2019年，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)將迎來到期高峰。數(shù)據(jù)顯示，截至年底，到期償還規(guī)模達3711.93億元。2018年年底以來，多家房企面臨債券違約，有投資者對公司債務(wù)違約擔(dān)憂，拋售公司股票致股價閃崩。

　　分析人士指出，在債券到期壓力下，“借新還舊”和加快銷售成為大多數(shù)房企的選擇。但賣房受政策調(diào)控影響，資金回籠速度不如從前，且2019年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期的預(yù)期加強，有的房企依然處于現(xiàn)金流緊張狀態(tài)。預(yù)計2019年房企將更關(guān)注資金鏈安全和經(jīng)營風(fēng)險，拿地更加謹(jǐn)慎。

　　債券到期“洪峰”將至

　　近期，個別A股及港股上市房企曝出債券違約事件，引發(fā)投資者對房企資金鏈情況的擔(dān)憂。

　　2018年12月24日，銀億股份發(fā)布公告稱，公司因短期內(nèi)資金周轉(zhuǎn)困難，未能按時足額支付“15銀億01”2018年已登記回售債券的本金約2.99億元，發(fā)生實質(zhì)性違約。公告顯示，“15銀億01”債券于2015年12月24日發(fā)行，規(guī)模為3億元，票面利率為7.28%。此外，華業(yè)資本、香港上市房企新昌集團等均公告了債券違約情況。

　　實際上，個別房企債券違約，從側(cè)面映射了房地產(chǎn)行業(yè)債券集中到期。據(jù)中信建投統(tǒng)計，未來5年房地產(chǎn)債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019年-2022年分別為3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元到期。

　　中信建投指出，2019年-2022年分別有4804.81億元、2559.80億元、2032.93億元、68.20億元房地產(chǎn)債可能被投資者選擇回售。若考慮回售規(guī)模，2019年房地產(chǎn)債償還壓力將出現(xiàn)高峰。其中，三季度房地產(chǎn)債到期壓力最大，達到1133.24億元；而一季度有840.38億元的債券可回售。加上回售規(guī)模，一季度為2019年房地產(chǎn)債償還壓力高峰，達到2263.09億元。

　　國際地產(chǎn)咨詢公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，主要由于2016年房企融資環(huán)境較為寬松，房地產(chǎn)公司融資發(fā)債，而融資期一般為三年，如今債券集中到期。

　　“借新還舊”致融資井噴

　　為應(yīng)對債券到期高峰，不少房企選擇“借新還舊”。因此，近期房企融資出現(xiàn)“井噴”。“房企融資難度有所降低。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，應(yīng)對還債高峰。房企融資中出現(xiàn)大量海外融資和短期融資。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一月房地產(chǎn)企業(yè)融資計劃出現(xiàn)井噴，公布的融資計劃總數(shù)90多起，合計金額超過2100億元，刷新最近一年多來的月度融資新高。春節(jié)過后，房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)密集融資，融資計劃規(guī)模超過42億美元。

　　從發(fā)債情況看，克而瑞發(fā)布研報稱，2019年1月，房企境內(nèi)外發(fā)債總量為1095.79億元，環(huán)比上升91.8%。其中，境外債發(fā)行規(guī)模為740.4億元，環(huán)比增長141.9%。

　　張大偉表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一方面，樓市銷售放緩導(dǎo)致回款難，加上前期過度投資，房企增加融資的訴求上漲。另一方面，中小房企為了繼續(xù)做大規(guī)模，同時避免未來的資金面再次收緊，加緊融資成為共識。

　　“近期大部分房企融資成本平穩(wěn)，但處于階段高位。隨著全社會資金成本的相對平穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本未大幅度上漲。特別是龍頭房企的公司債融資成本基本在4%-5%左右。這部分企業(yè)資金壓力明顯緩解。”張大偉表示。

　　克爾瑞發(fā)布的研報顯示，2019年伊始，房企發(fā)債總額大幅增加，融資成本依然處于高位。1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，環(huán)比下降0.17個百分點。境外債融資成本維持高位，達到7.86%，環(huán)比增加0.32個百分點，使得整體融資成本依然處于最近幾年來較高水平。

　　“雖然海外融資成本有所上漲，疊加匯率波動，但房企對資金的需求量很大，所以加緊海外發(fā)債融資。”張大偉稱。近期房企密集海外發(fā)債，僅2月份以來，已有旭輝控股、融創(chuàng)中國、時代中國、世茂房地產(chǎn)等房企公告擬發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)。

　　行業(yè)集中度或提高

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)企業(yè)銷售放緩、地產(chǎn)調(diào)控不放松的大背景下，“借新還舊”能否幫助房企渡過困難期仍需探討。“資金回籠速度不如從前，房企依然處于現(xiàn)金流緊張狀態(tài)。”黃立沖對中國證券報記者表示。

　　國泰君安房地產(chǎn)分析師劉斐凡指出，“借新還舊”是房企的無奈之選。“房地產(chǎn)公司作為資金密集型企業(yè)，要發(fā)展就要借債，規(guī)模越大，債務(wù)規(guī)模可能越大。這是由其商業(yè)模式所決定的。”

　　除發(fā)行債券外，通過ABS融資是房企的另一融資渠道。但近期房地產(chǎn)ABS審核呈現(xiàn)從嚴(yán)態(tài)勢。同策研究院2月初信息顯示，不到半個月時間，已有6個房地產(chǎn)類的ABS被暫停。隨著房企ABS到期集中兌付來臨，風(fēng)險值得警惕，基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量成為關(guān)注點。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，目前房企發(fā)債主要是為了償還舊債，償還之后的部分剩余資金用于補充流動性，改善企業(yè)資金情況。除借助發(fā)債等融資手段外，房屋銷售是房地產(chǎn)公司回籠資金的重要渠道。如果融資環(huán)境及銷售情況不佳，房企面臨較大資金壓力，則可能采取類似降價的促銷做法。

　　對于房企未來的應(yīng)對策略，張大偉指出，2019年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期的預(yù)期強。這種情況下，房企將更關(guān)注資金鏈安全和經(jīng)營風(fēng)險，拿地預(yù)計將更加謹(jǐn)慎。黃立沖則認(rèn)為，資金情況不佳的中小房企或被并購，大型房企可能因發(fā)債環(huán)境略為寬松令壓力有所舒緩，行業(yè)集中度有望提高。