當前，房地產信托仍是信托業(yè)務重中之重。用益信托數據顯示，截至記者發(fā)稿時，4月份房地產集合信托成立規(guī)模為365.70億元。在信托公司“猛攻”地產投融資業(yè)務的同時，房企發(fā)債也呈現回暖態(tài)勢。業(yè)內人士表示，開發(fā)商各類融資渠道逐步恢復暢通，融資成本明顯下行。在此背景下，大部分開發(fā)商已著手調整融資結構、增設融資工具，減少對非銀金融機構資金依賴。不過，由于以地產“小陽春”為典型的部分領域結構性過熱已引起監(jiān)管層重視，部分開發(fā)商對融資成本和融資難度的預判轉向保守。

房地產信托“獨領風騷”

近期，粵泰集團發(fā)布公告稱，北方信托同意對公司開展約48億元授信業(yè)務，并與公司擬開展全面合作事項達成《全面合作協議》。今年3月6日，正榮地產與平安信托也簽訂了《戰(zhàn)略合作協議》，平安信托將為正榮地產提供200億元授信額度。

上述案例是今年信托公司發(fā)力房地產投融資業(yè)務的一個縮影。據用益信托統(tǒng)計，截至記者發(fā)稿時，4月房地產類集合信托共成立356只，成立規(guī)模為365.70億元，占總規(guī)模的31.70%，位居第一。2019年一季度房地產類集合信托成立規(guī)模為1771.24億元，同比上升27.88%。

用益信托研究員喻智認為，房地產類信托目前仍是信托公司的重要業(yè)務之一，2019年的融資環(huán)境出現好轉跡象，房企的信托融資規(guī)模有擴大跡象。某南方信托公司業(yè)務員李想(化名)向中國證券報記者表示，最近房地產類信托項目確實挺多，信托對房企的融資成本也略微有所下降。

某華北信托公司業(yè)務員王陽(化名)也表示，“地產項目去年至今發(fā)行數量比較多，目前對房企的成本下降了約1%-1.5%”。

房企對現金流預期樂觀

房企債券融資也顯示出回暖跡象。4月9日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，發(fā)行2023年10月份到期的7.5億美元優(yōu)先票據，年利率7.95%，募集款項擬主要用于為公司現有債務再融資。4月8日，融創(chuàng)中國旗下融創(chuàng)房地產集團申請公開發(fā)行公司債券項目獲上交所受理，計劃發(fā)行規(guī)模不超過80億元。同日，中國恒大集團公告稱，擬發(fā)行3筆共20億美元的優(yōu)先票據。除龍頭房企外，中型房企發(fā)債融資步伐也不甘落后。弘陽地產、禹洲地產、新城發(fā)展、首開股份、佳兆業(yè)等房企均在4月發(fā)布了融資信息，具體方式涵蓋了優(yōu)先票據、公司債、企業(yè)債等。

數據顯示，今年一到四月，房地產行業(yè)共發(fā)行債券2500.82億元，去年同期，房地產行業(yè)共發(fā)行債券1893.05億元，同比增長32.11%。同時，房企對未來現金流的預期更為樂觀。中建投信托近期發(fā)布的一份針對房企的調研報告顯示，有35%的受訪人認為二季度資金將更加寬裕，55%的企業(yè)認為現金流將維持當前水平，認為現金流水平將更緊張的僅有10%，與上期調研結果相比進一步樂觀。

中建投信托認為，資金狀況改善的背后是開發(fā)商融資性現金流和經營性現金流的同步好轉，尤其是貨幣政策和金融監(jiān)管的邊際調整極大程度上改善了地產行業(yè)的融資環(huán)境，開發(fā)商各類融資渠道逐步恢復暢通，融資成本明顯下行。經歷本輪嚴調控后，地產行業(yè)的現金管理更加精細化，大部分開發(fā)商已著手調整融資結構、增設融資工具，希望抓住流動性寬松的機遇向資本市場傾斜，減少對非銀金融機構資金依賴。

不過，中建投信托的調研報告也顯示，以地產“小陽春”為典型的部分領域結構性過熱已引起監(jiān)管層重視，導致部分開發(fā)商對融資成本和融資難度的預判轉向保守。但總體來看，開發(fā)商仍認為融資環(huán)境將繼續(xù)維持在相對樂觀的狀態(tài)，盡管對貨幣政策的判斷已趨向謹慎，但短期內信用不會大幅收緊。

信托公司面臨業(yè)務轉型

上述情形顯示，房企融資環(huán)境改善，開始醞釀調整融資結構，減輕對非銀機構資金的依賴。對此，有業(yè)內人士坦言，“這是很正常的現象，非銀成本相對較高，有其他選擇肯定不會選擇非銀”。

對于信托公司而言，未來如何做好房地產類信托項目至關重要。資深信托研究員袁吉偉表示，未來信托公司可以協助房地產商通過資產證券化等方式實現資本市場融資。

中誠信托認為，房地產行業(yè)已告別高速發(fā)展周期，轉為精細運作深入挖掘的發(fā)展階段。房地產信托作為房地產融資的主要渠道，目前通過債權的方式為房地產企業(yè)開發(fā)建設項目以及并購提供融資支持，仍占據房地產信托業(yè)務的主導地位。但是資管新規(guī)對于資管產品投資非標準化債權資產，在限額、期限錯配方面有更為嚴格的限制，未來房地產企業(yè)通過非標準化舉債放大杠桿的路徑會越來越窄。

新的市場形勢和政策環(huán)境下，房企需要新的融資模式以謀求發(fā)展，信托公司則需要加快業(yè)務模式的轉型升級，積極探索新的業(yè)務類型，以滿足房企多元化的融資需求。股權投資、REITS、上下游供應鏈應收賬款融資、商業(yè)地產等新型融資業(yè)務模式，都是值得信托公司努力探索和積極嘗試的新方向。