原標(biāo)題：討房屋貶值損失 房主為何敗訴?

　　現(xiàn)在房主找中介出租房屋的情況非常普遍，很多人都覺得，房子交給了中介踏實，出了什么事都有中介負(fù)責(zé)。

　　家住西城區(qū)的張阿姨原本也是這么認(rèn)為的。她委托中介公司出租自家的房子，沒成想租戶的兒子跳樓身亡，租戶也一走了之。張阿姨的房子成了“兇宅”，租不出去。張阿姨認(rèn)為中介公司有責(zé)任，索賠房屋貶值費60萬元。

　　記者昨日獲悉，西城法院判決駁回了張阿姨的訴訟請求，二審法院也維持了這個結(jié)果。理由是中介只是受張阿姨委托找租戶、收租金，對于租戶兒子跳樓既無法預(yù)見，也無過錯，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　張阿姨的遭遇暴露出廣大租房房主的誤區(qū)，辨析此案的法理也能讓人看清，中介到底能負(fù)責(zé)什么。

　　案件緣起

　　租客兒子跳樓 “兇宅”難租難賣

　　已經(jīng)退休的張阿姨在西城區(qū)有一套一居室的房子閑置，便想對外出租，收點租金補貼生活。因為地段好，房子雖說面積不大，但每月也能租5000余元。

　　為保險起見，張阿姨和一家大中介公司簽訂了合同，先出租一年。中介公司還承諾，無論房屋能否租出去，簽約10天內(nèi)，都會按約定的標(biāo)準(zhǔn)給她租金。這讓張阿姨覺得心里挺踏實。

　　中介只用了半個月時間，就為張阿姨的房子找到了租戶?？勺屓巳f萬沒想到的是，租戶一家三口剛住了半年，竟然出事了。

　　租戶的兒子沉迷賭博，為了籌集賭資又身陷套路貸，最終因無力償還走投無路，跳樓自殺，結(jié)束了自己年輕的生命。

　　在很多人的傳統(tǒng)思維里，房子里有人非正常死亡，就會被打上“兇宅”的標(biāo)簽，平添了許多忌諱。

　　張阿姨也因為這次租客跳樓自殺事件無辜遭受了損失。房子一直閑置，沒人再租，自己去住又“硌硬”，想賣了房子一了百了，可“兇宅”掛牌又會比正常市場售價低不少。

　　法院索賠

　　討要貶值損失 房主告了中介

　　跳樓事件幾個月后，張阿姨委托律師將中介公司告上法院，索賠房屋貶值損失60萬元。

　　租戶兒子跳樓為什么要起訴中介賠償?

　　張阿姨說，事發(fā)后，警方進(jìn)行了查證。但中介公司一直瞞著沒告訴她。事發(fā)后兩個月左右，她得知實情，找中介協(xié)商時，租戶一家已經(jīng)搬走，找不到人了。她要求中介聯(lián)系承租人商談房屋貶值的賠償問題未果，中介又拒絕向她披露承租人信息。

　　張阿姨認(rèn)為，自己將房屋委托中介出租，中介公司應(yīng)對租賃房屋負(fù)有妥善管理、保護(hù)的義務(wù)，并對承租人有監(jiān)督義務(wù)。中介公司未能盡到義務(wù)，導(dǎo)致租賃房屋成為“兇宅”，房屋價值貶損，也無法對外出租，對此，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　而中介公司辯解說，承租人兒子的自殺事件非中介公司對房屋的管理義務(wù)導(dǎo)致。即便張阿姨的房子因此貶值，也不是中介公司造成的。

　　中介公司表示，在自殺事件發(fā)生當(dāng)日，工作人員就打電話把承租人兒子跳樓的消息及原因告訴了張阿姨，約張阿姨第二天來面談。但張阿姨當(dāng)時正在外地旅游，事隔一個月后，中介公司約談張阿姨和承租人，商量賠償?shù)氖?，張阿姨要求承租人賠償12萬元，承租人不同意，讓張阿姨去走法律途徑解決。

　　當(dāng)然，還有一個顯而易見的事實是，承租人的兒子因為賭博欠債而死，家里也沒有賠償能力，張阿姨告租戶即便能勝訴，又怎么執(zhí)行?如果能挑出中介的毛病，至少有可能拿到真金白銀的賠償。

　　法庭激辯

　　是租賃合同?還是委托合同?

　　在庭審過程中，張阿姨和中介公司簽訂的合同是什么性質(zhì)成了雙方爭論的焦點。

　　張阿姨一方認(rèn)為，中介公司承諾無論房屋能否租出去，都會支付租金，而且租戶在還沒到期就搬走后，也是中介支付了剩余租金。這說明，中介公司是從自己手里租了房子，再轉(zhuǎn)租給租戶，自己與中介公司實際上是租賃關(guān)系。

　　中介公司反駁說，雙方簽訂的合同是委托合同，合同中約定中介公司只是房主的代理人，受房主委托找尋承租人、代為簽署租賃合同、代收房租等。中介支付剩余房租，是因為合同中有租客違約不支付房租，由中介先墊付，再向違約租客追償?shù)暮贤s定，不能說明雙方是租賃關(guān)系。

　　張阿姨對此不以為然，她表示，中介收承租人的租金比給她的每月多幾百元，這明明是轉(zhuǎn)租賺差價。再說，中介從未將租戶的情況向她匯報過，要是代理人，不該匯報嗎，能干賺差價的事嗎?

　　中介公司解釋說，房租有價差是因為在房屋不滿足租賃條件時，中介要為房屋配備家具、家電、窗簾及掛飾等物品。

　　張阿姨一方認(rèn)為，中介實際就是借簽訂委托合同逃避責(zé)任。中介說，合同上白紙黑字，是雙方真實意思。

　　雙方死咬著合同性質(zhì)不放，全都因為這是中介是否要承擔(dān)責(zé)任的關(guān)鍵。

　　根據(jù)合同法的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

　　而有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失。

　　也就是說，如果房主與中介簽訂的是租賃合同，就相當(dāng)于中介租了房主的房子，再轉(zhuǎn)租給他人。在這種情況下，即便是租戶給房子造成損失，中介也有責(zé)任賠償房主。

　　但如果簽訂的是委托合同，中介公司只是房主的代理人，那么只有在中介有過錯，又給房主造成損失的情況下，才需要進(jìn)行賠償。

　　法院判決

　　跳樓無法預(yù)知 中介不用賠償

　　雖然張阿姨一方極力想避免她與中介簽訂的合同被認(rèn)定為是委托合同，但法院審理后并沒有支持她的主張。

　　承辦法官認(rèn)為，作為大的中介公司，拿到房源后通常都能在較短時間內(nèi)租出去，所以中介承諾租不租出去都給房主租金，應(yīng)該是一種吸引房主，爭搶房源的手段，而不應(yīng)認(rèn)定為是中介承租。而且這只是合同中的一個條款，但合同的抬頭和其他條款的表述都顯示雙方是委托關(guān)系，委托中介去尋找承租人、代收租金、代簽合同等。連中介公司和承租人簽訂的協(xié)議也是以產(chǎn)權(quán)人的代理人身份簽訂的。因此，張阿姨與中介公司簽訂的北京市房屋出租委托代理合同并非出租合同。

　　在這種情況下，只有中介公司存在過錯，并給委托人造成損失的，委托人才可以要求賠償。

　　張阿姨認(rèn)為中介公司在遴選承租人時未盡到審慎義務(wù)，事后也沒有向她充分披露承租人信息及履約情況，未按雙方約定協(xié)調(diào)處理租賃過程中的甲方與承租人之間的爭議、糾紛，存在嚴(yán)重的履職過錯。

　　但是，承租人以及承租人的家屬是否會在租期內(nèi)跳樓自殺不是通過預(yù)先審查能夠注意的問題，超越了機(jī)構(gòu)和個人的正常判斷及認(rèn)知范圍，因此不應(yīng)認(rèn)定在跳樓事件上，中介公司存在過錯。張阿姨認(rèn)為中介公司事后未能充分披露或協(xié)調(diào)，也不是房屋貶值的原因。因此，她要求中介公司賠償房屋貶值損失60萬元沒有事實及法律依據(jù)。法院駁回了張阿姨的訴訟請求。

　　法官提醒

　　比較保險的辦法 把房出租給中介

　　很多老百姓覺得，房子交給了中介公司出租，就是租給中介了，一旦房子有什么問題，或者和租戶有什么糾紛，都要由中介公司負(fù)責(zé)。

　　“這是最大的誤區(qū)。”承辦此案的西城法院民二庭法官袁佳告訴記者，中介公司承擔(dān)什么責(zé)任，最關(guān)鍵的是要看產(chǎn)權(quán)人與中介簽訂的是什么合同。

　　從此案和房屋租賃市場普遍的操作方式來看，中介公司和產(chǎn)權(quán)人簽訂的通常都是委托合同，真正的租賃合同還是產(chǎn)權(quán)人和租戶之間簽訂的。說白了，中介也就算是個代理人，最核心的職責(zé)就三項：尋找租戶、代簽合同、代收房租。

　　“簽訂委托合同，中介的責(zé)任是相對較小的，只有在故意或過失出現(xiàn)過錯的情況下，才需要進(jìn)行賠償。”袁法官說，有時，因租戶原因造成漏水等，給鄰居家造成損失，涉及金額又不大，中介為了維持今后穩(wěn)定的租賃關(guān)系，可能會承擔(dān)責(zé)任，但一旦涉及房屋價值貶損等大額賠償，中介公司就不會擔(dān)著了。

　　由此看來，房主們一定要認(rèn)清，找中介出租房子，最大的好處是能在短時間內(nèi)找到租戶，把房子租出去，但是房主的責(zé)任不會因為找了中介就減輕或者免除。如果租戶把房屋損壞，給房主造成損失，要追究賠償責(zé)任也是房主和租戶之間的事。

　　雖然有些中介承諾如果租戶不交租金，中介會先墊付，但是以后中介向租戶去追索時，產(chǎn)權(quán)人也要提供所有的便利，配合進(jìn)行訴訟，麻煩事也不少。

　　袁佳法官說，產(chǎn)權(quán)人通過中介出租房子比較保險的方法是把房子出租給中介，再由中介去轉(zhuǎn)租他人。那么以后租客如果給房子造成損失，中介作為承租人就應(yīng)當(dāng)賠償損失。“但現(xiàn)在一些大的中介公司在房屋租賃市場中還處于主體地位，簽什么樣的合同，房主通常沒有選擇權(quán)。”

　　“現(xiàn)在很多人在論壇里發(fā)房屋出租信息，也是因為想明白了，有沒有中介，其實房主的權(quán)利義務(wù)也沒差多少。”袁法官說，她身邊的一些同事有閑置的房子時，更愿意租給朋友介紹的租客，即便價格上稍微低一點，但租客靠譜，能避免后續(xù)很多麻煩。

　　本報記者 孫瑩