日前召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議傳出信息：“以解決新市民住房問(wèn)題為主要出發(fā)點(diǎn)，補(bǔ)齊租賃住房短板”成為今年十項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)之一。一時(shí)間，租賃住房又成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

　　當(dāng)前上海正加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，情況究竟如何?

　　記者針對(duì)市規(guī)劃資源局公布的相關(guān)土地出讓合同進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，從2017年7月24日上海全面啟動(dòng)新增租賃住房用地供應(yīng)以來(lái)，租賃住房用地成交情況發(fā)生了一些變化。截至去年12月31日，租賃住房用地已累計(jì)成交62幅，區(qū)域分布廣泛，更有集體土地試點(diǎn)入市地塊。競(jìng)得企業(yè)的類型也出現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，除上海本地國(guó)企外，還有非本地國(guó)企及民企。

　　租賃住房用地供應(yīng)力度增大

　　租賃住房地塊采取“只租不售”模式。去年12月27日，上海有兩幅租賃住房用地在市土地交易市場(chǎng)成交，這是2018年最后一批成交的租賃住房用地。兩幅土地均位于寶山，將至少提供1560套租賃住房。

　　短短一年半時(shí)間，上海共成交62幅租賃住房用地，其中包括兩幅綜合性用途地塊：楊浦區(qū)長(zhǎng)白社區(qū)N1-01地塊(長(zhǎng)白街道228街坊)的土地用途為文體用地和租賃住房；浦東新區(qū)三林社區(qū)Z000703單元控規(guī)NH103-01地塊，土地用途為商業(yè)用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、租賃住房。這兩幅地塊總占地面積超163萬(wàn)平方米，至少可提供約5.5萬(wàn)套新增租賃住房，居全國(guó)前列。其中去年全年共成交38幅土地，較上一年增加14幅。

　　租賃住房用地供應(yīng)力度持續(xù)增大。這些成交地塊新建房源，還只是上海加快租賃住房建設(shè)的渠道之一。2017年發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確提出，“十三五”期間，上海將積極推進(jìn)購(gòu)租并舉的住房體系建設(shè)，進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類住房約170萬(wàn)套，其中租賃住房約70萬(wàn)套。其它渠道還包括存量更新改造類項(xiàng)目、代理經(jīng)租房源等。

　　租賃地塊拓展到上海14個(gè)區(qū)

　　2017年7月，上海首批成交的兩幅租賃地塊，一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，一幅位于嘉定區(qū)嘉定新城。其中，在張江南區(qū)建設(shè)的張江國(guó)際社區(qū)人才公寓(一期)項(xiàng)目，是全市最早投入建設(shè)的純租賃住房，預(yù)計(jì)今年全面竣工上市。

　　一年多時(shí)間里，租賃地塊逐步拓展到上海除虹口、金山外的14個(gè)區(qū)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)環(huán)到郊環(huán)的全覆蓋。其中浦東相應(yīng)地塊數(shù)量最多，為17幅，占27.4%。不過(guò)，地處偏遠(yuǎn)的崇明、奉賢、青浦三區(qū)也各自成交一幅租賃地塊。其中，崇明區(qū)長(zhǎng)興鎮(zhèn)G9CM-0901單元(局部調(diào)整)12-04地塊成交于去年1月，由上海長(zhǎng)興島置業(yè)有限公司以樓板價(jià)1518元/平方米競(jìng)得。同時(shí)成交的還有青浦區(qū)盈浦街道漕盈路東側(cè)07-05地塊，由上海盛青房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以樓板價(jià)3578元/平方米競(jìng)得。去年11月，奉賢區(qū)海港開發(fā)區(qū)65-01區(qū)域地塊，被上海奉港置業(yè)有限公司以底價(jià)競(jìng)得，樓板價(jià)1986元/平方米。

　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，2017年成交的租賃地塊主要位于市區(qū)或郊區(qū)核心市鎮(zhèn)，周邊配套設(shè)施較完善。而上述3幅地塊均位于配套設(shè)施有待改善的區(qū)域，地塊自身配建更重要。例如青浦盈浦街道的租賃地塊，在出讓合同中就對(duì)公共服務(wù)設(shè)施有詳細(xì)要求，包括建設(shè)日間照料中心、老年活動(dòng)室、養(yǎng)育托管點(diǎn)、社區(qū)學(xué)校、衛(wèi)生服務(wù)站等。

　　記者發(fā)現(xiàn)，已成交的地塊重點(diǎn)聚焦就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點(diǎn)區(qū)域以及軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)域。不過(guò)，青浦的租賃地塊，也臨近新開通的軌交17號(hào)線漕盈路站，交通條件優(yōu)越，還毗鄰青浦工業(yè)園，可滿足園區(qū)工作人群的居住需求；崇明的租賃地塊位于南部海洋裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)的配套區(qū)域，周邊道路部分處于在建狀態(tài)；奉賢的租賃地塊處于海港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距上海繞城高速僅約2公里。

　　集體土地首次入市租賃住宅

　　去年下半年，租賃地塊成交出現(xiàn)“井噴”，達(dá)到27幅，占全年總量的七成。其中有兩幅位于泗涇鎮(zhèn)的地塊是集體土地入市試點(diǎn)項(xiàng)目，在上海具有開創(chuàng)性意義。當(dāng)年10月，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)(集體土地試點(diǎn)入市)地塊，以1.25億元價(jià)格成交，建設(shè)租賃住房不低于825套。與過(guò)去土地市場(chǎng)出讓的國(guó)有建設(shè)用地不同，這是上海首次通過(guò)土地市場(chǎng)推出的集體土地入市建設(shè)租賃住宅項(xiàng)目，出讓人為泗涇經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社。緊接著的11月，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)又有一幅集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為租賃住房地塊——松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20004單元03-11號(hào)(集體土地試點(diǎn)入市)地塊，以8581萬(wàn)元價(jià)格成交，建設(shè)租賃住房不低于549套。

　　2017年8月發(fā)布的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》確定第一批上海等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。之后的實(shí)施意見(jiàn)提出，要穩(wěn)妥有序開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)等多種途徑，以增加租賃住房供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士分析，泗涇鎮(zhèn)成為首個(gè)集體土地入市建設(shè)租賃住宅的地區(qū)，主要原因在于緊鄰市區(qū)，以及鎮(zhèn)域內(nèi)沒(méi)有行政村或農(nóng)業(yè)戶籍人口的現(xiàn)狀。而且集體用地收歸鎮(zhèn)一級(jí)，不太會(huì)出現(xiàn)土地利用混亂復(fù)雜的情況。集體建設(shè)用地建造租賃住房，不僅可解決新上海人的民生問(wèn)題，有利于增加城市競(jìng)爭(zhēng)力，也是改變城市發(fā)展結(jié)構(gòu)的重大突破。

　　參與的不乏非滬企業(yè)和民企

　　根據(jù)國(guó)家九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》要求和上海的具體情況，在大幅增加租賃住房供應(yīng)、規(guī)范租賃市場(chǎng)培育和發(fā)展的階段，要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，特別在穩(wěn)定租賃關(guān)系、增加供給等方面的作用。經(jīng)梳理，目前租賃地塊競(jìng)得人中，上海本地國(guó)企占絕大多數(shù)，其中上海地產(chǎn)集團(tuán)、張江集團(tuán)、陸家嘴集團(tuán)以及市北高新集團(tuán)，分別以12幅、4幅、4幅、3幅土地位居前四。“國(guó)有企業(yè)作為市場(chǎng)的‘穩(wěn)定器’，應(yīng)積極參與租賃住房建設(shè)。這也是企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型的良機(jī)。”上海地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　不過(guò)，去年參與租賃地塊交易的房企中不乏非滬企業(yè)以及民企的身影。去年1月，寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)美羅家園大型居住社區(qū)02單元0218-02地塊被深圳市中集產(chǎn)城投資發(fā)展有限公司以2.84億元競(jìng)得，這是首家非滬企業(yè)。中集產(chǎn)城投資發(fā)展有限公司為A股上市公司中集集團(tuán)下屬子公司，具有國(guó)資背景。去年10月成交的松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號(hào)(集體土地試點(diǎn)入市)地塊，其受讓企業(yè)同樣來(lái)自深圳，為有巢科技投資(深圳)有限公司，現(xiàn)改名“有巢住房租賃(深圳)有限公司”，是華潤(rùn)置地全資子公司。“有巢”是華潤(rùn)置地于去年6月發(fā)布的長(zhǎng)租公寓品牌。

　　此外，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJS20004單元03-11號(hào)(集體土地試點(diǎn)入市)地塊則被民營(yíng)企業(yè)上海派米雷投資(集團(tuán))有限公司競(jìng)得。這是一家以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資為主的綜合性投資公司。公司旗下兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、兩個(gè)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目均在松江區(qū)。