中新網上海12月11日電 (記者 于俊)全球領先的房地產專業(yè)服務和投資管理機構仲量聯(lián)行11日在滬發(fā)布題為《中國長租公寓市場：新挑戰(zhàn)，新機遇》的研究報告，指目前該市場有效供應短缺、市場化程度較低，但未來在基本面、政策和參與主體等多方因素的共同推進下有望迎來極好的發(fā)展機遇。

　　報告披露，中國的住房租賃市場服務于逾2億人口、具年租金逾萬億元人民幣的體量。近10年間，中國的流動人口進一步向一、二線城市聚集，并呈現(xiàn)出年齡低、租房需求大、租賃周期長等特點。

　　據(jù)仲量聯(lián)行對北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的長租公寓(專指產權集中、6個月以上租期、由機構統(tǒng)一運營管理，提供最基礎服務的市場化租賃型公寓。不包含服務式公寓，藍領公寓及廉租房。)市場的調研：截至2018年上半年，6城市已開業(yè)長租公寓總數(shù)約為13.5萬套，存量極為有限；各地政府都大大提高了未來5年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預計至2022年底，6城市建成并投入運營的長租公寓將達75.6萬套。未來不同城市的長租公寓物業(yè)所有權將呈現(xiàn)不同模式：上海、北京和深圳將凸顯地方國企的帶動和引領作用；杭州、廣州和成都的此類物業(yè)所有權則集中在開發(fā)商手中。

　　在美國、日本等成熟市場，長租公寓已是一項成熟的投資級資產，具有長期穩(wěn)定的租金回報且抗經濟周期能力強、投資回報率高、良好的資產流動性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點。中國的長租公寓尚屬新興的另類資產，其投資市場正逐漸形成，市場化程度較低，流動性較為有限。

　　仲量聯(lián)行認為，結合自身特色以及成熟市場經驗，中國的長租公寓發(fā)展可分為4個不同的周期階段。在過去的3年里，長租公寓在中國主要城市迅速從“引入期”邁入“發(fā)展期”末端，但何時能度過“快速成長期”、并進入“成熟期”，則取決于諸多條件。宏觀基本面、租客權力保障、資產可得性及價格、金融與稅收以及市場透明度等五大因素將會成為市場下階段發(fā)展的助推器。

　　今年8-10月，仲量聯(lián)行調研了30家有意向或已經投資中國長租公寓市場的國內外主要投資機構，結果顯示：考慮投資長租公寓的資本以中長線為主；強勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因；資產價格過高是目前市場最大挑戰(zhàn)；機構最擔心的未來市場風險是租金和流動性；投資者對于未來5年長租公寓資本化率走勢預期平穩(wěn)或小幅下降。

　　仲量聯(lián)行預判上海將成為長租公寓主要的投資城市。申城的非戶籍常住人口約為973萬，占常住人口的40%。大量外來勞動力不僅為經濟發(fā)展提供了保障，也為當?shù)刈夥渴袌鰩泶罅啃枨?。上海的長租公寓市場興起于2013年，并在2016年后迎來爆發(fā)式增長。截至2018年上半年，進入此間市場的主要品牌22個、開業(yè)項目數(shù)量約160個、總體量為34900套，市場供不應求的態(tài)勢凸顯。

　　來自經濟和人口基本面的強有力支撐，未來上海將成為長租公寓投資者的主戰(zhàn)場，預計會有更多長線資本進入該市場。其中國內險資與國企及大型開發(fā)商的合作機會將增多，而外資長線資本也有望攜手海外公寓運營商登陸上海，帶來更多海外成熟經驗。

　　仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)姚耀指出：中國有著巨量的租賃人口、但短期內有效供應相對短缺。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇，前景廣闊。(完)