曾經(jīng)的華南五虎之一富力地產(chǎn)(02777.HK)仍未擺脫巨額債務(wù)的重壓。

　　2018年，在萬科、保利、綠地等大型房企收獲滿滿之時，港股上市房企富力地產(chǎn)雖然成功躋身千億房企之列，但其盈利能力相形見絀。去年，其凈利潤為83.71億元，相較2017年的211.86億元下降60.49%。

　　長江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，酒店資產(chǎn)虧損是富力地產(chǎn)利潤下滑的因素之一。“廉價”接盤萬達(dá)77家酒店后，手握89家酒店成為全球五星級酒店霸主的富力地產(chǎn)收獲的是連續(xù)6年虧損，去年虧損更是擴(kuò)大至4.59億元。

　　接近200億攬入萬達(dá)77家酒店不僅加劇了公司虧損，更讓公司債務(wù)大幅飆升至1633億元，較2016年底增加424.47億元。巨額債務(wù)壓頂，財(cái)務(wù)費(fèi)用激增吞噬了大量利潤。去年，其財(cái)務(wù)費(fèi)用為52.12億元，較上年16.73億元增長211.54%。

　　為了支撐運(yùn)營，富力地產(chǎn)拼命融資。去年，在樓市融資收緊背景下，公司歷經(jīng)坎坷通過各種融資工具合計(jì)融資超250億元。

　　毫無疑問，資金吃緊，富力地產(chǎn)只有通過高周轉(zhuǎn)來維持運(yùn)營擺脫風(fēng)險(xiǎn)。今年，公司計(jì)劃推出200個項(xiàng)目，預(yù)計(jì)貨值3000億元。

　　備受關(guān)注的是，富力地產(chǎn)回A之路頗為艱難漫長。2015年至今已經(jīng)排隊(duì)4年，目前仍處于“已反饋”狀態(tài)。

　　邁進(jìn)千億陣營凈利反降六成

　　兩年前與千億失之交臂的富力地產(chǎn)終于了圓了千億夢，只不過，凈利潤與之嚴(yán)重背離。

　　去年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入權(quán)益銷售金額1311億元，同比增長60.3%，為其歷史最高值，確認(rèn)的銷售收入為768.58億元，同比增長29.67%。與之不相匹配的是，凈利潤只有83.71億元，同比下降60.49%。2017年，富力地產(chǎn)銷售收入只有595.48億元，凈利潤達(dá)到213.60億元。

　　富力地產(chǎn)成立于1994年，總部在廣州，其實(shí)控人為李思廉和張力。2005年，富力地產(chǎn)赴港上市，成為首家納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。2007年，富力地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)中排名第四，僅次于萬科、綠地和中海。

　　然而，富力地產(chǎn)已經(jīng)被拋出很遠(yuǎn)。截至目前，A股已有53家房企披露2018年年報(bào)，其中有招商蛇口等4家房企銷售收入超過富力地產(chǎn)，招商蛇口為882.78億元，保利、萬科、綠地分別為1936.27億元、2976.79億元、3510.14億元，均數(shù)倍于富力。凈利潤方面，招商蛇口等四家分別為152.40億元、188.02億元、337.73億元、116.62億元。

　　與自身相比，富力地產(chǎn)雖然實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入快速增長，但盈利能力下滑過猛，60.49%降幅也是其上市以來最大幅度。

　　2005年，富力地產(chǎn)營業(yè)收入和凈利潤為58.57億元、12.64億元，同比增幅為36.81%、132.07%。此后，營業(yè)收入保持中高速增長，至去年，營業(yè)收入13年增長12.12倍。

　　與營業(yè)收入相比，凈利潤波動幅度較大。2007年，凈利潤達(dá)到53.03億元，2009年降至29億元，2013年達(dá)到76.34億元，次年又降至52.21億元。去年，其凈利潤較2005年僅增長5.62倍。

　　今年，富力地產(chǎn)能否如愿實(shí)現(xiàn)1600億元銷售目標(biāo)并帶動利潤大幅攀升，似乎存在較大變數(shù)。

　　令人擔(dān)憂的是，去年10月以來，富力地產(chǎn)頻發(fā)安全事故。去年10月，廣東省梅縣富力城D區(qū)17棟項(xiàng)目發(fā)生事故致1人死亡，今年3月14日，天津富力新城雍景豪庭四期工程發(fā)生高處墜落事故1人死亡。兩起事故施工方均為富力地產(chǎn)旗下子公司廣州天力建筑。

　　此前，富力地產(chǎn)還因子公司違規(guī)銷售、違規(guī)認(rèn)籌、無證施工等頻頻被監(jiān)管部門處罰。

　　199億接盤萬達(dá)酒店連年虧損

　　豪擲199.06億元接盤萬達(dá)77家酒店，富力地產(chǎn)一舉成名，雖然包括其自己在內(nèi)，一致認(rèn)為其撿了個大便宜，但這筆買賣短期內(nèi)似乎壓得富力地產(chǎn)有些喘不過氣來。

　　華中武漢繁華商業(yè)中心漢街中段，萬達(dá)嘉華酒店已經(jīng)更名為富力萬達(dá)嘉華，雖然只是增加了富力二字，但酒店主人不再是萬達(dá)，而是富力。這，源于2017年7月一筆世紀(jì)之交。

　　當(dāng)時，急于處置酒店資產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)重構(gòu)轉(zhuǎn)型的萬達(dá)，原本以335.95億元價格將包括上述萬達(dá)嘉華酒店在內(nèi)的76家酒店賣給融創(chuàng)?？墒?，在新聞發(fā)布會之時，交易突變，富力地產(chǎn)僅以199.06億元就拿下了萬達(dá)77家酒店。市場驚訝李思廉“撿了王健林大便宜”。

　　就在李思廉自認(rèn)是大贏家之時，富力地產(chǎn)的壓力悄然降臨。

　　富力地產(chǎn)早在2004年就開始投資建設(shè)高端酒店，截至目前，已在全球開業(yè)和在建的高級酒店有24家，加上萬達(dá)的77家，合計(jì)達(dá)101家，開業(yè)運(yùn)營的89家。因此，富力地產(chǎn)躍升為全球五星級酒店霸主。

　　然而，這些酒店不僅未給酒店貢獻(xiàn)可觀利潤，反而成了其凈利潤的拖累。數(shù)據(jù)顯示，2013年至2018年的5年，富力地產(chǎn)酒店運(yùn)營分別虧損2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元、4.59億元。去年是全面接掌萬達(dá)酒店首年，虧損額急劇擴(kuò)大。

　　不僅僅是經(jīng)營虧損，高達(dá)199億元的收購也使得富力地產(chǎn)債務(wù)急劇增長，償債壓力陡升。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2016年，公司長期借款為871.70億元，短期借款106.31億元，長期借貸之即期部份230.51億元，合計(jì)為1208.52億元。2017年，長期借款猛增至1138.29億元，加上短期債務(wù)合計(jì)為1422.43億元，較上年增長213.91億元。而在去年底，長短期債務(wù)合計(jì)為1632.99億元，較2016年底增長424.47億元，增幅為35.12%。至去年底，公司凈負(fù)債率達(dá)184.07%，較上年169.55%增長14.52個百分點(diǎn)。

　　債務(wù)大幅攀升帶來的是吞噬凈利潤的財(cái)務(wù)費(fèi)用。去年，富力地產(chǎn)財(cái)務(wù)費(fèi)用為52.12億元，較上年16.73億元大增211.54%。

　　返A(chǔ)之路坎坷，4年仍在“已反饋”

　　酒店虧損、償債壓力大，富力地產(chǎn)回歸A股至今仍無實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

　　去年，富力地產(chǎn)在拼命融資抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在樓市融資收緊情況下，其融資之路也不是很順。去年2月，公司取消發(fā)行10億元中期票據(jù)，5月取消10億元超短融發(fā)行計(jì)劃、中止非公開發(fā)行額度為60億元的2018年住房租賃專項(xiàng)公司債券，到8月，宣告終止發(fā)行這筆專項(xiàng)公司債。

　　盡管如此，公司還是通過各種途徑融資超250億元。Wind數(shù)據(jù)顯示，去年，公司發(fā)行17.5億美元優(yōu)先票據(jù)、71.7億元超短期融資券、32.5億元境內(nèi)非公開公司債券及40億元境內(nèi)公開公司債券。

　　從償債能力看，截至去年底，公司資產(chǎn)負(fù)債率80.92%，較上年底的78.23%上升2.69個百分點(diǎn)。公司短期債務(wù)為523.5億元，貨幣資金為347.07億元，其中受限資金149.24億元，仍存在較大壓力。

　　近年來，富力地產(chǎn)加大融資力度。截至目前，已發(fā)債70.20億元，票面利率為7%，發(fā)行超短期融資券48億元。此外，公司還準(zhǔn)備發(fā)行新H股，融資方案已提請證監(jiān)會批準(zhǔn)。

　　值得一提的是，盡管富力地產(chǎn)償債承壓，但是，其去年基本上沒怎么拿地。去年，富力地產(chǎn)共收購61塊地，土地儲備為371億元，建筑面積為1405萬平方米。2017年，其土地儲備為584億元。在今年1600億元銷售目標(biāo)下，如果不繼續(xù)拿地，今年之后將無地可供開發(fā)。為此，公司預(yù)計(jì)，今年將拿出400億元用于收儲土地。

　　其實(shí)，一直以來，富力地產(chǎn)在籌劃拓寬融資渠道。早在2015年，公司就籌劃回歸A股，并于當(dāng)年9月25日向證監(jiān)會遞交了A股上市申請，當(dāng)年11月13日進(jìn)行了預(yù)披露。

　　此次IPO，富力地產(chǎn)同時向上交所、深交所申請。根據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)披露，截至今年3月21日，深交所處于“已受理”狀態(tài)，上交所處于“已反饋”狀態(tài)，是否參加抽查抽簽或現(xiàn)場檢查顯示為“是”。

　　對于富力地產(chǎn)A股IPO，一投行人士向長江商報(bào)記者表示，近年來，A股市場對房企上市要求相對嚴(yán)格，富力地產(chǎn)何時能如愿，是否有足夠耐心，還很難判斷。