在過去的一個月，適逢中國農(nóng)歷春節(jié)。很多在東莞工作的外地人返鄉(xiāng)過年，多數(shù)開發(fā)商也無心戀戰(zhàn)。受此影響，2月東莞樓市表現(xiàn)平淡。

　　進入3月后，東莞各大項目結(jié)束春節(jié)“休眠”狀態(tài)，市場人氣逐步回升，業(yè)內(nèi)人士預計市場成交將觸底回升。

　　1. 2月東莞中心城區(qū)成交居首

　　春節(jié)七天假期，東莞樓市成交寡淡。

　　據(jù)記者了解，東莞的部分樓盤在春節(jié)期間仍開門營業(yè)，還推出了一些促銷活動，如鼎峰悅境給來訪客戶派紅包，時代天薈、玖頌江灣、虎門君悅東方等推出“春節(jié)不打烊”活動，金地藝境水岸推出一口價特價房等，但是由于春節(jié)東莞有不少外地戶籍市民返鄉(xiāng)過節(jié)，這造成了樓盤人氣寡淡。

　　在春節(jié)假期結(jié)束后，市場逐漸恢復交易，2月22日住宅網(wǎng)簽2套，2月23日簽約34套，2月24日簽約33套。不過，簽約數(shù)量相比正常時間段依然低迷。

　　數(shù)據(jù)顯示，2月12日至25日，春節(jié)前后兩周，東莞住宅新增供應量為零，無樓盤開盤或加推。東莞房管局官方網(wǎng)站公布信息顯示，春節(jié)前后兩周住宅簽約量分別為50套和135套，春節(jié)前幾周的周住宅簽約量維持在500—1000套之間，隨著春節(jié)臨近東莞住宅簽約量下降，在春節(jié)當周達到低谷，節(jié)后緩慢恢復。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心有關負責人介紹，今年春節(jié)期間樓市無項目開盤推售，一方面是新春佳節(jié)期間，購房者返鄉(xiāng)過節(jié)，樓市關注度低，房企避開時間開盤推貨入市；另一方面受到春節(jié)假期及施工淡季的影響，各項目基本以存量銷售為主，同時貸款利率上浮，購房成本提高，市場觀望情緒加重。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域來看，中心城區(qū)成交維持全市第一，購房需求持續(xù)釋放，在全市成交占比約21%。值得注意的是，2月除水鄉(xiāng)片區(qū)成交占比大幅上升外，其余片區(qū)均有所下滑。

　　據(jù)東莞中原策略中心對160個在售項目監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2018年春節(jié)期間東莞住宅樓市來訪量及認購量環(huán)比分別下降33%、12%，樓市表現(xiàn)明顯低于預期。

　　2. 改善型產(chǎn)品成交量上升

　　2月的東莞樓市，從產(chǎn)品結(jié)構來看，90—110平方米戶型的成交量占主導，占比40%，但較1月有所下滑，而145—180平方米大戶型產(chǎn)品成交占比則升至7%，改善型產(chǎn)品成交持續(xù)放量，占比近四成，為38%。

　　別墅供需顯著下滑，受個盤集中簽約影響，價格有較大幅度上升。2月，東莞別墅產(chǎn)品新增供應0.8萬平方米，環(huán)比下滑74%，簽約1.3萬平方米，環(huán)比下滑68%。

　　從別墅成交結(jié)構來看，小別墅占據(jù)市場成交絕對主導，2月250平方米以下別墅成交占比達到51%，但150平方米以下別墅成交占比持續(xù)下滑，150—200平方米別墅占比高達33%，而500—550平方米別墅產(chǎn)品成交占比顯著上升，達16%。從去年11月以來，東莞300平方米以上別墅產(chǎn)品成交占比持續(xù)升至38%。

　　此外，非住宅產(chǎn)品方面，從供應來看寫字樓、商鋪及車位供應大幅下滑。從成交來看，寫字樓成交不足百套，環(huán)比下滑近九成，商鋪及車位成交亦下滑七成以上，商業(yè)投資需求明顯減少。

　　值得注意的是，兩大房企占市場銷量的近三成份額。2018年1—2月萬科和碧桂園分別以約18.8億元和18.7億元的總銷售額，奪得前二位置。前十房企中，東莞本土房企占三席，其余均為外來房企，且以全國十強居多。在強者恒強的時代，東莞本土房企的市場空間進一步壓縮。

　　3. 一手住宅潛在供應量增加

　　據(jù)介紹，今年東莞住宅潛在供應依舊在增加。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，截至2018年2月，東莞市一手住宅潛在供應量達749萬平方米，其中洋房644萬平方米，別墅98萬平方米；各區(qū)域間，塘廈鎮(zhèn)是潛在供應量最大的區(qū)域，約85萬平方米；其次是虎門鎮(zhèn)，約65萬平方米；東城排名第三位，約45萬平方米。

　　住宅供應量的增加，也導致了庫存的增加。截至2018年2月底，東莞一手住宅庫存面積約498萬平方米，連續(xù)3個月穩(wěn)定在500萬平方米上下，同比增加29%，達到2015年6月以來庫存量最高水平。按照2個月、3個月和6個月月度平均消化量計算，去庫存時間分別為18個月、12.4個月和10.1個月，總體而言，2018年東莞樓市去庫存壓力呈上升趨勢。

　　2月全市鎮(zhèn)區(qū)中松山湖及塘廈消化周期超40個月，房價偏高和限購下，客戶入市門檻高，項目去化緩慢，另外臨深片區(qū)庫存積壓嚴重，除了清溪外，去化周期均超12個月。14個鎮(zhèn)區(qū)處于供過于求，13個鎮(zhèn)區(qū)處于供求平衡，6個鎮(zhèn)區(qū)處于供不應求。

　　“從‘供不應求’轉(zhuǎn)變?yōu)?lsquo;供過于求’，庫存壓力逐漸加大，這是東莞樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼以來最明顯的特點，而隨著去庫存壓力加大，也有利于維持房價穩(wěn)定。”一位東莞樓市的觀察人士告訴記者。

　　4. 漲幅回落 調(diào)控效果明顯

　　值得注意的是，東莞房價漲幅再次回落至10%以內(nèi)，漲幅回歸至2015年前的正常水平。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年1—2月東莞新建商品住宅簽約均價16796元/平方米，同比上漲8%，漲幅創(chuàng)近三年以來最低，房價回歸理性，而2016和2017年同期漲幅分別為28.6%和37.3%，遠超正常范圍。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，在2015年以及之前，東莞多年來的房價漲幅基本保持在7%左右，在樓市調(diào)控一年多時間后，東莞房價漲幅大幅度回落，回歸至正常水平，調(diào)控效果顯著。據(jù)研究機構優(yōu)房超·瑞城搜統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，東莞房價已經(jīng)連續(xù)15個月保持平穩(wěn)。

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，受到樓市調(diào)控政策持續(xù)影響，房價漲速過快得到抑制，目前東莞商品住宅整體房價穩(wěn)定在16000元/平方米至17000元/平方米左右。

　　東莞洋房套均總價與上月相比有所下滑，全市洋房套均172萬元/套，主要由于麻涌、石碣等鎮(zhèn)街成交放量，2月麻涌洋房網(wǎng)簽123套，而其套均總價僅為108萬元/平方米。

　　從2月東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價來看，鳳崗以333萬元/套的總價名列鎮(zhèn)街套均總價首位，其次是南城280萬元/套，排在第三位的塘廈，套均總價230萬元/套。

　　合富研究院認為，東莞樓市調(diào)控效果明顯，從每個月的房價情況來看，房價止?jié)q。自東莞限購加碼后，2017年5月開始，東莞每月房價穩(wěn)定在1.68萬元/平方米左右，至今持續(xù)時間達10個月。2018年東莞樓市調(diào)控政策仍將持續(xù)，預計3月至12月房價也有望穩(wěn)定在1.68萬元/平方米左右。

　　5. 3月樓市或迎“小陽春”

　　隨著春節(jié)假期結(jié)束，3月“小陽春”即將到來，開發(fā)商將進一步加大推售力度來試探市場。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，春節(jié)樓市慘淡，部分房企搶跑3月出貨。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月受到傳統(tǒng)春節(jié)淡季影響，東莞樓市成交慘淡，僅1個項目開盤，創(chuàng)近三年新低；為了推動市場盡快恢復，不少樓盤將在3月?lián)屌堋?/p>

　　據(jù)了解，3月全市開盤項目預計達12個，總計供應面積近20萬平方米，主要以在售項目加推為主，集中在城區(qū)及松山湖片區(qū)。不過，該研究中心也表示，雖然樓盤集中入市相比春節(jié)期間增加，但是同比2016年及2017年仍存在一定差距，調(diào)控政策偏緊及房貸緊縮為主因，市場雙方入市信心依舊不足。

　　業(yè)內(nèi)人士預計，3月各大項目結(jié)束春節(jié)“休眠”狀態(tài)，市場人氣逐步回升，市場成交將觸底回升。熱點板塊房價將依然高位企穩(wěn)，整體房價平穩(wěn)。產(chǎn)品方面，90—125平方米三房依然是成交主導，125—144平方米改善需求將持續(xù)釋放。

　　在二手房方面，節(jié)后二手房市場回暖較一手房市場較快。據(jù)樂有家研究中心監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，上周東莞成交二手商品房181套，市場有緩慢回升跡象。上周二手商品房成交均價1.49萬元/平方米，環(huán)比上漲3.98%。

　　此外，節(jié)后租房人群增多，租房成交量迅猛上漲。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周東莞六大片區(qū)中城區(qū)和東南臨深片區(qū)依舊是成交量最高的兩大片區(qū)，其中東南臨深片區(qū)上漲幅度最高，由之前一周2套上漲到上周的60套。