隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，房企拿地回歸理性，一季度土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩弱的態(tài)勢(shì)，房企為了避險(xiǎn)重回二線城市，三四線城市土地?zé)岫却蠓碌?/p>

　　一季度土地市場(chǎng)供需兩弱

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年第一季度全國(guó)主要地級(jí)市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積2.50億㎡，同比2018年下跌11.8%，同歷史同期相比，土地供應(yīng)規(guī)模處于較低水平。

　　隨著推地節(jié)奏的放緩以及土地市場(chǎng)的冷淡，土地成交下跌顯著。2019年第一季度全國(guó)主要地級(jí)市共成交經(jīng)營(yíng)性用地2.02億㎡，同比去年同期下跌19.15%；成交土地出讓金7717億元，同比下跌15.43%；平均成交溢價(jià)率14.03%，同比下降5.55個(gè)百分點(diǎn)。

　　從各等級(jí)城市來(lái)看，三、四線城市依舊跌幅最大。2019年第一季度土地成交1.00億㎡，同比下跌25.49%，土地出讓金2153億元，同比跌幅超三成；一線城市土地成交771萬(wàn)㎡，同比下跌18.48%，受供應(yīng)結(jié)構(gòu)及成交樓面價(jià)上漲影響，土地出讓金同比上漲4.51%達(dá)到1115億元。二線城市土地成交規(guī)模跌幅最小，土地成交0.94億㎡，同比下跌11.17%，土地出讓金4449億元，同比下跌9.96%。

　　單看三月份的數(shù)據(jù)的話，土地市場(chǎng)還是有所回溫的。受2018年整體市場(chǎng)下行以及春節(jié)因素的影響，土地市場(chǎng)在今年1-2月份持續(xù)萎縮，3月份以來(lái)，二線城市率先回暖。3月，二線城市土地出讓收金1784億元，同比上漲35.98%，成交樓面均價(jià)6111元/㎡，同比大幅上漲52.86%，平均溢價(jià)率24.76%，同比提升11個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)于一季度的土地市場(chǎng)表現(xiàn)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師岳蒙蒙在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，土地市場(chǎng)從2018年尤其是下半年開始就處于下行階段。受2018年下半年土地大規(guī)模流拍影響，今年以來(lái)政府推地節(jié)奏有所放緩，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，各等級(jí)城市的供應(yīng)及成交規(guī)模同環(huán)比也均有所下跌，整體來(lái)看，年后土地市場(chǎng)仍較冷淡。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，一季度全國(guó)土地出讓金額下降主要體現(xiàn)在三四線城市。3月份，一二線土地市場(chǎng)供應(yīng)明顯增長(zhǎng)和市場(chǎng)熱度回升有著直接關(guān)系，以北上為代表的一線城市的二手房，加之二線城市的新房市場(chǎng)，兩者的熱度提升較為明顯，也直接拉動(dòng)了土地市場(chǎng)的升溫。另外部分一線城市2018年土地供應(yīng)目標(biāo)達(dá)成率不甚理想，2019年年初也加快了土地供應(yīng)的節(jié)奏，也在一定程度上推升了土地的成交金額。

　　房企押寶二線城市

　　雖然整體土地市場(chǎng)趨冷，但部分二線城市卻出現(xiàn)了熱點(diǎn)地塊的拼搶。

　　2月22日，蘇州節(jié)后首場(chǎng)土拍，超過(guò)40家房企參拍，最高溢價(jià)41.78%，出讓的6幅地塊中有四幅土地溢價(jià)率在25%以上；3月21日，合肥土拍6地收金124億，參拍房企超過(guò)50家，房企拿地?zé)崆楦邼q，6宗地塊有4宗溢價(jià)率超過(guò)100%。其中，融創(chuàng)以總價(jià)24.04億元摘得濱湖區(qū)BH2018-02號(hào)地塊，折合樓面價(jià)17013元/平米，溢價(jià)率132.65%。

　　在房企投資態(tài)度普遍較為審慎情況下，二線城市成為房企投資拿地的重心。諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，2019年三四線城市土地成交規(guī)模占比減少，一、二線城市占比增加。其中一線城市土地成交規(guī)模占比同比增加1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市土地成交占比同比增加6個(gè)百分點(diǎn)。

　　城市排行榜也顯示出，2019年以來(lái)，房企拿地更加青睞熱點(diǎn)二線城市，三四線城市拿地?zé)岫韧藴p。2019年第一季度，土地成交規(guī)劃建筑面積TOP10城市中前9位均為二線城市，其中天津、成都、杭州等城市成交面積均明顯增長(zhǎng)。

　　對(duì)此，張波表示，從房企側(cè)來(lái)看，不少房企的布局戰(zhàn)略已經(jīng)開始回歸一二線，尤其是熱點(diǎn)二線城市的土地受關(guān)注度正在提升，例如杭州近期一塊地僅用20分鐘即達(dá)到溢價(jià)30%的封頂價(jià)，最終52.03億元的總價(jià)成交。三四線城市受棚改政策逐步推進(jìn)完成影響，雖然市場(chǎng)供應(yīng)量減少幅度有限，但房企的參與熱情正在減少，三四線土地降溫將是2019年的一個(gè)大趨勢(shì)。

　　從一些房企的策略來(lái)看，今年業(yè)績(jī)目標(biāo)明顯開始放緩，在投資拿地方面，企業(yè)的態(tài)度還是以保守、謹(jǐn)慎為主，表示對(duì)于未布局的城市和區(qū)域不會(huì)輕易進(jìn)駐，與前兩年房企大規(guī)模“走出去”的戰(zhàn)略不同，今年很少有房企表示要大肆拓展。

　　融創(chuàng)表示拿地要非常小心；新城控股表示，深耕現(xiàn)有區(qū)域，謹(jǐn)慎進(jìn)入新城市；中駿集團(tuán)表示，地價(jià)高的時(shí)候多合作，地價(jià)低的時(shí)候重權(quán)益，今年要回歸二線。

　　對(duì)此，岳蒙蒙表示，在房地產(chǎn)調(diào)控深入以及融資依然偏緊的情況下，審慎依然是房企拿地的主旋律。隨著三四線城市調(diào)控的強(qiáng)化、棚改貨幣化的收緊，去庫(kù)存任務(wù)的基本完成，三四線市場(chǎng)的熱度隨之減退。都市圈城市以及熱點(diǎn)二線城市匯聚著大量的資源以及強(qiáng)有力的人才吸附，成為房企的投資布局的重點(diǎn)。

　　對(duì)于未來(lái)土地市場(chǎng)，岳蒙蒙預(yù)測(cè)，熱點(diǎn)二線城市憑借其經(jīng)濟(jì)面優(yōu)勢(shì)以及對(duì)于人才的吸引力仍會(huì)是房企布局的重點(diǎn)，土地市場(chǎng)將保持一定的熱度。全年來(lái)看，住房不炒已經(jīng)成為基本基調(diào)，調(diào)控政策進(jìn)一步深入，房企償債壓力仍較大，土地市場(chǎng)全面回溫的可能性不大，仍會(huì)繼續(xù)保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　張波則表示，房企的拿地策略會(huì)更具有明顯的城市群偏好性，無(wú)論是今年炙手可熱的粵港澳大灣區(qū)，還是依然熱度不減的雄安新區(qū)，包括國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的五大城市群都是房企拿地的重點(diǎn)區(qū)域。土地價(jià)格整體走穩(wěn)態(tài)勢(shì)不變，雖然一二線城市的土地吸引力增強(qiáng)，三四線城市的需求減少，但整體來(lái)看，全國(guó)整體的土地價(jià)格仍將保持相對(duì)平穩(wěn)，也將鮮有地王出現(xiàn)。(華夏時(shí)報(bào))