近日，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則上同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。自此，集體建設用地建設租賃住房試點再擴大，不僅有助于我國建立多主體供應、城鄉(xiāng)統(tǒng)一的用地市場，同時也有利于多渠道保障居民住房需求，促進城鄉(xiāng)融合，提高農(nóng)民獲得感。

　　目前，我國實行的是城鄉(xiāng)不同的土地管理制度，城市實行土地國有制，農(nóng)村實行土地集體所有制。城市建設用地實行招標拍賣、掛牌出讓制度，集體建設用地要進入這一市場，必須先由地方政府征收為國有。

　　專家表示，利用集體建設用地建設租賃住房實際上打破了集體建設用地入市要先征收為國有這一規(guī)定。此前，在2017年8月份，我國確定在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

　　北京、上海由于租金高昂，試點備受關注。2018年4月份，北京通過協(xié)議出讓方式，向4家企業(yè)出讓集體經(jīng)營性建設用地使用權用于建設租賃住房。10月份，上海以公開掛牌方式出讓集體建設用地使用權建設租賃住房。

　　最近，改革也在法律層面得到了保障。2018年12月份，全國人大常委會第七次會議決定，提交審議的《土地管理法》修正案草案中，刪去了“從事非農(nóng)業(yè)建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地”的規(guī)定。

　　自然資源部要求，此次試點要嚴格落實試點城市人民政府主體責任，統(tǒng)籌推進試點工作。建立租金監(jiān)測監(jiān)管機制，租賃項目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動約束機制，支持長期租賃。

　　利用農(nóng)村集體建設用地建設租賃住房，位置會不會很偏遠?對此，自然資源部要求項目應與周邊區(qū)域基礎設施、公共服務設施配套工程統(tǒng)一考慮，明確配套設施建設主體與標準，實現(xiàn)與周邊地區(qū)公共服務均等化。同時，盡量將項目安排在區(qū)位條件好、基礎設施完備以及人口集中度高、市場需求旺盛的區(qū)域。

　　利用農(nóng)村集體建設用地建設租賃住房，會不會出現(xiàn)一些地方借機讓“小產(chǎn)權房”合法化?對此，各地的試點方案中都有規(guī)避。各地普遍要求，項目宗地只能辦理整體產(chǎn)權，不得分割登記。比如，福州市的試點方案要求，各職能部門應依職責分工嚴格落實監(jiān)管責任，保障集體經(jīng)濟組織權益，防止出現(xiàn)“小產(chǎn)權房”或“以租代售”等現(xiàn)象。方案同時規(guī)定，住房出租應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉租。合同約定租賃期限最長不超過6年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續(xù)租條款。不得違規(guī)使用租金貸。