近年來，隨著住建部門加大力度整治房地產(chǎn)市場亂象，市場違規(guī)銷售行為已大有改觀。但人民網(wǎng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商仍存在變相違規(guī)銷售、曲線逃避監(jiān)管等問題。

　　尤其時值北京商辦限購政策實(shí)施2周年，部分商辦項(xiàng)目仍通過代辦空殼公司、提前注冊公司資質(zhì)后將法人變更為購房客、與不具資質(zhì)消費(fèi)者草簽合同等方式“走樣”賣房，違背調(diào)控初衷，使購房人面臨鏈?zhǔn)斤L(fēng)險。

　　社保未滿卻先草簽合同

　　近日，記者以購房人身份走進(jìn)位于通州區(qū)濱河中路與通胡大街交叉口的某項(xiàng)目售樓處，銷售人員介紹其主力戶型是77-111平方米的精裝兩居及三居商務(wù)型公寓，可以以符合北京購房資質(zhì)的個人名義購買，且首付50%即可。銷售人員還表示：“買我們項(xiàng)目的，多數(shù)是用來投資，看好通州未來的發(fā)展。”

　　該項(xiàng)目正在建設(shè)中。(人民網(wǎng)孔海麗 攝)

　　但當(dāng)記者問到，在本市連續(xù)繳納社保未滿5年如何處理時，銷售人員給出了這樣的回答：“如果只差一年社保了，可以先草簽購房協(xié)議，您正常交款，等社保夠了以后再網(wǎng)簽，我們之前有部分客戶都是這么做的。”

　　對于此類行為，北京市住建委工作人員在與記者的通話中表示：“我們只認(rèn)可符合相關(guān)要求的交易，這樣操作，購房人需要承擔(dān)的風(fēng)險較大，應(yīng)審慎辨別。”

　　北京隆安律師事務(wù)所房產(chǎn)律師馬玉珍律師分析認(rèn)為，這樣的操作對于購房人來說風(fēng)險較高，在房屋正式交易之前，繳納的購房款無法真正鎖定房源，十分考驗(yàn)開發(fā)商信用。而且一旦履約失敗，雙方草簽合同對于違約的限定如果不夠詳細(xì)，或開發(fā)商返還資金不順暢，容易造成房屋與資金的雙向損失。

　　就此類打政策擦邊球的做法，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池也表示，開發(fā)商規(guī)避限購政策，擾亂了市場秩序，加大了房地產(chǎn)市場風(fēng)險，為一些投機(jī)者提供了機(jī)會，不利于“房住不炒”定位的實(shí)現(xiàn)，也不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　未獲預(yù)售證變相售賣導(dǎo)致交房難題

　　百萬購房款交出去4年，北京市石景山區(qū)京西景園項(xiàng)目的80多家底商業(yè)主，依然在開發(fā)商的“變相無證銷售”迷局中兩手空空，其中，關(guān)于雙方簽訂的《定制開發(fā)協(xié)議》，責(zé)任認(rèn)定引起了爭議。

　　公開信息顯示，京西景園的項(xiàng)目開發(fā)公司為北京京西景榮置業(yè)有限公司，該公司為綠地集團(tuán)絕對控股子公司。

　　“2015年5月起，我們每家都陸續(xù)交了一二百萬的購房款，當(dāng)時銷售人員承諾2015年底交房，4年過去了，還是拿不到房子。”京西景園業(yè)主林巧巧和她的“準(zhǔn)鄰居”們告訴記者，他們從銷售人員及北京住建委備案信息等渠道得知，這些底商并沒有拿到預(yù)售證，房子建成以后也沒有辦理不動產(chǎn)權(quán)證，導(dǎo)致無法網(wǎng)簽交房。

　　尚未交付的京西景園底商。(人民網(wǎng)孔海麗 攝)

　　人民網(wǎng)記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前京西景園的兩限房都已經(jīng)交付給住戶，但項(xiàng)目售出的底商卻在空置中。石景山區(qū)住建委工作人員在電話中確認(rèn)，京西景園的底商不具備銷售許可，目前為現(xiàn)房狀態(tài)，如果要移交，需先辦理不動產(chǎn)權(quán)證，再申請現(xiàn)房銷售備案。

　　對此，綠地集團(tuán)京津冀事業(yè)部回復(fù)記者稱，該項(xiàng)目2015年以定制開發(fā)形式出售底商，于2017年9月13日完成竣工備案，商業(yè)預(yù)計交付時間為2017年11月30日，但由于2017年9月1日政府出臺保障房項(xiàng)目商業(yè)新政，故需完成配套移交后方可進(jìn)行后續(xù)流程：實(shí)測備案-實(shí)預(yù)測對應(yīng)-竣工調(diào)整-地價款核實(shí)函-權(quán)籍調(diào)查-大產(chǎn)證-轉(zhuǎn)現(xiàn)-小產(chǎn)證等一系列手續(xù)，項(xiàng)目配套用房較多，手續(xù)繁瑣復(fù)雜，移交手續(xù)進(jìn)展較慢，對轉(zhuǎn)現(xiàn)及交房產(chǎn)生較嚴(yán)重影響。目前已辦理至權(quán)籍調(diào)查階段。

　　同樣以定制開發(fā)形式銷售未獲取預(yù)售證商辦物業(yè)的情況，發(fā)生在距離京西景園8公里外的綠地環(huán)球文化金融城項(xiàng)目，該項(xiàng)目同為北京京西景榮置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。

　　購房人甄成安向記者展示了90多戶維權(quán)業(yè)主的部分《定制開發(fā)協(xié)議》，協(xié)議顯示簽訂時間為2015年7月，但北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，綠地環(huán)球文化金融城項(xiàng)目獲取預(yù)售許可證均為2015年11月及之后，且甄成安2016年7月購買的3號樓地下商業(yè)，并不在預(yù)售之列。

　　部分購房人與北京京西景榮置業(yè)有限公司簽訂的《定制開發(fā)協(xié)議》。(購房人供圖)

　　住建委相關(guān)工作人員也確認(rèn)了業(yè)主們維權(quán)的房屋在交款之時并未獲得預(yù)售證。綠地方面則在回應(yīng)中表示，與購房人簽訂的《定制開發(fā)協(xié)議》不作為銷售依據(jù)。

　　協(xié)議內(nèi)容顯示，購房人向開發(fā)商交納相應(yīng)的保證金，該部分款項(xiàng)后期將轉(zhuǎn)化為房款金額，每份定制開發(fā)協(xié)議均約定了房屋交付時間。上述2015年7月簽訂的協(xié)議，約定房屋交付時間為2017年6月30日。

　　對于違規(guī)銷售行為的界定，住建部2010年發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》指出，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動。

　　2018年6月，住建部協(xié)同七部委再次強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可前，以認(rèn)購、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號、售卡等方式向購房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠意金等費(fèi)用屬于違法違規(guī)行為。

　　馬玉珍分析指出：“《定制開發(fā)協(xié)議》是開發(fā)商為了規(guī)避沒有取得預(yù)售許可證售房而導(dǎo)致合同無效的一種新銷售手段，屬于打了法律的擦邊球。”他表示，協(xié)議內(nèi)容雖然繞開了預(yù)售許可的相關(guān)規(guī)定，但的確是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，是一種預(yù)約合同。

　　他進(jìn)一步指出，如果糾紛房屋不具備房屋過戶的履行條件，業(yè)主可以根據(jù)合同條款解除該《定制開發(fā)協(xié)議》，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果違約金低于實(shí)際損失的，可以要求增加違約金數(shù)額(開發(fā)商對于無法過戶知情，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任)。

　　馬玉珍提醒消費(fèi)者，購房時一定要看項(xiàng)目是否五證齊全，項(xiàng)目立項(xiàng)是否一致，研判開發(fā)商的資質(zhì)，信譽(yù)，口碑，防風(fēng)險能力等。同時要關(guān)注國家出臺的有關(guān)政策，切勿片面聽信銷售人員的花言巧語。

　　“同時還要詳細(xì)查看合同條款，甄別是否存在變相規(guī)避法律的銷售模式和條款。不簽訂正規(guī)銷售合同就不要大筆交款，否則面臨的違約情況將是復(fù)雜高風(fēng)險的。”馬玉珍表示。

　　代辦公司規(guī)避購房資質(zhì)問題

　　2017年3月26日，北京市出臺的商辦項(xiàng)目新政禁止在建在售商辦項(xiàng)目出售給個人。此次限購政策強(qiáng)化了商辦項(xiàng)目的辦公屬性，嚴(yán)控購買資格，使得北京商辦市場熱度迅速冷卻，投資屬性弱化。

　　不過，一些在售商辦項(xiàng)目仍以“打擦邊球”的方式規(guī)避監(jiān)管，市場上出現(xiàn)了開發(fā)商代辦公司資質(zhì)的做法，部分項(xiàng)目甚至提前注冊好一批公司，最終通過變更法定代表人，為購房人避開限購要求。

　　“好多客戶都是通過注冊新公司獲得購房資格的，我們采發(fā)部門有專門負(fù)責(zé)這個事情的團(tuán)隊(duì)，費(fèi)用在1萬元左右。”綠地環(huán)球文化金融城售樓處銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目尚未售出的房源可以接受分期，首付50%以后，剩余房款在1年內(nèi)交齊即可。

　　實(shí)際上，這種操作方式在限購之后的北京商辦市場多有發(fā)生。通州富力運(yùn)河十號、華僑城世界僑商中心、朝北8080等項(xiàng)目，均在記者早些時候的走訪中承諾有辦理公司資質(zhì)的渠道推薦：“代辦公司與開發(fā)商多個項(xiàng)目存在合作關(guān)系，注冊公司大約需要20天左右。”

　　房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)居理新房的多位購房咨詢師則告訴記者，現(xiàn)在仍有商辦房在售的開發(fā)商，普遍都有辦理公司資質(zhì)的渠道。

　　一位咨詢師還給記者算了一筆賬，以公司身份購買商辦房的維護(hù)成本包括：每年都需要繳納3600元的稅務(wù)申報款、總房款0.84%的房產(chǎn)稅和土地使用稅、最低額度為3500元*12*1.7%的殘疾人就業(yè)保障金。若將其轉(zhuǎn)手出售，還需繳納房款增值部分6%的增值稅、公司市值差額20%的個人所得稅。以一套200萬元的商辦房為例，若5年后區(qū)域指導(dǎo)價為300萬元，持有與轉(zhuǎn)讓需要付出的成本為36.27萬元。

　　另一種規(guī)避限購的手段則是變更提前注冊好的公司法定代表人。記者以購房者身份向居理新房咨詢師問及房山區(qū)首開熙悅灣購房事宜時，對方表示“像首開熙悅灣這個項(xiàng)目，他們已經(jīng)幫您把公司辦理好了，每套房子掛在不同的公司名下，通過對公司進(jìn)行法定代表人變更，對應(yīng)的房子也將歸入購房人名下。”隨后，首開熙悅灣售樓處的銷售人員也向記者證實(shí)了這一說法。

　　對此，記者致電負(fù)責(zé)熙悅灣項(xiàng)目銷售的首開仁信房山公司相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱熙悅灣項(xiàng)目的銷售網(wǎng)簽工作已經(jīng)完成，項(xiàng)目目前存在的銷售行為與首開股份無關(guān)，此前曾有非首開人員打著首開的名義違規(guī)賣熙悅灣房子。

　　不過，上述居理新房咨詢師及售樓處銷售人員均向記者表示，從他們的渠道購買熙悅灣房子是必須要與首開簽合同的。

　　北京京潤律師事務(wù)所主任張志同提醒，以企業(yè)資格購買、持有和轉(zhuǎn)讓商辦物業(yè)，需要承擔(dān)顯著高于個人購買時需要承擔(dān)的稅費(fèi)成本，而且轉(zhuǎn)讓商辦物業(yè)也需保證對方具有公司資質(zhì)，導(dǎo)致出售難題，購房人要注意算總賬。

　　北京市一家大型房企營銷經(jīng)理向記者表示，“此類做法的風(fēng)險還在于政府是否會對購房人的企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行核準(zhǔn)和長期監(jiān)管，畢竟商辦項(xiàng)目商業(yè)屬性的紅線不可逾越。”(文中涉及業(yè)主均為化名）