāng)代置業(yè)發(fā)行的于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率為12.85%。融資成本最低的是越秀地產(chǎn)發(fā)行的11億港元的有擔(dān)保可換股債券，票面利率為1.875%。其次是招商蛇口發(fā)行的2019年度第二期超短期融資券，融資規(guī)模35億元，票面利率2.80%。

　　融資渠道方面，4月份除公司債，其余債權(quán)融資方式融資額度均大幅減少，但股權(quán)融資絕對值占比雙升。其中債權(quán)融資額為688.09億元，占房企融資總量的91.30%，環(huán)比下跌30.15%。其中發(fā)行公司債473.13億元，占比62.78%；其他債權(quán)融資107.43億元，占比14.25%；信托貸款75.33億元，占比10.00%；境內(nèi)銀行貸款32.21億元，占比4.27%；中期票據(jù)、委托貸款、海外銀團(tuán)貸款融資金額為0；股權(quán)融資總額為65.54億元，超過3月股權(quán)融資總額的39.05億元。

　　值得注意的是，永續(xù)債權(quán)融資作為一種創(chuàng)新型融資方式，正在逐步走入大眾視野。華夏幸福間接全資子公司九通基業(yè)投資有限公司與華寶信托有限責(zé)任公司簽署了《永續(xù)債權(quán)投資合同》，華寶信托設(shè)立“華寶信托-九通基業(yè)永續(xù)債投資單一資金信托”，并通過信托項下的信托資金向九通基業(yè)進(jìn)行永續(xù)債權(quán)投資，金額為15億元人民幣，投資期限為無固定期限。

　　同策研究院研究員陳朦朦告訴《華夏時報》記者，4月，債權(quán)融資方式融資金額在3月到達(dá)頂峰后呈回落趨勢，除發(fā)行公司債外，其余債權(quán)融資方式額度均有所下降。大額度資金來自海外，當(dāng)下國內(nèi)房企境內(nèi)融資形勢依舊不夠明朗，傳統(tǒng)方式融資困難，在這種局勢下，各大房企要努力突破資金來源的寬度與廣度，力求融資方式的多元化與創(chuàng)新性。

　　未來融資環(huán)境或日趨寬松

　　去年，融資一度是房企的一大難題，在房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)、債券融資渠道明顯收緊，穿透式管理、限制銀行委托貸款、嚴(yán)控表外風(fēng)險、精準(zhǔn)式投放等等金融政策下，房企一度面臨融資“生死劫”。

　　不同于2018年整年都偏緊的融資環(huán)境，進(jìn)入2019年，房企融資環(huán)境確實有所寬松，開發(fā)商的融資動作頻繁，大額融資明顯增加。

　　今年以來，央行兩次降準(zhǔn)釋放流動性，也為房企融資提供了更多機會。1月4日，央行宣布下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利(MLF)不再續(xù)做。

　　5月6日，央行決定，從2019年5月15日開始，對聚焦當(dāng)?shù)亍⒎?wù)縣域的中小銀行，實行較低的優(yōu)惠存款準(zhǔn)備金率。約有1000家縣域農(nóng)商行可以享受該項優(yōu)惠政策，釋放長期資金約2800億元，全部用于發(fā)放民營和小微企業(yè)貸款。

　　合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，央媽此次派發(fā)的2800億元禮包，相信不可避免地會有部分資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)，為房企的規(guī)模增長提供助力，也有望繼續(xù)推動更多城市的房貸利率進(jìn)一步下行。

　　對于未來的融資環(huán)境，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示，今年融資環(huán)境有明顯的好轉(zhuǎn)，但融資成本相對來說，還是高一些。今年的資金相對寬松應(yīng)該是一個大趨勢，房企融資應(yīng)該還有一定的彈性空間。另外，今年樓市好轉(zhuǎn)，也增加了企業(yè)融資的沖動，加快進(jìn)入熱點市場。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，今年房企融資過于緊張的局面得到了扭轉(zhuǎn)，流動性整體寬松了，雖然資金不會直接流向樓市，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，將形成一定的支撐。

　　今年比2018年整體的融資環(huán)境已經(jīng)回暖很多，房企拿地的步伐也在加快。克而瑞地產(chǎn)研究提供的數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，全國300城經(jīng)營性土地共計成交2271幅，比上月增加4.4%，同比則增加13.8%；成交建筑面積總計達(dá)到14782萬平米，環(huán)比3月上漲7.4%，小幅超過去年同期水平；成交單價方面，4月成交樓面價為2689元/平米，同環(huán)比分別增加13.5%和6.9%。

　　4月份土地市場的溢價率保持了自2019年開年以來的上漲趨勢，二線城市的成交回暖帶動了整體市場也有所回暖，4月溢價率相比上月再增4.3個百分點，上升至23.4%；重點城市的流拍情況也有改善，流拍率環(huán)比上月下降了2個百分點。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近房企依然關(guān)注資金鏈的安全， 2019年大部分企業(yè)都更加關(guān)注經(jīng)營風(fēng)險，中型房企在非常明顯的拿地加速過程中，也推動了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，但為了資金安全，房企拿地更加傾向于二線城市。