含著金湯匙出生的招商蛇口，走到了它的不惑之年，這一年大概率要在轉(zhuǎn)型的起伏中度過了。

　　資料顯示，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(下稱招商蛇口)，最初創(chuàng)立于1979年，是招商局集團旗下城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)。2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)實現(xiàn)重組上市，重組上市后，招商蛇口開始謀求轉(zhuǎn)型。不過從最新公布的年報數(shù)據(jù)來看，實現(xiàn)業(yè)務(wù)營收比重調(diào)整的目標(biāo)，招商蛇口還有很長的路要走。

　　吸收合并招商地產(chǎn)

　　招商地產(chǎn)的前身是蛇口工業(yè)區(qū)建設(shè)指揮部房地產(chǎn)科，是央企招商局集團三大核心產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)板塊的旗艦公司，曾與保利、萬科、金地并稱為股市四大代表性地產(chǎn)龍頭股。

　　不過在行業(yè)規(guī)?；偁幖觿〉哪甏?，招商地產(chǎn)卻因穩(wěn)健風(fēng)格而漸漸掉隊，其發(fā)展頹勢始于2009年。這一年，“招保萬金”中的萬科銷售金額為643億元，而招商地產(chǎn)僅為205億元，不足前者年銷售額的三成。2010年，差距繼續(xù)擴大，當(dāng)萬科以1081.6億元銷售成績攻破千億大關(guān)時，招商地產(chǎn)僅在146.25億元的階段徘徊。

　　申萬宏源研報曾指出，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，行業(yè)集中度的上升是長期邏輯，“大者恒大”在弱市下會更明顯。

　　2015年年底，招商蛇口工業(yè)區(qū)吸收合并招商地產(chǎn)，以招商蛇口重組上市。上市后，招商蛇口一改頹勢加快擴張步伐，并在2017年沖進(jìn)“千億”俱樂部。

　　重組上市后，招商蛇口開始謀求轉(zhuǎn)型，并提出新的發(fā)展戰(zhàn)略——“前港、中區(qū)、后城”，分別對應(yīng)三大業(yè)務(wù)板塊：郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營及社區(qū)開發(fā)與運營。招商蛇口希望借此成為一家城市及園區(qū)綜合開發(fā)及運營服務(wù)商，而不僅僅是地產(chǎn)商。

　　擁抱三四線市場

　　招商蛇口轉(zhuǎn)型的重點在于三大業(yè)務(wù)板塊的比重調(diào)整， 招商蛇口總經(jīng)理許永軍自2015年走馬上任后便不斷向外界傳遞轉(zhuǎn)型信號——“招商蛇口已經(jīng)不僅僅局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)，園區(qū)和郵輪的業(yè)務(wù)比重在漸漸上升，三大業(yè)務(wù)會均衡發(fā)展”。

　　從房地產(chǎn)板塊來看，按照許永軍的設(shè)想，招商蛇口“不僅僅局限于地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，隨后幾年間將把房地產(chǎn)收入從85%左右降到60%。

　　然而，在2017年的網(wǎng)上年度業(yè)績交流會上，許永軍卻表示：“2017年公司發(fā)展方面一項很重要的工作就是要做并購，退出房地產(chǎn)的央企和地方國企是我們重點關(guān)注的對象。”

　　此后，招商蛇口拿地擴張進(jìn)一步提速。2017年，招商蛇口在全國獲取土地資源計容建筑面積1023萬平方米，并成立了專門的并購小組以及央企資源整合小組。不過前述土地多位于一線、核心二線及周邊城市，其計容建筑面積為1023萬平方米，權(quán)益面積為594萬平方米。

　　進(jìn)入2018年，招商蛇口拿地依舊迅猛，全年拿地80宗，土儲計容面積達(dá)1357萬平方米，其中權(quán)益面積為738萬平方米；同時，招商蛇口也相繼收購了東風(fēng)汽車下屬公司東風(fēng)房地產(chǎn)80%的股權(quán)以及浙江潤和房產(chǎn)集團有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

　　值得注意的是，其通過拿地新進(jìn)入福州、南昌、湛江、徐州、溫州、宜昌等城市，較之前聚焦、深耕一二線城市的戰(zhàn)略有所下沉。對于房企布局三四線市場的重要性，新城控股高級副總裁歐陽捷曾表示，“房企需要規(guī)模，就不能固守一二線城市，放棄三四線城市意味著放棄業(yè)績增長”。

　　在上漲行情時，許永軍固守一二線城市的戰(zhàn)略布局，使招商蛇口錯失了三四線市場的早期紅利。為了盡可能彌補誤判行情導(dǎo)致的市場損失，招商蛇口加大三四線市場的土儲規(guī)模。不過伴隨棚改貨幣化政策調(diào)整和三四線樓市降溫，招商蛇口的此次布局能否達(dá)成預(yù)期目標(biāo)?

　　野村證券陸挺團隊在近期的研報中提出，考慮到今年棚改目標(biāo)或?qū)⒙缘陀谌ツ辏B加抵押補充貸款支持政策的縮減，三四線城市樓市或?qū)⒚媾R壓力。戴德梁行北中國區(qū)研究主管魏東也在接受媒體采訪時表示，絕大多數(shù)三四線城市呈現(xiàn)人口凈流出狀態(tài)，其房價沒有人口、經(jīng)濟的支撐，盲目投資可能會使企業(yè)面臨風(fēng)險。

　　園區(qū)、郵輪業(yè)務(wù)，營收難言理想

　　一方面，招商蛇口調(diào)整拿地策略并下調(diào)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的營收比重，另一方面，招商蛇口也在提高園區(qū)開發(fā)和郵輪產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)比重。

　　此前許永軍曾設(shè)想，招商蛇口要在2018-2020年之間，把房地產(chǎn)收入從85%左右降到60%，園區(qū)比重從目前的15%提升到30%- 40%，郵輪產(chǎn)業(yè)從輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的角度出發(fā)，收入持續(xù)增長。不過從最新年報數(shù)據(jù)來看，距離實現(xiàn)業(yè)務(wù)營收比重調(diào)整目標(biāo)，招商蛇口還有很長的路要走。

　　招商蛇口2018年年報顯示，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)仍然是其收入的主要來源。具體來看，房地產(chǎn)、園區(qū)和郵輪產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入分別為786.89億元、90.18億元、5.69億元，占總營收比重分別為89.14%、10.22%、0.65%。此外，郵輪產(chǎn)業(yè)未如預(yù)期般實現(xiàn)收入持續(xù)增長，其營收增長較2017年下降了4.31個百分點。

　　與園區(qū)和郵輪板塊的慘淡收益形成鮮明對比的，是招商蛇口動輒百億元的資金投入。以郵輪板塊為例，2017年，許永軍曾透露計劃投入30億美元(約合人民幣250億元)找廠家制造或通過收并購方式持有郵輪。

　　然而參考中國郵輪市場的發(fā)展現(xiàn)狀，情形似乎并不樂觀。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，中國郵輪行業(yè)2018年接待郵輪量和郵輪旅客量雙雙下滑，為國內(nèi)郵輪市場自2006年以來出入境旅客人數(shù)首次下降。

　　此外，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)開發(fā)的進(jìn)度也存在問題。招商蛇口年報經(jīng)營風(fēng)險提示一欄中提出，產(chǎn)業(yè)新城資源的獲取不會一蹴而就，涉及的規(guī)模大，合作方式復(fù)雜，需有一定的談判周期。公司在各地簽約的產(chǎn)業(yè)新城項目，由于土地面積較大、方案溝通費時，目前正就下一步規(guī)劃建設(shè)開發(fā)與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行協(xié)商談判與方案制定，項目開發(fā)建設(shè)的時間存在不確定性。

　　業(yè)務(wù)板塊比重的調(diào)整對企業(yè)來說意味著戰(zhàn)略重心的再平衡，站在三大業(yè)務(wù)板塊深度調(diào)整的當(dāng)下，轉(zhuǎn)型的每一步都在考驗招商蛇口的審慎決策與靈活應(yīng)對。在業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的道路上，招商蛇口需要尋找到合適的平衡點。