年內(nèi)438余次樓市調(diào)控政策的密集出臺(tái)，使得2018年成為樓市調(diào)控最頻繁的一年。盡管進(jìn)入12月以來(lái)，部分城市頻頻釋放調(diào)控放松信號(hào)，但包括中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，在“房住不炒”政策的指引下，雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將運(yùn)行在底部一段時(shí)間。

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，目前市場(chǎng)漲幅明顯放緩，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場(chǎng)基礎(chǔ)不存在，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制將成為樓市調(diào)控的未來(lái)主要方向。不過(guò)，同策研究院總監(jiān)張宏偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)效機(jī)制“從探索執(zhí)行方案到試點(diǎn)執(zhí)行直至形成完整的體系，可能沒(méi)個(gè)五年十年時(shí)間很難完成”。

　　同比漲幅高達(dá)75%，刷新歷史調(diào)控記錄

　　“2018年是歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)最多的一年，各地樓市政策力度從執(zhí)行情況看，已經(jīng)最嚴(yán)格。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉近日表示。

　　今年以來(lái)，在嚴(yán)打房地產(chǎn)投機(jī)行為、遏制炒房方面，政府的態(tài)度十分明確，市場(chǎng)調(diào)控不斷加碼。根據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至12月17日，全國(guó)2018年房地產(chǎn)各種調(diào)控政策達(dá)438次，其中包括一二三線甚至環(huán)一線的四線小城的限售政策，同比漲幅高達(dá)75%，刷新歷史調(diào)控記錄，使得2018年成為歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。張大偉預(yù)計(jì)，全年樓市調(diào)控有望達(dá)到450次。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，2018年調(diào)控主要集中在前三季度，尤其以上半年為最，從政策密集發(fā)布來(lái)看，主要緣于上半年房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)并未得到有效控制，熱點(diǎn)城市甚至又重現(xiàn)搶房現(xiàn)象。

　　例如，今年5月，住建部、財(cái)政部、人民銀行、公安部四部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展治理違規(guī)提取住房公積金工作的通知》，要求重點(diǎn)支持提取住房公積金在繳存地或戶籍地購(gòu)買首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公積金用于炒房投機(jī)；同在5月，包括北京、海南、成都、哈爾濱、重慶在內(nèi)的多個(gè)城市均提出嚴(yán)格房地產(chǎn)中介管理，加大對(duì)違法違規(guī)中介的查處力度，對(duì)擾亂市場(chǎng)秩序的中介機(jī)構(gòu)給予嚴(yán)厲處罰；7月，住建部負(fù)責(zé)人約談成都、太原兩市負(fù)責(zé)人時(shí)強(qiáng)調(diào)，大力整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)預(yù)期管理和輿論引導(dǎo)，遏制投機(jī)炒作，支持和滿足群眾剛性居住需求等等。

　　隨著調(diào)控的深入，樓市出現(xiàn)了明顯的下行走勢(shì)，部分城市房?jī)r(jià)開始明顯調(diào)整。張波稱，房?jī)r(jià)在上下半年呈現(xiàn)涇渭分明格局，7月中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的口號(hào)，這成為2018年樓市降溫的一個(gè)“分水嶺”，市場(chǎng)預(yù)期由“慢漲”變成“下跌”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的累計(jì)銷售增幅不斷下降。1-11月份，商品房銷售面積148604萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)1.4%，增速比1-10月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，9月至11月，商品房銷售面積連續(xù)三個(gè)月低于上年同期。

　　房?jī)r(jià)方面，一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比累計(jì)平均漲幅比去年同期回落。70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)上漲的城市仍為多數(shù)。但無(wú)論新房還是二手房，下降的城市都在增多。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投資、拿地面積、房企到位資金等指標(biāo)的增速也出現(xiàn)小幅下滑。例如，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資110083億元，同比增長(zhǎng)9.7%，增速與1-10月份持平。其中，住宅投資78027億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積25326萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)14.3%，增速比1-10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款13746億元，增長(zhǎng)20.2%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　市場(chǎng)平穩(wěn)下行，長(zhǎng)效機(jī)制或加速推進(jìn)

　　進(jìn)入12月，山東省菏澤市取消了大約一年前開始實(shí)行的限售措施、廣州對(duì)商服類物業(yè)項(xiàng)目不再限制銷售對(duì)象、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率的消息此起彼伏，引發(fā)人們對(duì)樓市調(diào)控會(huì)否放松的猜測(cè)。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)嚴(yán)調(diào)控的大趨勢(shì)不會(huì)改變。

　　12月22日，2018-2019年中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)在北京召開。全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民在分論壇中表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有變化。楊偉民表示，去年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)表述是“分類調(diào)控”，今年為“分類指導(dǎo)”，兩者沒(méi)有多大差異。摳字眼、說(shuō)“調(diào)控”改為“指導(dǎo)”意味著放松調(diào)控是“瞎解讀”，房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有變化。12月24日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，2019年抓好穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期十項(xiàng)工作。第一項(xiàng)就是以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性。

　　張大偉表示，此番再次明確要求房住不炒，代表了全國(guó)房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但從整體看基本原則不會(huì)改變，中央遏制房?jī)r(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。樓市政策雖然在10-11月發(fā)布次數(shù)逐漸減少，11-12月基本沒(méi)有加碼收緊政策。但整體看，從多家中央媒體的表述看，調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將運(yùn)行在底部一段時(shí)間。“從政策預(yù)期看，寬松政策出現(xiàn)可能性不大。”

　　不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)專家提出了不同的看法。“2019年調(diào)控我覺得很難再繼續(xù)加強(qiáng)加碼。”同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，在核心城市方面，省會(huì)或計(jì)劃單列市、直轄市等應(yīng)該維持現(xiàn)狀，而其他城市根據(jù)市場(chǎng)的狀況比如說(shuō)房?jī)r(jià)的上漲和下跌的狀況、庫(kù)存的增加或減少狀況等，也可能會(huì)進(jìn)行“一城一策”做一些靈活性調(diào)整。

　　甚至有部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)樓市調(diào)控會(huì)適度放松。例如，知名地產(chǎn)行業(yè)評(píng)論人“歐陽(yáng)先聲”就向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，2019年樓市調(diào)控政策將會(huì)放松，明年住房市場(chǎng)會(huì)回暖。盡管房地產(chǎn)投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長(zhǎng)區(qū)間，但市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)下行信號(hào)，因此明年樓市調(diào)控政策大概率放松，帶來(lái)住房市場(chǎng)的回暖。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也提出了類似的觀點(diǎn)。其認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)或走出“前冷后暖”的態(tài)勢(shì)，上半年受調(diào)控慣性影響，仍舊延續(xù)下滑趨勢(shì)，但后半年伴隨政策小幅放松，以及購(gòu)房金融政策的配套推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖或可期。張波亦認(rèn)為，“不排除部分城市適度放松調(diào)控力度來(lái)達(dá)到市場(chǎng)穩(wěn)定”。

　　張宏偉與張波同時(shí)指出，目前市場(chǎng)漲幅明顯放緩，樓市告別高燒，房地產(chǎn)調(diào)控再收緊加碼的市場(chǎng)基礎(chǔ)不存在，本次的調(diào)控周期相對(duì)較長(zhǎng)，也更加注重長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)于樓市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的影響，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制將成為樓市調(diào)控的未來(lái)主要方向。不過(guò)，張宏偉也向《華夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)，事實(shí)上長(zhǎng)效機(jī)制從2013年即開始探索，以這樣的速度來(lái)看，“從探索執(zhí)行方案到試點(diǎn)執(zhí)行直至形成完整的體系，可能沒(méi)個(gè)五年十年時(shí)間很難完成”。

　　上述中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)會(huì)議就確定，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持“房住不炒”的定位等。而嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別了總體供不應(yīng)求的階段，雖然仍有區(qū)域性的供需失衡，但市場(chǎng)大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。在此情況下，市場(chǎng)趨穩(wěn)將是大趨勢(shì)，長(zhǎng)效機(jī)制也迎來(lái)最好的醞釀和推出時(shí)機(jī)，預(yù)計(jì)未來(lái)該項(xiàng)制度將加快推進(jìn)。