近期，深圳樓市成交上升，走出一波“小陽春”行情。數(shù)據(jù)顯示，深圳全市住宅成交量已連續(xù)5周環(huán)比上升。中國(guó)證券報(bào)記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，此輪行情由剛需購(gòu)房者主導(dǎo)，一些原本觀望猶豫的首次置業(yè)者及有換房需求的客戶紛紛出手。同時(shí)，房貸利率下調(diào)也是主要影響因素之一。業(yè)內(nèi)人士指出，從當(dāng)前市場(chǎng)交易情況來看，“房住不炒”逐步落實(shí)。如果宏觀環(huán)境沒有出現(xiàn)較大變動(dòng)，房地產(chǎn)交易的量?jī)r(jià)均不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，那么房地產(chǎn)之前過度承載的金融屬性將逐漸消退，從而進(jìn)一步理性發(fā)展。

　　走出“小陽春”行情

　　近日，中國(guó)證券報(bào)記者隨房地產(chǎn)中介前往深圳龍崗區(qū)一處新樓盤看房。坐在轎車前排的中介張磊(化名)正在跟朋友約試駕。他打算入手一輛二手奔馳轎車，售價(jià)20萬元左右，這正好是他3月份賺到的傭金。“要是能這樣做一年，連房子都解決了。”張磊說。

　　房地產(chǎn)中介對(duì)樓市有敏銳的感知。深圳某大型房地產(chǎn)中介代理人洪晴(化名)表示：“最近樓市成交走出‘小陽春’行情，很多店面3月份業(yè)績(jī)已突破百萬元。”據(jù)她介紹，其所在中介公司的每個(gè)店面大概都有十幾名銷售人員，她所在門店業(yè)績(jī)排名第一的銷售人員3月份銷售傭金入賬13.58萬元。

　　房地產(chǎn)中介收入提升只是深圳樓市回暖的一個(gè)縮影。如果只考慮二手房市場(chǎng)，根據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近3周深圳二手房成交量分別為992套、1129套、1346套。

　　Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳住宅成交量連續(xù)5周環(huán)比上升。具體而言，2019年第8、第9、第10、第11、第12周全市住宅成交套數(shù)分別為1407套、1534套、1614套、1835套、2052套，環(huán)比分別增長(zhǎng)93.80%、9.03%、5.22%、13.69%、11.83%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，近期深圳樓市的特點(diǎn)，一是置業(yè)者買房決策時(shí)間變短，放盤久的房源開始成交；二是買賣雙方齊入市，單周新增客源、新增房源、帶看量均環(huán)比上升。

　　深圳鏈家研究院院長(zhǎng)肖小平稱，從成交量來看，當(dāng)前與去年四季度相比有所回暖，月均成交量達(dá)到6000-8000套，但還談不上火爆。從價(jià)格來看，當(dāng)前成交價(jià)水平只是止跌，并沒有大幅上升。

　　剛需人群主導(dǎo)市場(chǎng)

　　肖小平認(rèn)為，房貸利率下調(diào)，縮短了購(gòu)房者的決策周期。

　　截至3月14日，深圳地區(qū)包括6家國(guó)有大行在內(nèi)的多家銀行首套房貸利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮5%，二套房貸款利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮10%。

　　中國(guó)證券報(bào)記者多方采訪發(fā)現(xiàn)，此輪行情的主導(dǎo)方是剛需購(gòu)房者。“這段時(shí)間買房的主力是剛需人群，包括首次置業(yè)及有換房需求的。”洪晴表示，“不少買房客戶是外地來深圳工作的年輕人，家里很支持。”

　　剛需客進(jìn)場(chǎng)的同時(shí)，投資客熱情不再或逐漸退出市場(chǎng)。中國(guó)證券報(bào)記者近日隨洪晴赴深圳龍崗區(qū)一處公寓新盤，發(fā)現(xiàn)售樓處來看房的只有一組客戶。據(jù)洪晴介紹，該樓盤去年開盤，但到目前還沒售罄。“公寓類樓盤的買家以投資客居多，但去年深圳實(shí)施新政以后，公寓5年限售，相當(dāng)于資金放在里面5年都動(dòng)不了，加上首付要交五成，投資客投資公寓的意愿降低了不少。”

　　“最近市場(chǎng)交易反彈是前段時(shí)間市場(chǎng)壓抑的需求釋放所致。另外，銀行貸款等政策配套到位，也帶來很多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使得購(gòu)房者積極入市。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　預(yù)計(jì)以穩(wěn)為主

　　一位不愿具名的房地產(chǎn)分析師指出，從當(dāng)前市場(chǎng)交易情況來看，“房住不炒”正逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。如果宏觀環(huán)境沒有出現(xiàn)較大變動(dòng)，那么房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，將以穩(wěn)為主。在這樣的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)之前過度承載的金融屬性也會(huì)逐漸消退，轉(zhuǎn)向理性發(fā)展。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，一般而言，由購(gòu)房需求或換房需求引發(fā)的行情具有可持續(xù)性，因此，價(jià)格方面后續(xù)可能會(huì)有小幅反彈。

　　對(duì)于樓市的未來走勢(shì)，肖小平表示，整體而言，今年市場(chǎng)會(huì)比較穩(wěn)定。因?yàn)榉€(wěn)房?jī)r(jià)一直是政策調(diào)控的目標(biāo)，相關(guān)部門在調(diào)控手段及調(diào)控措施上也非常豐富，當(dāng)市場(chǎng)比較低迷時(shí)政策會(huì)有所松動(dòng)，出現(xiàn)過熱勢(shì)頭時(shí)則有相應(yīng)政策抑制。