樓市調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)，全國(guó)各地房貸利率連續(xù)下調(diào)，多地地產(chǎn)調(diào)控政策放松，鼓勵(lì)買房的信號(hào)發(fā)出。

　　本報(bào)記者了解到，五大行在廈門的首套房貸利率下降至基準(zhǔn)，此前上浮已經(jīng)全部取消；五大行在深圳首套房貸利率調(diào)降至上浮5%，其他城市也都連續(xù)下調(diào)。去年首套房貸利率基準(zhǔn)上浮20%甚至30%，這樣的區(qū)別是什么?一套貸款數(shù)百萬(wàn)的房子，如今利率就可以節(jié)省數(shù)十萬(wàn)上下。

　　“房貸利率全面回到基準(zhǔn)甚至打折，都有可能，這還需要時(shí)間，還沒有那么快。”一股份制上市銀行深圳個(gè)貸經(jīng)理對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

　　過去為了鼓勵(lì)買房，銀行房貸利率最低可以打七折，如今這一趨勢(shì)或卷土重來(lái)。

　　房貸利率連續(xù)快速下調(diào)，以及20多個(gè)城市調(diào)控政策不同程度松綁，2019年房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎?

　　房貸利率打折僅差一步

　　2018年史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策走到頭，房貸利率大幅度上浮“瓦解”，限購(gòu)限貸也在放松。

　　本報(bào)記者拿到最近的廈門房貸利率表，工農(nóng)中建交五大行以及招行、民生等大中銀行，首套房貸利率都回到了基準(zhǔn)利率。二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也沒有那么嚴(yán)了，只要結(jié)清貸款，房貸利率還按第一套來(lái)計(jì)，即享受基準(zhǔn)利率，與第二套基準(zhǔn)利率上浮10%相比，購(gòu)房成本減輕不少。

　　中原地產(chǎn)深圳一銷售經(jīng)理給記者提供的房貸利率表，顯示時(shí)間為2019年3月12日，五大行以及興業(yè)、中信、廣發(fā)、招商等銀行首套房貸利率都已經(jīng)降至5%，深圳首套房貸利率去年12月份就開始下降，以五大行為例，由過去的首套房利率上浮15%降至了如今的上浮5%。同時(shí)二套房利率也下調(diào)了，從此前的上浮15%降至上浮10%。

　　深圳銀行房貸利率已進(jìn)入趨勢(shì)性下降，融360大數(shù)據(jù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2月深圳首套房貸款平均利率為5.46%，較上期下降11BP，環(huán)比下降1.97%；二套房貸款平均利率為5.74%，下降6BP，環(huán)比下降1.03%。

　　全國(guó)的房貸利率又如何呢?融360發(fā)布的2月份中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告顯示，2月房貸利率下調(diào)銀行數(shù)量44家，較上月增加10家，首套房貸平均利率連續(xù)三個(gè)月下降。其中19家主要銀行首套房貸款平均利率最低為基準(zhǔn)利率的1.080倍。

　　可見，從全國(guó)來(lái)看，19家主要銀行首套房貸利率已經(jīng)接近基準(zhǔn)，僅一步之遙。如今到了3月，五大行出現(xiàn)了首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，目前還只是廈門，但是未來(lái)其他城市也會(huì)跟進(jìn)。

　　“經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)于銀行來(lái)說個(gè)人房貸還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率低，各家銀行房貸利率下調(diào)，搶房貸搶優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這也是現(xiàn)實(shí)的選擇。”一上市銀行金融市場(chǎng)部人士認(rèn)為，這是經(jīng)濟(jì)小周期使然。

　　本報(bào)記者在深圳采訪的地產(chǎn)銷售中介以及銀行個(gè)貸經(jīng)理，均表示未來(lái)房貸利率將繼續(xù)下降，有望執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

　　“首套房貸下降至基準(zhǔn)最多一兩個(gè)月，從全國(guó)來(lái)看首套房貸利率打折也為時(shí)不遠(yuǎn)了。”上述中原地產(chǎn)深圳銷售經(jīng)理認(rèn)為。

　　目前，五大行在廈門首套房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)，如果下一步繼續(xù)下調(diào)，房貸利率將迎來(lái)打折的時(shí)代。

　　房?jī)r(jià)上漲論再現(xiàn)

　　經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，貨幣寬松，房貸按揭利率下調(diào)，多城房地產(chǎn)調(diào)控政策放松，買房者最為擔(dān)心的是，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲嗎?

　　一向唱多的任先生對(duì)2019年房?jī)r(jià)走勢(shì)這樣判斷：“土地越來(lái)越少，去哪兒找這么多土地開發(fā)?人多房少，你覺得房?jī)r(jià)會(huì)跌?今年我們特別看到的是，新開工的量跟不上銷售量，那么有可能出現(xiàn)的則是供給嚴(yán)重不足。”

　　2018年全國(guó)住宅銷售面積為17億平方米，其認(rèn)為即使2019年按銷售面積15億平方米計(jì)，各城市也沒有那么多土地用來(lái)開發(fā)了。

　　過去幾年，樓市都是兩三年一個(gè)小周期，調(diào)整后又會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲，經(jīng)過前期嚴(yán)格調(diào)控到如今放松，市場(chǎng)擔(dān)心2019年房?jī)r(jià)又會(huì)漲。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，通過都市圈、公共服務(wù)一體化、地鐵互聯(lián)互通，把軌道交通連到城市外圍，樓市范圍擴(kuò)大，樓市供應(yīng)的瓶頸就突破了。

　　李宇嘉分析稱，如今從寬貨幣到寬信用已無(wú)懸念，從兩會(huì)政府工作報(bào)告看，“降息”似乎也進(jìn)入工具箱，而銀行也開始“搶房貸”了。但是，從2018年4月份第一次“降準(zhǔn)”開始到現(xiàn)在，貨幣寬松基調(diào)持續(xù)一年，但樓市似乎并未像過去一樣一觸即發(fā)。

　　他認(rèn)為，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)將會(huì)“常態(tài)化”了，開發(fā)商不能囤地，還要快點(diǎn)賣房，開發(fā)商未來(lái)只能賺類似制造業(yè)的平均利潤(rùn)了。

　　中指研究院對(duì)于2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望，認(rèn)為2019年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行承壓，全年銷售規(guī)模降幅預(yù)計(jì)在5.0%—7.0%之間，其中一線城市銷售面積穩(wěn)中小幅回升的概率較大，二線城市分化顯著，三四線市場(chǎng)需求支撐基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，銷售面積下行壓力較大。價(jià)格方面，隨著價(jià)格穩(wěn)定預(yù)期進(jìn)一步鞏固，商品房?jī)r(jià)格將穩(wěn)字當(dāng)頭，不排除微幅下跌的可能，但降幅將控制在2.5%以內(nèi)。

　　最有權(quán)威還是看兩會(huì)期間公布的政府工作報(bào)告，其中對(duì)2019年的房地產(chǎn)進(jìn)行了定調(diào)，提到“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”、“棚戶區(qū)精改”、“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市”、“中心城市和城市群”。

　　2018年政府工作報(bào)告當(dāng)中，關(guān)鍵詞為“房住不炒”、“房地產(chǎn)稅”和“租售并舉”。

　　對(duì)比兩年的政府工作報(bào)告，可見今年的穩(wěn)房?jī)r(jià)取代了去年的控房?jī)r(jià)，這也是房貸利率不斷下調(diào)的目的，穩(wěn)住房?jī)r(jià)不下降，甚至一些城市房?jī)r(jià)適當(dāng)漲幅都是可以的。至于房?jī)r(jià)上漲的幅度容忍度，有專家認(rèn)為保持在居民收入上漲幅度或者GDP增速上下都可以。