【民生調(diào)查局】

編者按：

這里是民生調(diào)查局，見(jiàn)人所未見(jiàn)，調(diào)查民生之變。關(guān)注你想關(guān)注的、你沒(méi)關(guān)注的，調(diào)查你想看的、未看到的。

中新網(wǎng)客戶(hù)端北京3月19日電 題：【民生調(diào)查局】138萬(wàn)！北京一個(gè)停車(chē)位=地方兩套房

作者 張旭

138萬(wàn)元。這是北京某小區(qū)一個(gè)停車(chē)位日前在網(wǎng)上拍出的成交價(jià)格。

北京東四環(huán)某小區(qū)一車(chē)位以138萬(wàn)元成交。

網(wǎng)友紛紛表示：“以為是北京一套138萬(wàn)的房子，結(jié)果只是個(gè)停車(chē)位，打擾了。”“138萬(wàn)，在我們這里可以買(mǎi)兩套房了。”

現(xiàn)實(shí)中，138萬(wàn)已經(jīng)不是新紀(jì)錄，北京已有小區(qū)停車(chē)位賣(mài)出了逾200萬(wàn)的價(jià)格。

“138萬(wàn)很正常”

這場(chǎng)在阿里拍賣(mài)上拍賣(mài)標(biāo)的物是北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)百子灣某小區(qū)的一個(gè)產(chǎn)權(quán)停車(chē)位，經(jīng)過(guò)5名競(jìng)價(jià)者101次舉牌，最終以138萬(wàn)元的價(jià)格成交。

就這一成交價(jià)，網(wǎng)友調(diào)侃在一些地方可買(mǎi)兩套房并不是沒(méi)有道理。

1-2月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積14102萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售額12803億元，以此計(jì)算，全國(guó)商品房成交均價(jià)為每平米9079元。138萬(wàn)元可在很多省會(huì)城市買(mǎi)一套100多平米商品房，而在四線(xiàn)、五線(xiàn)城市可買(mǎi)兩套房。

不過(guò)，盡管138萬(wàn)元的價(jià)格創(chuàng)下了這一片區(qū)停車(chē)位成交價(jià)新記錄，但附近居民對(duì)此并不感到意外。

記者實(shí)地探訪時(shí)，有附近居民表示，“這里是高端小區(qū)，一平米12萬(wàn)，復(fù)式結(jié)構(gòu)284平米起步，一百萬(wàn)的停車(chē)位不是事。”“家家戶(hù)戶(hù)標(biāo)配至少兩輛車(chē)，這邊的停車(chē)位配比是1：1，里外都停滿(mǎn)也不太夠。”

記者也發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)周邊的所有路邊停車(chē)位均已停滿(mǎn)汽車(chē)，從車(chē)庫(kù)出入以及路邊停放情況來(lái)看，豪華車(chē)型占多數(shù)，包括GMC保姆車(chē)以及保時(shí)捷、瑪莎拉蒂等，車(chē)型身價(jià)多在百萬(wàn)以上。

小區(qū)業(yè)主林先生對(duì)記者表示，“小區(qū)早期停車(chē)位報(bào)價(jià)52萬(wàn)元左右，最近的成交價(jià)已經(jīng)漲到120萬(wàn)了。”

記者發(fā)現(xiàn)，如林先生所言，在上述拍賣(mài)的停車(chē)位旁邊，一個(gè)同樣大小的停車(chē)位成交價(jià)也達(dá)到136萬(wàn)元。

對(duì)于小區(qū)未來(lái)停車(chē)位價(jià)格走勢(shì)，林先生認(rèn)為還會(huì)進(jìn)一步走高。“畢竟停車(chē)位數(shù)量是有限的，賣(mài)到138萬(wàn)也正常，將來(lái)可能還要漲。”

價(jià)格持續(xù)上漲

在北京，停車(chē)位成交價(jià)折合成每平米的價(jià)格后，比肩所在小區(qū)每平米房?jī)r(jià)的現(xiàn)象不只是在上述小區(qū)，百萬(wàn)元以上的停車(chē)位成為越來(lái)越普遍現(xiàn)象。

記者從一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲悉，中關(guān)村附近百萬(wàn)元停車(chē)位也為數(shù)不少，豪華小區(qū)成為停車(chē)位的價(jià)格高地。

他說(shuō)，“房?jī)r(jià)每平米14萬(wàn)元的萬(wàn)柳書(shū)院停車(chē)位成交價(jià)已突破200萬(wàn)元。”這個(gè)價(jià)格可在廣西首府城市南寧購(gòu)買(mǎi)兩套90平米的普通住宅，房天下數(shù)據(jù)顯示，2月份南寧商品房每平米均價(jià)11216元。

即使不考慮這些為數(shù)不多的每平米直逼房?jī)r(jià)均價(jià)的百萬(wàn)元停車(chē)位，隨著汽車(chē)保有量的增加，北京的停車(chē)位價(jià)格也在水漲船高。

家住北京東二環(huán)的張先生2005年覺(jué)得停車(chē)位售價(jià)10萬(wàn)太貴沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)，如今發(fā)現(xiàn)停車(chē)位不但漲到50萬(wàn)元，而且還要等業(yè)主賣(mài)房不賣(mài)停車(chē)位才有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)。“放車(chē)的地方比車(chē)都貴了，而且想花錢(qián)都沒(méi)機(jī)會(huì)。”

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年、2017年、2018年(截至10月14日)北京市停車(chē)位/車(chē)庫(kù)的每平米的成交均價(jià)分別為5762元、5995元、5897元、5989元，平均一個(gè)停車(chē)位的價(jià)格約為21.61萬(wàn)元、22.73萬(wàn)元、22.47萬(wàn)元、22.95萬(wàn)元。

一個(gè)有趣現(xiàn)象是，2017年以來(lái)，停車(chē)位價(jià)格在漲，北京的房?jī)r(jià)卻降了。2017年3月至4月，多數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)創(chuàng)下歷史新高，隨后在嚴(yán)厲調(diào)控下開(kāi)始降溫。貝殼研究院一份報(bào)告顯示，2019年2月，北京二手房均價(jià)為每平米59898元，較2017年3月的高點(diǎn)下跌11.3%。

為何會(huì)漲價(jià)？

供給不足是停車(chē)位價(jià)格走高的一個(gè)重要原因。1994年，北京市確定居住區(qū)配建指標(biāo)為0.1停車(chē)位/戶(hù)，并于1999年提議、2002年發(fā)布新的指標(biāo)修訂值為三環(huán)以里0.3停車(chē)位/戶(hù)、三環(huán)以外0.5停車(chē)位/戶(hù)。

2015年，北京再次修訂居住區(qū)停車(chē)配建指標(biāo)，“停車(chē)位供給總量宜控制在機(jī)動(dòng)車(chē)保有量的1.1至1.3倍之間”。這也是住建部2015年印發(fā)的《城市停車(chē)設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》規(guī)定，要求人口規(guī)模大于50萬(wàn)的城市，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位供給總量宜控制在機(jī)動(dòng)車(chē)保有量的1.1至1.3倍之間。

按照2015年的配建標(biāo)準(zhǔn)，北京理想的停車(chē)位數(shù)量應(yīng)在620萬(wàn)-740萬(wàn)個(gè)之間，但事實(shí)上停車(chē)位數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到。

北京市交通委在2017年底公布的停車(chē)位普查數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，北京市城鎮(zhèn)地區(qū)停車(chē)位總量382萬(wàn)個(gè)，夜間停車(chē)需求384萬(wàn)個(gè)，供需總量相當(dāng)；但停車(chē)位資源空間分布不均衡，居住車(chē)位失衡缺口達(dá)129萬(wàn)個(gè)。其中三環(huán)內(nèi)嚴(yán)重缺位區(qū)占比達(dá)84%，五環(huán)內(nèi)沒(méi)有停車(chē)位充足區(qū)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，除了供求失衡，土地成本上升也是停車(chē)位價(jià)格上漲的原因之一。此外停車(chē)位投資價(jià)值比較高，對(duì)于小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，有一個(gè)停車(chē)位將來(lái)賣(mài)房時(shí)可獲得更多收益，這也導(dǎo)致停車(chē)位需求居高不下。

“整體看，在稀缺的一線(xiàn)城市資產(chǎn)里，停車(chē)位依然有明顯的價(jià)格上漲預(yù)期。”張大偉表示。

成開(kāi)發(fā)商捆綁銷(xiāo)售的工具

在停車(chē)位比車(chē)輛少的賣(mài)方市場(chǎng)下，開(kāi)發(fā)商掌握了定價(jià)主動(dòng)權(quán)，停車(chē)位有時(shí)成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商任性漲價(jià)和捆綁銷(xiāo)售的工具。

馬先生是陜西某國(guó)有企業(yè)員工，2016年登記購(gòu)買(mǎi)了單位團(tuán)購(gòu)房，當(dāng)時(shí)每平米不到6000元，房子將于今年底交房，卻被告知收房前還必須購(gòu)買(mǎi)一個(gè)停車(chē)位，一次性付款21萬(wàn)元，“可能開(kāi)發(fā)商也希望能借賣(mài)停車(chē)位多收回一些利潤(rùn)吧。”

記者梳理發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)絡(luò)上，反映這種情況網(wǎng)友不在少數(shù)。在2017年環(huán)京樓市迎來(lái)史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控時(shí)，就曾出現(xiàn)過(guò)停車(chē)位被開(kāi)發(fā)商捆綁銷(xiāo)售，停車(chē)位價(jià)格占房?jī)r(jià)一半的現(xiàn)象。

在北京，新京報(bào)2018年11月曾報(bào)道，北京市東城區(qū)廣渠門(mén)內(nèi)幸福家園小區(qū)有業(yè)主稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商以每個(gè)60萬(wàn)起，最高99萬(wàn)元的價(jià)格向業(yè)主出售停車(chē)位，業(yè)主們難以接受。對(duì)此，北京市住建委工作人員表示，開(kāi)發(fā)商自有停車(chē)位出售、出租完全市場(chǎng)化，不受管控。

廣州市社會(huì)科學(xué)院城市管理研究所所長(zhǎng)黃石鼎表示，停車(chē)位具備小區(qū)公共配套性質(zhì)，業(yè)主有優(yōu)先使用權(quán)，在停車(chē)位定價(jià)、租售問(wèn)題上，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主應(yīng)該進(jìn)行協(xié)商。如果市場(chǎng)化運(yùn)作下完全由開(kāi)發(fā)商做主，最終造成停車(chē)位價(jià)格飛漲，不能真正解決停車(chē)位緊缺的難題，管理部門(mén)應(yīng)該對(duì)價(jià)格與租售用途進(jìn)行監(jiān)管。

漲價(jià)背后的停車(chē)難該咋破？

由于汽車(chē)保有量的不斷上升以及現(xiàn)有停車(chē)位利用率不足，停車(chē)難已是北京等很多城市的普遍現(xiàn)象。

ETCP智慧停車(chē)產(chǎn)業(yè)研究院與第一財(cái)經(jīng)商業(yè)數(shù)據(jù)中心聯(lián)合發(fā)布的《2017中國(guó)智慧停車(chē)行業(yè)大數(shù)據(jù)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)顯示，北上廣的停車(chē)位利用率在40%-50%之間，全國(guó)90%的城市的停車(chē)位利用率在50%以下。

九成城市車(chē)位利用率不足一半。

以西安為例，2010年，西安市機(jī)動(dòng)車(chē)保有量達(dá)到100萬(wàn)。此后僅僅8年時(shí)間就增長(zhǎng)200%，在2018年5月突破300萬(wàn)輛大關(guān)。

據(jù)測(cè)算，這300萬(wàn)輛機(jī)動(dòng)車(chē)80%集中在主城區(qū)，而對(duì)應(yīng)區(qū)域停車(chē)位共有108萬(wàn)個(gè)。這就意味著還有近三分之二車(chē)輛沒(méi)有停車(chē)位可以停。

然而即使如此，這108萬(wàn)個(gè)停車(chē)位也不能充分利用。在報(bào)告統(tǒng)計(jì)的10大樣本城市車(chē)位使用率中，西安車(chē)位使用率約52%，也就是說(shuō)108萬(wàn)個(gè)停車(chē)位中只有50多萬(wàn)得到了利用。

《報(bào)告》指出，10個(gè)樣本城市中利用率最高的深圳不過(guò)55%，最低的武漢利用率僅為38%。

有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，這些不能停的停車(chē)位，有些是單位內(nèi)部車(chē)位，不對(duì)外開(kāi)放。“還有一部分是停車(chē)位確實(shí)因?yàn)閮r(jià)格管制的政策少，很多開(kāi)發(fā)商就在這上面鉆空子，漲價(jià)、收服務(wù)費(fèi)、強(qiáng)制交定金、不給產(chǎn)權(quán)、壟斷等，最終導(dǎo)致停車(chē)位暫時(shí)無(wú)法使用或售賣(mài)。”

在中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤(pán)和林看來(lái)，傳統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)“小散亂”問(wèn)題突出是停車(chē)位利用率低的一個(gè)原因。國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)停車(chē)場(chǎng)依然采用傳統(tǒng)刷卡、取票的出入口控制方式，對(duì)ETC、視頻識(shí)別等智能技術(shù)應(yīng)用不足，從而直接降低了停車(chē)位利用率。

“通過(guò)價(jià)格等手段來(lái)控制需求和增加供給固然是破解停車(chē)難的方法之一，關(guān)鍵還是在于提高停車(chē)場(chǎng)的智慧化程度，提高停車(chē)位利用率。”盤(pán)和林表示。

你買(mǎi)房買(mǎi)停車(chē)位了嗎？有沒(méi)遇到過(guò)停車(chē)難？對(duì)停車(chē)位定價(jià)問(wèn)題又怎么看？(完)