房價怎么漲?房企如何做?

　　2019樓市八大懸念

　　時代周報記者 胡天祥 蔡穎

　　回顧2018，房地產行業(yè)發(fā)生了太多大事、要事值得被記錄。

　　這一年，樓市調控政策經歷由緊到松的結構性微調。前三季度，各地方堅持調控目標不動搖、力度不放松。到了第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是打響2018年放松調控第一槍。

　　這一年，行業(yè)分化格局加速，“有人歡喜有人愁”。千億房企數(shù)量從2017年的17家增至30家，萬科、碧桂園、恒大三家龍頭房企合約銷售均超5000億元；另一面，部分房企目標完成率不達預期，中弘股份、華業(yè)資本等多家企業(yè)更是陷入債務危機，難以自拔。

　　這一年，房企紛紛開始自我顛覆，在地產主業(yè)之外尋求新的利益增長點。從特色小鎮(zhèn)到長租公寓，從醫(yī)療大健康到新能源汽車?？硕鹫J為，房企進軍多元產業(yè)的步伐更加開闊，但缺少運營經驗和產業(yè)資源的房企若是貿然進場亦可能會承受巨大風險。

　　告別2018，展望2019，樓市調控政策是緊是松?融資環(huán)境是回暖還是遇冷?房企“唯規(guī)模論”的發(fā)展理念是否適用?新的一年，房地產行業(yè)依然留下太多懸念待解。

　　政策：各地研究樓市“一城一策”方案

　　從2018年末到2019年首月，全國迎來新一輪政策調控潮。

　　克而瑞研報顯示，2018年第四季度，廣州、武漢、南寧等部分城市局部放松限價，多城市下調房貸利率上浮比例，菏澤更是打響調控放松第一槍。步至2019年，青島高新區(qū)暫停“搖號售房”規(guī)則，珠海提出將探索放寬澳門居民在出入境、停居留、教育、購房等方面的限制。

　　“自去年年末開始，部分城市對房地產調控政策進行局部性、結構性的微調，這更多是對過去過度行政化手段的一種糾偏，更多讓市場發(fā)揮作用。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴時代周報記者，政策微調屬于正常的修復，不代表房地產政策發(fā)生轉向。住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽亦在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上提出，2019年要以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　值得注意的是，在2019年1月份地方兩會期間，“一城一策”一詞開始頻繁出現(xiàn)在各省市政府報告中。據(jù)悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出將加快建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，研究制訂“一城一策”方案。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，“一城一策”本身是“因地制宜、分類指導”的導向，不過對于此類政策來說，在當前房地產市場下行的情況下，會有更多的新意。“第一是短期內各地政府不會強調政策放松，而是會繼續(xù)強調“一城一策”的導向；第二是在具體執(zhí)行過程中，往往各地會有放松的跡象。”嚴躍進表示，因為實際上一些大城市確實出現(xiàn)了交易放緩和價格趨緩等現(xiàn)象，所以各地政策公開或不公開的放松現(xiàn)象會更多。

　　房價：樓市回歸理性

　　2018年，房地產市場波瀾不斷，充滿懸念。上半年，一些城市的房價仍處于慣性上漲狀態(tài)，甚至部分熱點城市出現(xiàn)了“萬人搖號，一房難求”的盛況。戲劇般的轉折出現(xiàn)在年中，8月開始，市場明顯轉冷，銷售開始疲軟，金九銀十也失去了往昔的繁盛?？硕饠?shù)據(jù)顯示，10月的單月業(yè)績較9月環(huán)比降低10.5%。

　　隨著整個行業(yè)遇冷，一二線城市、三四線城市在房地產銷售情況呈現(xiàn)出較大程度的分化。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，一線城市成交下滑，2018年北上廣深4個一線城市商品房成交面積比重在4月跌至最低，僅為1.8%，7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%。而32個二線城市商品房成交面積比重始終維持在30%上下。

　　受“去庫存”政策和棚改貨幣化政策的利好刺激，三四線城市成交面積比重在8月份上升至69.3%的歷史高位，但隨后市場降溫以及棚改貨幣化安置的收緊，項目去化情況有所下降，成交逐漸疲軟。銷售占比在11月份跌至66.9%。

　　上海易居房地產研究院研究員沈昕向時代周報記者表示， 2019年，隨著調控效果的繼續(xù)顯現(xiàn)以及購買力的透支，預計全國樓市成交將整體回落，市場全面回歸理性，但全國商品住宅成交均價繼續(xù)上漲，全年漲幅在4%左右。

　　土地市場：成交體量仍將維持高位 房企布局逐步回歸一二線

　　土地市場，不僅是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。

　　2018年，國內土地樓板價、溢價率走低，流拍概率相比往年也有所上漲，市場處于由熱轉涼的磨合階段。土地市場的降溫加劇了地塊流拍現(xiàn)象的發(fā)展，導致不少城市的供地計劃難以完成，如北京、深圳、廈門等熱點城市完成度甚至不足三成。因此為了加快供應、平衡供求關系，去年年末不少城市加快了供地節(jié)奏，北京、南京更是放寬了土地出讓條件，意圖讓更多企業(yè)參與到土地市場的競拍中。

　　步至2019年，克而瑞預測，土地市場在成交體量維持高位的預期依舊存在。同時，在一二線城市地價回調、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一兩年中，企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢有所轉變，將會轉變?yōu)榛貧w一二線以及重點三四線城市，此類城市的成交量、價回溫可能性更大。

　　“土地價格方面，由于房企已經逐漸回歸理性，對拿地的態(tài)度更為謹慎，不少企業(yè)在內部都提高了拿地前測算階段的投資回報率，且資本市場環(huán)境走弱的預期依舊。2019年土地整體價格預計將持續(xù)走穩(wěn)，市場也將迎來適合仔細甄別、抄底拿地的新一輪戰(zhàn)略發(fā)展周期。”克而瑞表示。

　　房企規(guī)?；呵|房企擴容將放緩 激進型企業(yè)遇流動性挑戰(zhàn)

　　在樓市調控與融資收緊的雙重壓力下，房企“馬太效應”愈演愈烈。

　　2018年，千億房企數(shù)量從2017年的17家猛增至30家，其中陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年邁入千億房企行列。此外，2018年TOP50房企門檻也從2017年的381億元大幅提升至550億元，其中奧園及東原的全年業(yè)績同比增幅都在80%以上。

　　部分房企銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，部分房企業(yè)績卻不達預期。據(jù)克而瑞報告，2018年，首開股份、當代置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)全年目標完成率分別為99%、98.9%、93.7%。而提出2000億元目標的泰禾，在2018年僅實現(xiàn)銷售額1456億元(中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù))。

　　克而瑞預計，千億房企的數(shù)量在2018年達到30家之后，未來規(guī)模的擴容進程將放緩，短期內將維持在30–35家左右。而對于目前尚在成長和高速發(fā)展中的房企而言，業(yè)績規(guī)模仍將處于企業(yè)戰(zhàn)略的重要位置。

　　相比業(yè)績未達標，部分中小房企的境遇則更糟糕。2018年以來，隨著融資渠道不斷收緊，包括五洲國際、中弘股份、華業(yè)資本、上陵實業(yè)在內的多家與房地產有關的企業(yè)相繼發(fā)生債務違約。

　　天風證券指出，整體而言，在2019年基本面下行，銷售增速下滑，債券到期壓力大，再融資空間有限的背景下，地產企業(yè)仍面臨一定的壓力。其中，存貨變現(xiàn)能力弱、債務結構不合理的激進型房企仍面臨流動性的挑戰(zhàn)。

　　房企多元化：房企多元化競爭加劇 規(guī)?；c專業(yè)化是趨勢

　　房地產新常態(tài)下，部分房企不得不開始自我顛覆，通過多元業(yè)務探索，尋求新的利益增長點。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2018年底，房企目前已經涉及20個業(yè)務方向，主要可以分為四大板塊：地產開發(fā)+，地產上下游，存量管理以及其他業(yè)務。在布局上，房企多選擇與地產開發(fā)相關的延伸領域，比如養(yǎng)老地產、文旅地產、產業(yè)地產等；也有與地產開發(fā)相關領域，比如代建、物業(yè)管理、互聯(lián)網家裝等；更有解決存量資產問題的創(chuàng)新領域，比如聯(lián)合辦公、長租公寓等。

　　繁榮背后，仍有諸多現(xiàn)實問題值得被再次審視。對于大型房企而言，多元化的主要問題在于，如何在維持核心地產業(yè)務發(fā)展的前提下借助產業(yè)協(xié)同再造業(yè)務集團；而面臨行業(yè)集中度逐步增強的市場格局，如何合理轉型避免業(yè)績下滑甚至被吞并則是小型房企更要思考的問題。

　　克而瑞預測，2019年，隨著多元化參與者的逐步增多和競爭的加劇，行業(yè)格局將會被重新劃分，淺嘗輒止的投資合作模式將不能滿足發(fā)展需求，想要將業(yè)務做大做強，為企業(yè)提供新的業(yè)務增長點，規(guī)?；蛯I(yè)化是必由之路，未來這一趨勢必然會延續(xù)下去。

　　長租公寓：市場回歸理性 行業(yè)加速整合

　　2017年，隨著“租購同權”“租售并舉”政策的頻繁出臺，住房租賃市場進入快速發(fā)展階段，來自不同領域的市場主體涌入長租公寓領域。根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在行業(yè)TOP30房企中，已進軍或表示將布局長租公寓的房企已達到了近20家。傳統(tǒng)開發(fā)商之外，專門從事租賃的新興企業(yè)也試圖分一杯羹。例如，鏈家自如公寓2018年上半年管理超過70萬間房源。

　　各類資金涌入租賃市場，行業(yè)問題開始肆意滋長。2018年下半年，行業(yè)內接連爆發(fā)了漲租風波、爆雷時間、租金貸、甲醛門事件。經歷了前期的野蠻生長后，長租公寓進入整合調整期，部分小企業(yè)生存艱難。2018年以來，已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、杭州鼎家、咖啡貓公寓、寓見公寓、昊園恒業(yè)、北京愛家心儀、愷信亞洲等多家分散式長租公寓相繼因資金鏈斷裂而“爆雷”。

　　1月17日，蛋殼公寓宣布以2億美金全資戰(zhàn)略收購杭州公寓品牌愛上租，這成為業(yè)內迄今為止最大的一樁收購案。未來長租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌。房東東公寓培訓學院創(chuàng)始人全靂曾表示，未來品牌運營商可能也就20家。

　　隨著行業(yè)集中度的進一步提升，行業(yè)發(fā)展秩序也開始朝著精細化運營方向轉變。貝殼研究院院長楊現(xiàn)領表示，提升運營能力是關鍵，學會控制成本，提高出房效率，提升人效比，形成適合的資深運營的發(fā)展管理模式。

　　產業(yè)地產：或有新變化

　　2019年產業(yè)地產會是房企的轉型利器嗎?據(jù)明源地產研究院研報顯示，截至2018年底，銷售50強房企中已經有45家進入產業(yè)地產。

　　多家房企相繼進軍產業(yè)地產，但當前仍有不少難題待解。有報告指出，現(xiàn)今產業(yè)地產大多沒有科學的市場調研和統(tǒng)一規(guī)劃，同質化嚴重，后期運營也并不如意。正因為如此，少有在產業(yè)地產板塊盈利的房企。

　　戴德梁行表示，未來，產業(yè)地產的發(fā)展理念將是越來越重視生態(tài)、環(huán)保、智慧城市、低碳等問題，辦公區(qū)域與更多城市生活元素進行結合，形成文化特性同樣也是未來產業(yè)地產追求的價值核心。

　　一位業(yè)內人士表示，從產業(yè)地產發(fā)展情況看，需要看到目前產業(yè)地產的定義也是在轉變的，包括一些創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新、創(chuàng)意等相關的產業(yè)會增加，此類產業(yè)對于用地的需求相對減少，但是更需要很多配套設施，尤其是類似互聯(lián)網資源的配套和政府服務的配套等，這也是后續(xù)產業(yè)地產發(fā)展方面相對會重視和加碼的內容。

　　商業(yè)地產：房企向輕資產模式邁進

　　2018年，商業(yè)地產的投資謹慎而克制。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國商業(yè)地產市場年報》，2018年商業(yè)地產發(fā)展投資同比下降，新開工降幅顯著擴大。

　　不過在消費持續(xù)升級的浪潮下以及去多元化轉型的戰(zhàn)略下，商業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢依舊向好。據(jù)聯(lián)商網&搜鋪網大數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計，2018年開出的商業(yè)項目數(shù)量達到533個，新增體量4811.35萬平方米。其中，商業(yè)地產并購活躍。2018年伊始，萬科印力收購凱德20個購物中心擴充商業(yè)版圖。凱德也以127.86億元收購上海北外灘星港國際中心項目。據(jù)新浪樂居統(tǒng)計，2018年1–11月，商業(yè)地產大宗交易近90宗，房企參與的交易數(shù)量達51宗。

　　經歷了規(guī)模擴張階段之后，行業(yè)升級發(fā)展大幕已拉開，隨著存量時代的來臨，商業(yè)地產運營企業(yè)在模式創(chuàng)新上有了新的突破。

　　目前，行業(yè)內房地產公司也在嘗試運營成本較低的輕資產運營模式。其中，華潤置地、花樣年、保利商業(yè)、萬達新城控股等企業(yè)均推出輕資產管理項目。明源地產研究院總監(jiān)艾振強表示，對于已經具有一定發(fā)展規(guī)模的商業(yè)地產運營商而言，輕資產模式不失為一種新的運營方式。

　　而根據(jù)北京漢博商業(yè)發(fā)布的預測，2019年，商業(yè)地產依舊會迎來蓬勃的發(fā)展勢頭，但伴隨著存量過大的問題，行業(yè)內不少傳統(tǒng)商業(yè)將會逐漸走向改造調整的道路，而越來越多的資產優(yōu)化改造范本將會出現(xiàn)。